Punto de vista básico
Desde el punto de vista de la política de pago inicial de los préstamos inmobiliarios, el 20% de los pagos iniciales es una clara señal de política laxa. En los últimos 15 años, la proporción de pagos iniciales de préstamos hipotecarios se redujo al 20% sólo dos veces: 1) la crisis financiera estalló en 2008, con el fin de estabilizar la economía y el mercado inmobiliario, en octubre de ese año el Banco Central lanzó un nuevo acuerdo: la proporción mínima de pagos iniciales se ajustó al 20%; El 30 de septiembre de 14 a ños, el primer conjunto de préstamos para el pago inicial más bajo del 30%, el 30 de septiembre de 15 ciudades no restringidas para la ejecución del primer conjunto de préstamos para el pago inicial más bajo de no menos del 25%, 16 ciudades no restringidas en febrero de la primera proporción de pago inicial más bajo del 20%. Después de dos “pagos iniciales reducidos” con otros ajustes de la política industrial, el mercado inmobiliario ha experimentado un marcado repunte de las ventas, el aumento de los precios de la vivienda, la desaceleración de las existencias o la disminución de las existencias. Creemos que la reducción de la tasa de pago inicial, especialmente la reducción de la tasa de pago inicial de los préstamos comerciales, ha sido una señal importante, la reducción de la tasa de pago inicial de las ciudades seguirá aumentando, pero el seguimiento de las ciudades de alta energía puede desempeñar un papel más claro. ¿A partir de la comparación del ciclo inmobiliario de 2008 y 14 años, cómo evolucionará la tendencia de la política inmobiliaria en el entorno actual del mercado? Creemos que la dirección actual del ajuste de la política es: desde el punto de vista de la urgencia de la política actual, la presión del capital de las empresas inmobiliarias se ha aliviado La relajación de la demanda el ajuste de la oferta. Las principales políticas de relajación inmobiliaria en 2008 y 14 años se basan en la demanda, las condiciones financieras para la compra de viviendas y el umbral de acceso se relajaron en 2008, 14 años se centraron en la solución de los problemas básicos de las existencias, se adoptaron medidas como la relajación de las restricciones a la compra, la Reducción de los préstamos hipotecarios en un 7%, la reducción de las tasas de interés y el pago inicial. 21q4 comenzó principalmente sobre la base de la concentración del riesgo de deuda de las empresas inmobiliarias, o se convirtió en una preocupación oculta del crecimiento económico. Por lo tanto, el Gobierno central tiene más en cuenta el ajuste desde el punto de vista de la satisfacción de los fondos razonables de las empresas de vivienda, y luego comienza a prestar atención al ajuste de la demanda, y el ajuste de la demanda se centrará principalmente en el ajuste local, la probabilidad de ajuste de la política nacional de la demanda es relativamente baja. Las medidas específicas para aliviar la presión de los fondos de las empresas inmobiliarias son las siguientes: 1) la gestión de gradientes de la “Línea Roja de tres vías” distingue a las empresas estatales y privadas de los valores de los indicadores y ajusta la duración del período de transición. Políticas para ayudar a las empresas a rescatar, permitir el pago de la tasa de transferencia de tierras, reducir la proporción de margen de la tasa de transferencia de tierras, fortalecer el apoyo crediticio a los préstamos para el desarrollo de fusiones y adquisiciones, permitir que la Carta de garantía cubra los fondos de pre – venta, acortar el plazo de examen y aprobación administrativos, etc. Emitir una señal positiva y orientar a las instituciones financieras para que mantengan un crecimiento moderado de los nuevos préstamos. Permitir que las empresas inmobiliarias transformen sus activos de reserva en viviendas de Seguridad, a fin de resolver en cierta medida la crisis de la deuda de las empresas inmobiliarias. Tomando como unidad a las provincias y ciudades, la Plataforma de inversión de la ciudad del gobierno local se hace cargo de algunos proyectos de vivienda para aliviar la presión de capital de las empresas locales y reducir la demanda. La eficacia de la política del lado de la demanda en el mercado se resume de fuerte a débil como sigue: relajación general de la restricción de la compra → relajación de la restricción del préstamo (reducción de la relación de pago inicial → reducción de la tasa de interés hipotecario) → relajación parcial de la restricción de la compra → Aumento del espacio de limitación de precios → relajación de la restricción de la venta → política de fomento de la compra de personas con talento y población → reducción de los impuestos sobre las transacciones.
