La “vida pasada y presente” de los nuevos ciudadanos
Los nuevos ciudadanos se refieren inicialmente a los trabajadores migrantes que han vivido en las ciudades durante mucho tiempo y tienen un trabajo relativamente fijo, y el alcance de la referencia se ha ampliado gradualmente. En la circular sobre el fortalecimiento de los servicios financieros de los nuevos ciudadanos se aclara aún más el alcance de los nuevos ciudadanos, incluidos los grupos que no han obtenido el registro local de hogares o han obtenido el registro local de hogares durante menos de tres años debido a diversas razones, incluidos, entre otros, los trabajadores migrantes, Los nuevos graduados de las escuelas secundarias y técnicas de empleo, etc. Desde el punto de vista de la composición del Grupo, la población flotante de las zonas urbanas y rurales y urbanas sigue siendo el nuevo sistema democrático de la ciudad. Desde el punto de vista de la distribución geográfica, la población flotante se traslada principalmente de las tres provincias orientales al Delta del río Yangtze, el delta del río Perla, Beijing, Tianjin, Hebei, Chengdu y Chongqing, y se centra en las ciudades de primera y segunda línea. Desde el punto de vista de la causa de la formación, los nuevos ciudadanos son el producto especial del sistema de registro de hogares de China. Es un factor importante para que la población flotante se convierta en un “nuevo ciudadano” obtener el registro de hogares en el lugar de entrada y disfrutar de los mismos derechos que los residentes locales.
Microdisyunción de la demanda de vivienda de los nuevos ciudadanos: un juego bidireccional entre la capacidad de pago y la política de registro de hogares
Factores que influyen en la demanda de vivienda de los nuevos ciudadanos: 1) factores económicos como los ingresos y los precios de la vivienda; El sistema de registro de hogares – la educación, la atención médica, la vivienda y los derechos e intereses sociales de las personas de edad están estrechamente vinculados al registro de hogares, es decir, la desigualdad de los servicios públicos de que disponen los residentes locales y extranjeros aumenta el costo oculto del asentamiento de los nuevos ciudadanos. Por lo tanto, detrás de la demanda de vivienda de los nuevos ciudadanos, hay un juego bidireccional entre la capacidad de pago y la política de registro de hogares. En las circunstancias de los altos precios de la vivienda, los bajos niveles de ingresos, la dificultad de asentamiento y el alto costo de asentamiento oculto, la población flotante tiende a alquilar en lugar de comprar. De acuerdo con los datos de la Encuesta muestral de Beijing Guanghua en 2019, la proporción de trabajadores migrantes que compran viviendas es de sólo 19,5%. Dado que los trabajadores migrantes son la mayoría de los nuevos ciudadanos, estimamos que la proporción actual de alquiler / compra de viviendas es de aproximadamente 8: 2.
Demanda de vivienda de los nuevos ciudadanos
De acuerdo con los resultados de la investigación y el cálculo del equipo, la elasticidad de los ingresos de consumo de la población flotante (0,70) es significativamente menor que la de la población urbana (0,87). La ciudadanía de la población flotante puede liberar la demanda de consumo de esta parte de la población. Los resultados muestran que, en una situación optimista, la elasticidad del consumo se libera en un plazo de cinco a ños, lo que conduce a un aumento del consumo de 242000 millones de yuan, que representa alrededor del 0,16% del PIB. En una situación conservadora, la elasticidad del consumo se libera en un plazo de diez a ños, y el aumento del consumo puede alcanzar los 567900 millones de yuan, lo que representa aproximadamente el 0,29% del PIB, lo que tiene una importancia positiva para impulsar la demanda interna. Desde el punto de vista del modelo de vivienda, estimamos que la proporción actual de viviendas de alquiler / compra de la población flotante es de 8: 2, junto con la mejora de la voluntad de compra de viviendas de la población flotante causada por el proceso de urbanización, después de la finalización de la urbanización, la proporción de viviendas de alquiler / compra de la población flotante se convierte en 7: 3 y 6: 4, los resultados muestran que el aumento de la demanda de vivienda en la situación optimista es de 1486,6 millones de yuan y 29006 millones de yuan, respectivamente; En el caso conservador, 100600 millones de yuan y 1918000 millones de yuan, respectivamente. Desde el punto de vista de la superficie de la vivienda, la relación entre el alquiler y la compra de la población flotante se convierte en 7: 3 y 6: 4 después de la urbanización, los resultados muestran que el aumento de la demanda de vivienda (superficie) de la población flotante es de 1.255 millones de yuan y 2.510 millones de yuan, respectivamente. En el caso conservador, 1.319 millones de dólares y 2.638 millones de dólares, respectivamente. La cantidad correspondiente al aumento de la superficie de compra de viviendas es mucho mayor que la cantidad liberada del consumo de vivienda, y existe una brecha entre la demanda ideal de los nuevos ciudadanos y el poder adquisitivo real.
Cómo abrir el espacio de políticas en el futuro: la relajación razonable de la restricción del registro de hogares y la seguridad de la vivienda a varios niveles
Ayudar a los nuevos ciudadanos a integrarse realmente en la ciudad es la premisa principal para liberar las necesidades de los nuevos ciudadanos y luego compensar la diferencia entre las necesidades ideales y el poder adquisitivo real. Creemos que los arreglos de vivienda para los nuevos ciudadanos son una serie de marcos institucionales que van desde el Fondo, la transición, la seguridad de la vivienda hasta la mejora, y la vivienda comercial tradicional se abrirá a la zaga de sus necesidades mejoradas. En la etapa actual, la relajación de las condiciones de aplicación de las viviendas públicas de alquiler y el aumento continuo de la oferta de viviendas públicas de alquiler y viviendas públicas de alquiler serán importantes para satisfacer las necesidades de vivienda de los nuevos ciudadanos; Reducir la dificultad de acceso de los nuevos ciudadanos a los servicios financieros o compensar a corto plazo la diferencia entre las necesidades ideales y el poder adquisitivo real de los nuevos ciudadanos es la forma más viable.
Comprender la beta de la política de flexibilización estructural y el alfa de la adquisición
Sugerencias de inversión: la futura beta industrial depende del ajuste de la estructura industrial, el ritmo de salida de la capacidad y la fuerza de apoyo a las políticas; Alpha se centra en la recuperación de los balances y los márgenes de beneficio de las principales empresas inmobiliarias, la precisión del apalancamiento anticíclico y la minería a largo plazo del valor de los escenarios de vivienda. Recomendación continua: 1) grifo de alta calidad: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , 00002 , grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; Crecimiento de alta calidad: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Xuhui holding Group; Quality wuguan: biguiyuan Service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914)
Consejos de riesgo: el riesgo de crédito de la industria se extiende; Las ventas de la industria cayeron por encima de las expectativas; Debido a que la fuerza de la política de la ciudad no es tan fuerte como se esperaba; Medición subjetiva del riesgo
