El ritmo de la inversión inmobiliaria es difícil de distinguir, pero la dirección es clara
En primer lugar, el riesgo de la industria inmobiliaria es la Liberación del riesgo de liquidez, no la deducción de la dislocación del ciclo de la oferta y la demanda. Antes de la deducción del riesgo en 2021, el mercado de la vivienda comercial se encontraba en un Estado de equilibrio estrecho entre la oferta y la demanda, y el ciclo de inventario y eliminación de la vivienda comercial era relativamente estable. Después de la deducción del riesgo, el problema de liquidez cambia a la dimensión de la oferta y la demanda, y se rompe el estrecho equilibrio entre la oferta y la demanda. Por lo tanto, la clave de la restauración de la inversión inmobiliaria es la restauración de la liquidez. En segundo lugar, la liquidez debe repararse urgentemente, el núcleo es la apertura de la política de supervisión de los anticipos. Por un lado, en la actualidad, el lado de la demanda se enfrenta a la restricción de "la voluntad de los residentes de comprar una casa se ve arrastrada por el problema de liquidez de los desarrolladores" y el apalancamiento del sector residencial no ha experimentado la prueba del ciclo ", mientras que el lado de la oferta se enfrenta a la restricción de" la supervisión del crédito y los fondos de pre - venta ", por lo que la mejora de una sola rama es difícil de impulsar eficazmente la inversión, por lo que la dimensión de la oferta y la demanda debe trabajar juntos. Por otra parte, en lo que respecta a la política de supervisión de los anticipos, el punto de partida es la buena voluntad, el gobierno local tiene la intención de adoptar una supervisión más estricta de los anticipos para garantizar la entrega de los proyectos, pero la solución óptima local no es la solución óptima global. Si el endurecimiento de la política de crédito es el "detonante" de la actual ronda de debilidad inmobiliaria, el fortalecimiento de la supervisión de las ventas anticipadas urbanas es "la última gota que aplasta la liquidez de las empresas inmobiliarias", las ventas anticipadas (incluidas las hipotecas) representan más de la mitad de las fuentes de financiación de las empresas inmobiliarias, la política de endurecimiento de los desarrolladores después de una gran cantidad de capital no se puede activar. Por lo tanto, debe esperarse que se libere el modo de supervisión posterior de la venta anticipada, la proporción de retirada o el método de extracción. En tercer lugar, el ritmo de la tendencia de seguimiento de la inversión inmobiliaria es difícil de distinguir, pero la dirección es clara. Estamos seguros de que habrá un punto de inflexión en la propiedad. En el objetivo económico establecido de un crecimiento estable, la recuperación de la inversión inmobiliaria es necesaria, similar a la infraestructura en 2018, el crecimiento constante de la ronda actual es la estabilidad de la propiedad. Sin embargo, el ritmo depende de la política, ya que una dirección clara no intenta adivinar el momento.
La demanda actual y el ciclo de desarrollo aún no han llegado a su fin.
En cuanto a la demanda, el mercado de la vivienda comercial mejoró en la penúltima semana de marzo, pero la confianza en los precios de la vivienda sigue siendo baja. En cuanto al ciclo de desarrollo, los principales materiales de construcción comenzaron a funcionar mal, en términos de volumen, la tasa de inicio de los altos hornos disminuyó ligeramente esta semana, y la tasa de envío de cemento en el este de China y el sur de China disminuyó notablemente desde finales de marzo. Los precios del cemento y el vidrio plano han disminuido. Dado que la política tiene por objeto garantizar la entrega de los proyectos, en lugar de las empresas de seguros, más que la garantía de efectivo, al mismo tiempo que la industria inmobiliaria se enfrenta ahora a la desapalancamiento, el seguimiento de la periodicidad de la propiedad desaparecerá gradualmente, habrá un gran número de empresas que pagan o incluso incumplen el contrato. Por lo tanto, sugerimos controlar la posición de la deuda inmobiliaria, dar prioridad a las empresas estatales de alta calidad y a las principales empresas inmobiliarias privadas, con un período de 1 a 2 a ños. 2.
Los impagos de bonos inmobiliarios de baja calidad se producen con frecuencia, y la calificación de varias entidades se reduce.
Por defecto y cambio de calificación, 18 Fujian Sunshine mtn001 Cross - default, 21 Fujian Sunshine scp001, 19 0 Yango Group Co.Ltd(000671) ppn001, 17 Huayang 01 failed to pay principal and interest in Time, the default Bond Ratings are BBB and below. Guangdong Province three Bonds (20 shenju D1, 21 xinli 01, 18 Dragon control 02) Extension, Jiangsu Province 19 Nantong Third Construction mtn001 extension. Rongchuang real estate, Guizhou Xinpu, Zunyi yaxi Dadi, rongxin (Fujian) Investment, Guangzhou Times Holdings, Xiangsheng real estate and other main bodies in the debt implied rating down.