¿A partir de varias dimensiones, qué lugares se enfrentan a la presión del rescate de la Ciudad, qué aspectos pueden comenzar? En la actualidad, las ciudades débiles de segundo y cuarto nivel tienen una gran presión para eliminar el inventario, y la política de oferta y demanda en ambos extremos se orientará principalmente por la eliminación del inventario. Por ejemplo, Taizhou, Harbin, Dalian, Yixing, Yiyang, Yantai. En el lado de la demanda a) ampliar la demanda, relajar las restricciones de compra en algunas zonas o grupos de personas y apoyar la mejora de la demanda; Alentar adecuadamente la conversión de cobertizos en asentamientos monetarios y la conversión de viviendas de reasentamiento mediante la recompra del Gobierno; Reforzar el apoyo crediticio, relajar las restricciones crediticias en las segundas Suites y reducir los tipos de interés hipotecarios. El lado de la oferta, el control razonable de la escala de suministro de nuevas viviendas, el ajuste dinámico de la oferta de viviendas de acuerdo con el ciclo de eliminación de la zona, la reducción del riesgo de inventario de algunas zonas, al mismo tiempo, aliviar eficazmente la presión de capital de las empresas inmobiliarias. Prestar atención a la solución de los problemas de liquidez de las empresas de vivienda atrapadas en las ciudades en que los problemas de suspensión de la producción y los riesgos de entrega son prominentes. En cuanto a la escala de cierre y el número de proyectos problem áticos, creemos que el riesgo de entrega se centra principalmente en las cinco ciudades de Changsha, Fuzhou, Yancheng, Guangzhou y Chongqing, en las que las empresas inmobiliarias se enfrentarán a más problemas de liquidez, y que los gobiernos locales deberían prestar más atención a la solución del riesgo de liquidez de las empresas inmobiliarias y a la labor conexa de garantizar fondos razonables para las empresas inmobiliarias. La provincia de Yunnan, que depende de la inversión inmobiliaria, tiene una gran presión sobre el crecimiento económico y se espera que ajuste la política de inversión inmobiliaria. En combinación con el objetivo de crecimiento de la inversión fija, Henan y Liaoning planean tomar la inversión fija como una mano importante para impulsar el crecimiento económico de este a ño. Por ejemplo, en la provincia de Guangdong, el Gobierno dirigirá las fusiones y adquisiciones entre empresas inmobiliarias, alentará a las instituciones financieras a aumentar los préstamos inmobiliarios de manera segura y ordenada y se espera que siga optimizando la satisfacción de los fondos razonables de las empresas inmobiliarias. En la actualidad, el mercado de la nueva vivienda sigue siendo una ciudad orientada a las necesidades, el espacio para mejorar la liberación de la demanda en el futuro es considerable, la política puede centrarse en la mejora de la liberación de la demanda de ajuste, los clientes de reemplazo pueden disfrutar de préstamos hipotecarios, registro de etiquetas en línea y otros aspectos convenientes. Por ejemplo, Shenzhen, Dalian, Zhengzhou, Harbin, Langfang, Xianghe, Gu ‘an, etc.
