Punto de vista básico
El cambio de patrón es mayor que el cambio de patrón. Con la eliminación de alta velocidad, la financiación de lujo y el uso libre de los fondos de pre – venta, las tres condiciones básicas ya no se establecen, el modo de rotación rápida se retirará del escenario histórico, “tiempos lentos” se acerca, la importancia del cambio de modo supera con creces el cambio de patrón. En este contexto, una cuestión importante es: cómo cambiará la Roe de las empresas inmobiliarias.
La fórmula cuantitativa Roe se basa en cinco parámetros principales. Con el fin de reflejar mejor el impacto de los indicadores de gestión en la Roe, se establece un modelo de descomposición de la Roe basado en cinco parámetros, a saber, el tiempo de recaudación de fondos, la relación de congelación de la recaudación anticipada, el margen de beneficio neto, el costo de la deuda y el apalancamiento con intereses. Tomando como referencia el margen de beneficio neto del 10%, el tiempo de recaudación de fondos de 1,2 años, los fondos de pre – venta no congelados, la tasa de interés antes de impuestos del 6%, el apalancamiento de intereses del 150%, el cálculo de roic es del 10%, Roe es del 18,3%, que está muy cerca del valor medio de las empresas inmobiliarias en los últimos 5 años.
¿Cómo mantener la Roe sin caer bajo la congelación de la colección anticipada? Si la proporción de congelación de la recaudación anticipada aumenta del 0% al 30%, el margen de beneficio neto aumenta del 10% al 15% y la Roe no disminuye. En la práctica, el nivel de Roe también puede mantenerse mediante esfuerzos en varias direcciones. Por consiguiente, aunque la congelación de los anticipos tiene un gran efecto en las Roe, no es imposible mantener el nivel actual de Roe sin disminuir. Si todos los factores cooperan correctamente, incluso puede realizar el aumento de Roe.
¿Está sobrevalorado el costo de la financiación? Aunque la diferencia entre el coste de la deuda y el roic determina la dirección de la contribución del apalancamiento con intereses al Roe, el efecto no es obvio cuando el coste de la deuda después de impuestos es inferior al roic y el Roe se mejora reduciendo el coste de la deuda. Además, el costo de la deuda en sí no tiene mucho espacio para ajustar, las empresas inmobiliarias mediante la mejora de la gestión para mejorar la roic es una ruta más viable. ¿Es viable la venta de viviendas existentes? Con las ventas de viviendas existentes, el roic de las empresas inmobiliarias se reducirá al 4,5% y el Roe al 4,6%, lo que dará lugar a una fuerte disminución del atractivo de la industria para el capital, lo que dará lugar a una rápida contracción de la escala de la industria, que no puede satisfacer la demanda estable de alrededor de 1.200 millones de metros cuadrados en los próximos a ños, lo que puede dar lugar a una serie de problemas. Por lo tanto, las ventas de viviendas existentes no son viables sin medidas de apoyo.
Consejos de riesgo: 1. El modelo se distorsiona debido a la simplificación; 2. La duración de los acontecimientos crediticios; 3. Las ventas siguen bajando. Sugerencias de inversión: firme en el diseño de un nuevo punto de partida del ciclo, buscando calidad “caballo negro”. La transformación del modelo de negocio en la “era lenta” es más importante que la disminución de la cuota de mercado a corto plazo. El nuevo modelo trae un nuevo ciclo, las acciones inmobiliarias actuales se encuentran en el punto de partida del nuevo ciclo, la propuesta de diseño firme. En cuanto a las acciones, dado que el costo de la deuda no constituye una ventaja básica, el apalancamiento de los intereses está más controlado por la supervisión, por lo que el alto margen de beneficio del proyecto y la fuerte capacidad de control de la recaudación de fondos son las dos condiciones necesarias para la calidad del caballo negro en La nueva era. Recommendations: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , Longhu Group, Xuhui holding Group.