La escala de emisión de bonos inmobiliarios es relativamente estable, el diferencial de tipos de interés y la diferenciación del rendimiento
La emisión total de bonos inmobiliarios de esta semana fue de 15.764 millones de yuan, aproximadamente el mismo nivel que la semana pasada, con una financiación neta de 2.292 millones de yuan, una disminución del 13,44% con respecto al a ño anterior. En cuanto a los diferenciales crediticios, la mediana de los diferenciales crediticios de los bonos inmobiliarios aaa y AA ha disminuido en las últimas dos semanas, mientras que los diferenciales crediticios de los bonos inmobiliarios AA + se han ampliado, los grados AA + y aa están por debajo de los 25 cuantiles históricos y los grados AAA están cerca de La mediana histórica. En el aspecto de ytm, excepto los bonos inmobiliarios AA, la tasa de rendimiento es al alza, en los que AA + y otros tipos de cambios alcanzan 1054 BP y 2188 BP, respectivamente, que son causados principalmente por la volatilidad de la valoración de algunos bonos emitidos por las principales empresas inmobiliarias, Evergrande y happy Foundation.
Rectificación de la desviación de la política inmobiliaria y promoción de un círculo virtuoso de bienes raíces
La continuación de la política de estímulo de la demanda de bienes raíces: en la política de registro de hogares, Fuzhou incorporará el registro de hogares Changle en el registro de hogares local de Fuzhou, lo que le permitirá comprar en el distrito de cinco ciudades de Fuzhou, al mismo tiempo, relajará las restricciones de registro de hogares para La compra de viviendas no urbanas, Foshan reducirá el umbral de solicitud de tarjetas de talento; En cuanto a las políticas crediticias y fiscales, Guangdong hace hincapié en la satisfacción de las necesidades razonables de compra de viviendas y en el aumento del apoyo financiero a los contribuyentes que se ajusten al impuesto sobre la propiedad y al impuesto sobre el uso de la tierra en las zonas urbanas. Supply end: the Ministry of Finance held a meeting to convey the Spirit of the 166th Executive meeting of the State Council, three "not be used" to regulate the Use of special funds: Special funds shall not be used for the Construction of government buildings, various Image Projects, Government Achievements Projects, Land reserves and the New projects of Shack Con el objetivo de mantener el funcionamiento estable del mercado inmobiliario, se ajustaron las políticas locales y Harbin suprimió la circular sobre el fortalecimiento de la regulación del mercado inmobiliario.
La clave para predecir la tendencia de la inversión inmobiliaria es seguir dinámicamente el índice de precios básicos del ciclo de demanda y el ciclo de desarrollo.
La línea principal de la rehabilitación de la inversión inmobiliaria es "estabilizar la demanda + estabilizar el Desarrollo + eliminar el inventario". El seguimiento dinámico del ciclo de demanda y el índice de precios básicos del ciclo de desarrollo es la clave para predecir la tendencia de la inversión inmobiliaria.
En primer lugar, en lo que respecta al ciclo de la demanda, el Fondo de la política de la demanda de múltiples ciudades está ahora disponible, pero la reparación del ciclo de la demanda es una variable lenta. En cuanto a los inversores, para determinar si la cadena de "Fondo de la política → Fondo de las ventas" está abierta, el núcleo debe centrarse en dos indicadores principales si hay signos de reparación: (1) Si M1 se estabilizó y se recuperó. M1 consiste en efectivo en circulación y depósitos a la vista unitarios, lo que refleja el grado de liquidez y la escasez de fondos de los residentes, las empresas y los departamentos gubernamentales. En cuanto a la cadena inmobiliaria, M1 se estabilizó y se recuperó, lo que indica dos puntos: En primer lugar, la voluntad de los residentes de comprar una casa en la actualidad aumenta; en segundo lugar, el aumento de los fondos de compra registrados por las empresas, en este momento la demanda y el desarrollo apuntarán conjuntamente al Fondo de las ventas inmobiliarias. Si la zona de venta de viviendas comerciales se estabiliza o no. A corto plazo, en comparación con el ciclo, a largo plazo, los cambios en las ventas están por delante de los cambios en el ritmo del suelo y la construcción, las ventas de viviendas comerciales son un importante indicador prospectivo de los cambios en todo el ciclo inmobiliario. Dado que M1 es un indicador mensual de frecuencia, los inversores deben prestar más atención a los datos de ventas de alta frecuencia si hay signos de recuperación.