¿A través de qué medios pueden las empresas inmobiliarias resolver activamente la situación actual? Creemos que la cadena de capital de las empresas inmobiliarias sigue estando en una situación de “dificultades internas y externas”, la recuperación de efectivo antes de la recuperación de la industria es inferior a la tasa de vencimiento de la deuda en el primer semestre de 2022 es la mayor dificultad a la que se enfrentan las empresas inmobiliarias. Creemos que la solución de la difícil situación actual, por una parte, depende de la política para rescatar a las empresas inmobiliarias; Por otra parte, las empresas inmobiliarias deben tomar la iniciativa de llevar a cabo la autoayuda, las medidas específicas son: 1) la transfusión de sangre de los accionistas (Rico, contemporáneo, Xuhui); Venta de proyectos (Shimao, aoyuan, rongchuang); Recompra de bonos corporativos & los ejecutivos compran bonos (Zhongliang, rongxin, longguang, etc.; biguiyuan, Xuhui, Xincheng, Jindi); Prórroga de la oferta de intercambio (rongsheng, Yuzhou y Dafa); Contratar a un consultor financiero (contemporáneo, Zhengrong); Introducción de la inversión en guerra (wanda commercial Management); Comunicación positiva de los acreedores y reestructuración de la deuda ( China Fortune Land Development Co.Ltd(600340) ); Venta de empresas inmobiliarias (Yuzhou, FULI, Zhongliang); Reducir la ropa y los alimentos (Vanke); Aumento de las existencias (biguiyuan, FULI, Shimao, etc.); Introducción de activos estatales (huanancheng, Hengda). Las medidas de autoayuda anteriores son medidas a corto plazo y oportunas, que desempeñan un papel más importante en la liberación de señales y el fortalecimiento de la confianza en las operaciones a corto plazo; Desde el punto de vista a medio y largo plazo, las empresas inmobiliarias también pueden explorar la estructura organizativa, las fusiones y adquisiciones, el nuevo modelo de desarrollo: 1) las empresas inmobiliarias están acelerando el ajuste de la estructura organizativa, la racionalización de los niveles de gestión, la fusión regional, la dirección principal del hundimiento del personal directivo. El beneficio de la financiación de M & A se libera continuamente, creemos que el Gobierno tira de la línea, la financiación es más suave, el proyecto de fusión y adquisición dirigido por el Gobierno central y las empresas estatales tomará la iniciativa. La “Construcción de agentes + tod + renovación urbana” se ha convertido en uno de los nuevos modelos de desarrollo industrial.
Propuestas de inversión
El 16 de marzo, la reunión de la Comisión de Finanzas propuso que “los departamentos pertinentes deberían introducir activamente políticas favorables al mercado, políticas prudentes de contracción”, o que las localidades serían más activas en la introducción de políticas favorables al mercado inmobiliario, la política inmobiliaria o mejorará sustancialmente. Desde entonces, el Banco Central, la Comisión Reguladora Bancaria y de seguros, la Oficina de divisas, el Ministerio de Finanzas y la Comisión Reguladora de valores han expresado sus opiniones sobre la industria inmobiliaria y han emitido una fuerte señal de estabilidad. Aunque los datos de inversión y ventas de enero a febrero superaron las expectativas del mercado, las ventas reales del mercado siguen siendo bajas, y las políticas locales recientes tienen un efecto limitado en el aumento del mercado. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias todavía se enfrentan a una mayor presión de capital, el apoyo crediticio temprano no está en su lugar, marzo – abril también marcará el pico del Servicio de la deuda, por lo que los datos a corto plazo sobre la superficie de las expectativas no pueden continuar, creemos que la oferta y la demanda a nivel local, las empresas inmobiliarias todavía tienen margen para seguir ajustando los fondos. Desde el punto de vista de la inversión de la placa, creemos que la alternancia de los dos trimestres sigue siendo una buena ventana de configuración, las expectativas de mejora de la política todavía se están fortaleciendo, se recomienda seguir prestando atención a las oportunidades de la placa inmobiliaria. Sugerimos que nos centremos en cuatro líneas principales: 1) las principales empresas inmobiliarias con menor riesgo de crédito, canales de financiación abiertos y mayor seguridad: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , 00002 , Longhu Group y China Resources Land. Regional central state owned Enterprises or regional Leading Private Enterprises with high Financial Security and more stable Cash Flow: jianfa International, Yuexiu Property, American property ownership, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . Bajo la influencia de la reducción de las tasas de interés y otras políticas macroeconómicas e industriales, las empresas inmobiliarias flexibles con mayores ingresos marginales son Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) En la actualidad, la determinación de los ingresos es más fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito de las empresas relacionadas con la vivienda a corto plazo se reduce, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: servicios de jardín bigui, Xuhui Yongsheng Life, Pauli Property, sino – sea Property, Xincheng Yue Service.
Consejos de riesgo:
El efecto de la política es inferior a lo esperado; Mejora continua del control inmobiliario; Ventas por debajo de las expectativas; La financiación sigue siendo más estricta.
