Asunto:
La Oficina de Estadística publicó datos sobre inversiones inmobiliarias y ventas en enero y marzo. Entre ellos, las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 2.965500 millones de yuan, una disminución del 22,7% con respecto al a ño anterior; Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 31,46 millones de metros cuadrados, lo que representa una disminución del 13,8% con respecto al a ño anterior. La inversión en desarrollo inmobiliario ascendió a 2.776500 millones de yuan, un aumento del 0,7% con respecto al año anterior; La superficie de la nueva construcción de viviendas es de 298,38 millones de metros cuadrados, lo que representa una disminución del 17,5% con respecto al a ño anterior; La superficie total de viviendas terminadas fue de 169,29 millones de metros cuadrados, lo que representa una disminución del 11,5% con respecto al a ño anterior.
Guoxin Real Estate View: 1) sales data continues the downward trend, Policy relax Direction clear still to be effective. La inversión y el rendimiento de los fondos se deterioraron, principalmente debido al impacto de la epidemia y a la disminución de las ventas. La disminución de la apertura y la terminación se ha ampliado continuamente y se prevé que la presión siga siendo elevada en el segundo trimestre. Sugerencias de inversión: la actual ronda de declive inmobiliario y la historia del ciclo descendente es diferente, ya no es el endurecimiento de la política “enfermedad de la razón”. La magnitud de la disminución de los datos, el pesimismo esperado y las dificultades de la industria y las empresas no tienen precedentes. La razón es que el modelo de “rotación rápida” de 2016 a 2021 trajo consigo una financiación excesiva, después de la segunda mitad de 2021 desde la caída de las ventas, la supervisión de la pre – venta detonada, el modelo apareció “colapso”. En consecuencia, no hay necesidad de preocuparse de que los estímulos políticos sean exagerados, creyendo que la “medicina” está en camino. Creemos firmemente que la asignación actual de las acciones inmobiliarias es una buena oportunidad, el exceso de rendimiento seguirá deduciéndose. Desde el punto de vista del juego, la tierra no es caliente, el mercado no es frío; Desde el punto de vista del valor, la mejora del modelo de diseño, el “aumento de la altura del agua” trajo consigo una segunda ronda de aumentos. Se recomienda prestar atención a Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , grupo Longhu, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) . Consejos de riesgo: políticas más estrictas de lo esperado; La situación epidémica y otros factores hacen que los fundamentos de la industria sean más bajos de lo esperado; El riesgo de crédito de las empresas inmobiliarias superó las expectativas.
Comentario:
Los datos de ventas continúan la tendencia a la baja, la dirección de la relajación de la política está clara a la espera de ser efectiva
Las ventas continuaron la tendencia a la baja. De enero a marzo de 2022, las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 2.965,5 millones de yuan, lo que representa una disminución del 3,4% en comparación con el valor anterior. La superficie total de ventas fue de 31,46 millones de metros cuadrados, con una disminución de 4,2 puntos porcentuales con respecto al valor anterior de – 13,8%. A partir del valor de un mes, las ventas de viviendas comerciales en marzo de 2022 ascendieron a 141960 millones de yuan, lo que representa una disminución del 6,9% con respecto al valor anterior. La superficie de ventas fue de 153,43 millones de metros cuadrados, un 17,7% menos que el año anterior, una disminución del 8,1%. Creemos que la epidemia que comenzó a extenderse en marzo afectó a las ventas de bienes raíces, por un lado, afectó a la apertura del mercado de ventas, por otro, aumentó el sentimiento de espera de los compradores de viviendas.
La Dirección de la relajación de las políticas sigue siendo clara. El precio medio de las ventas de bienes raíces siguió disminuyendo, de enero a marzo de 2022, el precio medio de las ventas de viviendas comerciales fue de 9.552 Yuan / m2, en comparación con – 10,4%; En marzo de 2022, el precio medio de venta de la vivienda comercial fue de 9.252 Yuan / m2, en comparación con – 10,3%. Debido a que el rendimiento del mercado de ventas de tercera y cuarta línea no es tan bueno como la primera y segunda línea, la disminución del precio medio de venta no es causada por factores estructurales, sino que más refleja el comportamiento de reducción de precios de las empresas inmobiliarias, el mercado sigue siendo lento. Aunque desde marzo se han puesto en marcha muchas iniciativas, como la relajación de las restricciones a la compra de préstamos y la reducción de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios, para promover la demanda de vivienda, la política actual sigue siendo limitada en comparación con 2014, y se cree que la “medicina feroz” está en camino.
La inversión y el rendimiento de los fondos se deterioraron, principalmente debido al impacto de la epidemia y a la disminución de las ventas.
