Punto de vista básico
¿En el entorno actual del mercado, cómo evolucionará la tendencia de la política inmobiliaria de seguimiento? Creemos que la actual urgencia de ajuste de la política, la presión financiera de las empresas inmobiliarias para aliviar
Relajación de la demanda ajuste de la oferta. Las principales políticas de relajación inmobiliaria en 2008 y 14 años se basan en la demanda, y 21q4 se basa principalmente en el estallido de la concentración de riesgos de la deuda de las empresas inmobiliarias o en la preocupación por el crecimiento económico. Por lo tanto, el aspecto de la política tendrá más en cuenta el ajuste desde el punto de vista de la satisfacción de los fondos razonables de las empresas de vivienda, y el seguimiento comenzará a centrarse en el ajuste de la demanda, y el ajuste de la demanda se centrará principalmente en el ajuste local. Creemos que la política inmobiliaria ha pasado de la fase de rescate a la fase de promoción activa, la actual caja de herramientas de políticas todavía puede utilizar dos aspectos de la política: la política estrecha sigue siendo la política de “cinco límites”, principalmente en los niveles de energía urbana y los detalles de la política han cambiado. En primer lugar, el nivel de energía de la ciudad se ampliará gradualmente de la cobertura de la tercera y cuarta línea a la cobertura de la segunda línea débil a la ciudad de la segunda línea fuerte. En segundo lugar, los detalles de la política también cambiarán, por ejemplo, la limitación de los préstamos, la zona ha mejorado dos conjuntos o puede disfrutar del primer conjunto de la proporción de pago inicial, el Fondo de reserva para retirar el pago inicial, etc. En el aspecto de la política general, 1) la apertura de la calificación de los nuevos ciudadanos para la compra de viviendas, la expansión de la demanda. Ajuste de la supervisión de los fondos de preventa. En cuanto a los préstamos para empresas inmobiliarias, aumentar los préstamos de las instituciones financieras a los bienes raíces, ampliar el alcance de las empresas inmobiliarias que emiten bonos, etc. AMC entry Acquisition Issue Project. Alentar a las empresas locales de propiedad estatal a participar en algunas empresas inmobiliarias.
¿Cuál es la eficacia de la política de la demanda? Creemos que de fuerte a débil puede resumirse como: relajación global de la restricción de la compra → relajación de la restricción del préstamo (reducción de la relación de pago inicial → reducción de la tasa de interés hipotecario) → relajación parcial de la restricción de la compra → aumento del espacio de fijación de precios → relajación de la restricción de la venta → políticas de fomento de la compra de personas con talento y población → reducción de los impuestos de transacción, etc.
¿Cómo cambiará la industria inmobiliaria y la competencia en el futuro? A través de un alto apalancamiento, alto volumen de negocios para lograr un rápido crecimiento del antiguo modelo en el entorno actual del mercado ha sido difícil de mantener, el crecimiento de la escala no es la principal demanda de las empresas inmobiliarias, más atención a la seguridad y la gestión estable, toda la industria también a la salud, La gestión y el funcionamiento impulsados por la transformación. El patrón de competencia de la industria se optimizará y la proporción de empresas estatales centrales y empresas privadas de alto crédito en la industria inmobiliaria aumentará considerablemente en el futuro. En el pasado, la proporción de empresas privadas era mayor, tanto en términos de escala como de escala de ventas. Pero esperamos que la cuota de mercado disminuya gradualmente del 70% al 40% en el futuro. Desde el segundo semestre de 2021, las empresas privadas de vivienda han sufrido frecuentes incidentes de minas, y su proporción de ventas y acceso a la tierra disminuirá gradualmente, con el fin de la actual ronda de dolor, el mercado se aceleró. Las empresas estatales centrales con menor riesgo de crédito, canales de financiación sin obstáculos, mayor seguridad y flujo de caja estable se beneficiarán más de la relajación de las políticas y la recuperación del mercado inmobiliario, manteniendo un buen impulso de desarrollo. Para las empresas privadas de vivienda, creemos que algunas de las empresas privadas de vivienda se liquidarán, mientras que otras empresas privadas de vivienda a pesar de la crisis, pero debido a la crisis crediticia, la financiación y la posible venta de activos, la desaceleración de la inversión, la escala futura se enfrentará a la contracción. En general, las empresas estatales centrales: la proporción de ventas de empresas privadas de vivienda cambiará gradualmente de 3: 7 a 6: 4.