En segundo lugar, la difícil situación actual de la liquidez en el proceso de desarrollo debe resolverse urgentemente. Para determinar si el arrastre de la liquidez a la inversión inmobiliaria se está desacelerando, los inversores deben centrarse en el área de construcción y la inversión acumulada en proyectos de construcción si se ha estabilizado. La lógica tiene dos: (1) más del 60% de la inversión inmobiliaria consiste en la inversión en ingeniería de la construcción, la inversión en ingeniería de la construcción = área de construcción × El costo unitario, los dos indicadores y la tendencia de la inversión inmobiliaria están muy relacionados. En cuanto a la inversión inmobiliaria, la nueva construcción y la adquisición de tierras son elementos ruidosos, la construcción y la construcción son indicadores confirmatorios de frecuencia, indicadores prospectivos previstos, mientras la construcción pueda estabilizarse y recuperarse, las fluctuaciones a corto plazo de la adquisición de bienes raíces no pueden invertir la tendencia a largo plazo de la inversión. Debido a la falta de índices de alta frecuencia en los datos de construcción y construcción, utilizamos los datos de producción y precio de los principales materiales de construcción en el informe bimensual como la escala proxy de la prosperidad actual de la construcción inmobiliaria, incluyendo la tasa de envío de cemento y el índice de precios del cemento, la tasa de construcción de altos hornos y fábricas de acero roscado y el precio del acero roscado.
El volumen de Negocios de la vivienda comercial disminuyó primero y luego aumentó este mes
El mercado de la vivienda comercial mejoró en la penúltima semana de marzo, pero la confianza en los precios de la vivienda sigue siendo baja. El volumen de Negocios de este mes cayó primero y luego aumentó, 30 casas nuevas y secundarias en las últimas cuatro semanas, el volumen medio de Negocios de 2,16 millones de metros cuadrados y 1,17 millones de metros cuadrados, respectivamente, disminuyó un 48% y un 40,45% año tras año.
Los datos de ventas de las dos primeras semanas de marzo no eran buenos, lo que retrasó el volumen de Negocios de todo el mes, pero la penúltima semana comenzó a mejorar, en la que el volumen de Negocios de las nuevas viviendas en las ciudades de segundo nivel se recuperó significativamente. En términos de precios, el crecimiento general de los precios es débil. A partir del 28 de marzo, el índice de precios de la vivienda de segunda mano de primera línea de las Llanuras Centrales cambió un 40,15%, por debajo del límite del 50% durante cinco semanas consecutivas; El índice nacional de precios de venta de viviendas de segunda mano cambió de - 0,08%, un aumento de 0,03 puntos porcentuales con respecto al valor anterior, que ha seguido siendo negativo desde este mes, pero disminuyó ligeramente en las dos últimas semanas.
No hay elevación obvia en el desarrollo y la construcción
Los principales materiales de construcción comenzaron a trabajar en diferentes condiciones, la tasa de inicio de la fábrica de acero al hilo esta semana se mantuvo plana, el valor de 55, la mejora general en marzo. La tasa de inicio del Alto horno disminuyó ligeramente a 77,45 esta semana, y la tasa de envío de cemento en el este de China y el sur de China ha disminuido notablemente desde finales de marzo. Al 25 de marzo, el valor era de 45,40, 18,24 menos que la semana anterior. Los precios también se diferencian, el índice de precios del acero roscado continúa la tendencia al alza reciente, esta semana superó los 5.000 Yuan / tonelada, hasta el 2 de abril, a 5.142 Yuan / tonelada. Los precios del cemento y el vidrio plano cayeron a 176,50 Yuan / tonelada y 224960 Yuan / tonelada, respectivamente. En cuanto al inventario de la vivienda comercial, el número de meses de desalinización de la vivienda comercial en 10 ciudades alcanzó un máximo histórico de 15,41, y la fuerza de desalinización de la vivienda comercial ha seguido siendo elevada desde este mes. En el contexto de la eliminación de las existencias, esta semana el área disponible para la venta de viviendas comerciales en las diez ciudades disminuyó a 85,08 millones de metros cuadrados, un aumento del 2% con respecto al a ño anterior, una disminución del 7% con respecto al valor anterior.
Diferenciación de las transacciones de tierras entre ciudades
En las últimas cuatro semanas, el volumen medio de Negocios y el suministro de tierras en 100 ciudades disminuyeron ligeramente, de las cuales 16.664200 metros cuadrados de tierras de suministro, 8.561700 metros cuadrados de transacciones. Las ciudades se dividieron, las ciudades de primera línea aumentaron ligeramente y las ciudades de segunda y tercera línea disminuyeron. En las últimas cuatro semanas, el precio medio de las transacciones de tierras urbanas de segunda línea aumentó a 5.039,94 Yuan / m2, con una tasa de prima del 4%; El precio medio de las transacciones de tierras en las ciudades de tercer nivel ha disminuido ligeramente en las últimas cuatro semanas, a 1.302,21 Yuan / m2, con una tasa de prima del 4,24%.