La inversión en desarrollo se redujo marginalmente. De enero a marzo de 2022, la inversión total en desarrollo inmobiliario ascendió a 2.776,5 millones de yuan, lo que representa un aumento del 0,7% con respecto al año anterior, lo que representa una disminución del 3,0% con respecto al valor anterior. A partir del valor de un mes, la inversión en desarrollo inmobiliario en marzo de 2022 fue de 132600 millones de yuan, un 2,4% menos que el valor anterior, una disminución del 6,1%. En el mercado de la tierra no se ha calentado, la inversión en desarrollo se basa principalmente en la inversión en apoyo de la construcción, creemos que la situación epidémica de marzo ha tenido cierto impacto en la construcción inmobiliaria.
La disminución de los fondos disponibles se amplió. De enero a marzo de 2022, los fondos de las empresas inmobiliarias ascendieron a 3815900 millones de yuan, lo que representa una disminución del 1,9% con respecto al valor anterior. A partir del valor de un mes, en marzo de 2022, el capital de las empresas inmobiliarias fue de 1301600 millones de yuan, un 23,0% anual, una disminución del 5,3% con respecto al valor anterior. El desmantelamiento de las fuentes de financiación de las empresas inmobiliarias, enero – marzo de 2022, la recaudación de fondos de ventas (depósito y prepago + préstamos hipotecarios personales) en las fuentes de financiación representaron el 48,8%, la atracción de los fondos disponibles se redujo a – 14,7%; Los préstamos chinos representaron el 14,5% de las fuentes de financiación, mientras que la atracción de los fondos disponibles disminuyó a – 3,6%. La recuperación de la financiación de préstamos es lenta, la Dependencia de las empresas inmobiliarias de la recaudación de fondos de las ventas sigue siendo fuerte, las ventas se vieron más afectadas por la recesión.
La disminución de la apertura y la terminación se ha ampliado continuamente y la presión sobre las perspectivas para el segundo trimestre sigue siendo elevada.
Además del impacto de la epidemia, la construcción debido a la escasez de existencias de tierras y las ventas no se han invertido, la continuación de la debilidad. De enero a marzo de 2022, la superficie total de la nueva construcción fue de 298,38 millones de metros cuadrados, lo que representa una disminución del 17,5% con respecto al valor anterior del 5,3%. A juzgar por el valor de un mes, en marzo de 2022 se inició una nueva construcción de 1487,1 millones de yuan, un 22,2% menos que el valor anterior, una disminución del 10,1%. Al final de la terminación, el borde se desliza obviamente. De enero a marzo de 2022, la superficie total de terminación fue de 169,29 millones de metros cuadrados, un 11,5% menos que el valor anterior. A juzgar por el valor de un mes, en marzo de 2022 se completó una superficie de 47,29 millones de metros cuadrados, lo que representa una disminución del 5,7% con respecto al valor anterior.
Se espera que las ventas, la puesta en marcha y la financiación de la puesta en marcha sigan siendo bajas. Si la situación epidémica se alivia, la construcción puede continuar normalmente, la inversión puede estabilizarse a un nivel bajo, la tasa de crecimiento de la terminación también se espera que sea inferior a la reparación. Sin embargo, desde el punto de vista económico, financiero y de empleo, la presión de la cadena inmobiliaria en el segundo trimestre sigue siendo mayor.
Recomendaciones de inversión:
La actual ronda de declive inmobiliario y la historia del ciclo descendente es diferente, ya no es el endurecimiento de la política “enfermedad de la razón”. La magnitud de la disminución de los datos, el pesimismo esperado y las dificultades de la industria y las empresas no tienen precedentes. La razón es que el modelo de “rotación rápida” de 2016 a 2021 trajo consigo una financiación excesiva, después de la segunda mitad de 2021 desde la caída de las ventas, la supervisión de la pre – venta detonada, el modelo apareció “colapso”. En consecuencia, no hay necesidad de preocuparse de que los estímulos políticos sean exagerados, creyendo que la “medicina” está en camino. Creemos firmemente que la asignación actual de las acciones inmobiliarias es una buena oportunidad, el exceso de rendimiento seguirá deduciéndose. Desde el punto de vista del juego, la tierra no es caliente, el mercado no es frío; Desde el punto de vista del valor, la mejora del modelo de diseño, el “aumento de la altura del agua” trajo consigo una segunda ronda de aumentos. Se recomienda prestar atención a Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , grupo Longhu, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Consejos de riesgo:
1. Políticas más estrictas de lo esperado; 2. La situación epidémica y otros factores hacen que los fundamentos de la industria sean más bajos de lo esperado; 3. The Credit Risk Event of Housing Enterprises overexpected Impact.