¿Qué tan grande es el espacio de aumento de la placa de bienes raíces de seguimiento? Creemos que todavía es un buen período de ventana de configuración, el segundo trimestre marcará el comienzo de frecuentes oportunidades de aumento. Cuando las ciudades fuertes de segundo nivel comenzaron a ajustar la política, creemos que puede considerarse el final de la actual ronda de ajuste, a partir de las últimas rondas del ciclo, la política de aterrizaje, los precios de las acciones se materializaron básicamente. Creemos que la tasa de ajuste de la política se producirá entre finales de abril y mayo, y la probabilidad de que las ventas finales se produzcan en junio. Desde el punto de vista del espacio ascendente, los fundamentos sólidos, la financiación sin problemas de las empresas inmobiliarias de alto crédito tienen un mayor espacio ascendente. En particular: el primer nivel es la distribución nacional de las principales empresas estatales centrales de vivienda. En la última etapa, el rendimiento de los precios de las acciones de las empresas estatales centrales es relativamente superior, y la lógica básica es que las empresas estatales centrales respaldan la financiación, el capital, la tierra, las ventas y otras ventajas significativas de los recursos. Creemos que la lógica anterior de este tipo de empresa inmobiliaria sigue siendo suave, por un lado, se beneficia de una mayor corrección de la política, por otro lado, la seguridad de las ventas y el rendimiento futuros es mayor, el riesgo de fluctuación de los precios de las acciones causado por el juego de políticas a corto plazo es menor, y el ajuste de la política β Todavía habrá un cierto aumento en el mercado, todavía hay valor de inversión. El segundo nivel es el líder regional de las empresas estatales centrales y las empresas privadas de alta calidad, la situación del flujo de caja y la situación financiera es mejor, el aumento del espacio puede ser mayor que el primer nivel. Con el aumento de la valoración de algunas empresas estatales centrales, el rendimiento de las acciones de las empresas estatales locales infravaloradas y las empresas privadas locales de alto crédito también fue notable a finales de 21 años. En general, aunque la política se ha aflojado en esta etapa, pero debido a la fuerza de la política relativamente insuficiente, las empresas de vivienda siguen saliendo del riesgo, el mercado no ha eliminado la mayoría de las preocupaciones de las empresas de vivienda sobre el riesgo, las ventas y la financiación de las mejores empresas estatales centrales y Las empresas privadas de alta confianza desde el punto de vista de la búsqueda de beneficios desde el punto de vista del espacio financiero. El tercer nivel, que se centra en los objetivos de inversión resilientes cuando la política es más clara, espera que los beneficios sean más pronunciados cuando la política entre en vigor. Las empresas inmobiliarias arriesgadas y de alta presión han disminuido considerablemente en la fase inicial, o han liberado la mayor parte del riesgo de crédito, con el aumento de la política, la relación riesgo – beneficio de algunas empresas aumentará gradualmente, o presentará una mayor flexibilidad. Sin embargo, debido a la incertidumbre sobre el alcance y el momento de la aplicación de la política, la inversión puede esperar hasta mayo para acercarse al final de la política.
Propuestas de inversión
En la actualidad, sigue siendo la principal lógica de la diferencia fundamental y la relajación de la política de juego. Desde marzo, el aumento de la epidemia ha afectado gravemente a las transacciones de nuevas viviendas en todas partes, y la presión sobre el objetivo de crecimiento de todo el año es mayor. Desde abril, podemos ver claramente que la política inmobiliaria ha pasado gradualmente de la fase de rescate a la fase de mejora de la demanda, la política de las ciudades también se ha ampliado gradualmente de las ciudades de tercer y cuarto nivel a las capitales provinciales débiles de segundo nivel, y los esfuerzos de ajuste se han ido intensificando, Desde la relajación del crédito, las subvenciones a la compra de viviendas, las preferencias de préstamos del Fondo de previsión hasta la relajación de los “cinco límites”. Sin embargo, en general, desde el punto de vista de la profundidad del ajuste de las políticas, las frecuentes “medidas de rescate” de las ciudades de baja energía tienen un efecto limitado en la promoción del mercado; El seguimiento de las ciudades de alta energía es un poco insuficiente. Además de la depresión del mercado, las empresas inmobiliarias todavía se enfrentan a una mayor presión de capital, el apoyo crediticio temprano no está en su lugar, el primer semestre de 2022 marcó el comienzo de un pico de deuda en el extranjero, la presión se centrará en abril, junio y julio, en los próximos meses, algunas empresas con mayor presión de capital todavía pueden tener eventos de riesgo de crédito. Con el aumento de la presión a la baja sobre el mercado inmobiliario en algunas ciudades, el riesgo de crédito de algunas empresas inmobiliarias ha estallado de nuevo, por lo que creemos que todavía hay margen para profundizar el ajuste a nivel local. Creemos que podemos centrarnos en los datos de la Oficina de Estadística publicados el 18 de abril para reflejar si el nivel de recesión del mercado cumple las expectativas, esperamos que el seguimiento de la política inmobiliaria siga aumentando el alcance y la intensidad. Se sugiere que se preste especial atención al seguimiento de las políticas de Chengdu, Xiamen, Wuhan y Hangzhou. A lo largo del año, se prevé que la estabilización de la inversión se retrasará en el lado de las ventas, teniendo en cuenta que las ventas actuales se encuentran todavía en la etapa inferior, la presión financiera de las empresas inmobiliarias sigue siendo elevada y la confianza es insuficiente. Optimista, incluso si el final del segundo trimestre (alrededor de junio) las ventas se estabilizaron gradualmente, impulsando la mejora de la financiación de las empresas inmobiliarias, el inicio de la recuperación de la inversión se retrasará hasta la segunda mitad. En el contexto del “crecimiento constante” y la “Prevención de riesgos”, se espera que la mejora de la política se lleve a cabo durante todo el año, lo que debería hacerse lo antes posible.
Desde el punto de vista de la inversión de placas, todavía es un buen período de ventana de configuración. Creemos que podemos centrarnos en tres niveles de la empresa objetivo: el primer nivel para la distribución nacional de las principales empresas inmobiliarias de propiedad estatal central, en la última etapa ha sido mejorado por la valoración, pero todavía disfrutará del mercado beta traído por el aumento del espacio, se recomienda prestar atención a Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , grupo Longhu, China Resources Land; El segundo nivel es el líder regional de las empresas estatales centrales y las empresas privadas de alta calidad, en comparación con el primer nivel, la atención es menor, pero el flujo de caja y la calidad de los informes financieros son mejores. El tercer nivel de la política más clara puede centrarse en el objetivo de la inversión elástica, se recomienda prestar atención a Xu Hui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Shenzhen Wongtee International Enterprise Co.Ltd(000056) , biguiyuan.
Consejos de riesgo:
El efecto de la política es inferior a lo esperado; Mejora continua del control inmobiliario; Ventas por debajo de las expectativas; La financiación sigue siendo más estricta.
