Punto de vista básico
Revisión del mercado esta semana. En la semana 11, el índice del sector inmobiliario fue superior al índice Shanghai – Shenzhen 300 y al índice GEM. En comparación con el índice Shanghai – Shenzhen 300, el rendimiento relativo del sector inmobiliario fue de + 2,9%. El índice Shanghai – Shenzhen 300 cerró en 426590, un aumento semanal de – 0,9%; GEM Index Closed 271379, Weekly increased + 1.8%; El índice del sector inmobiliario cerró en 324530, un aumento semanal de + 2,0%.
Noticias de la industria esta semana. La Oficina Nacional de Estadística publicó los datos nacionales sobre inversiones en desarrollo inmobiliario de enero a febrero de 2022. La sede del Banco Central en Shanghái anunció el saldo de los préstamos RMB en Shanghái en febrero de 2022. The Ministry of Finance announced income from January to February 2022 from real estate Tax and State – owned Land Use right Transfer. El Ministerio de Finanzas dijo que este año no hay condiciones para ampliar las ciudades piloto de reforma del impuesto sobre bienes inmuebles. El ajuste de la Comisión Financiera ha aumentado la confianza del mercado. La Comisión de desarrollo y reforma dijo que las ciudades con una población residente inferior a 3 millones aplicarían una política general de eliminación de las restricciones de asentamiento. En 2022 se desarrollaron sucesivamente los primeros lugares de suministro centralizado.
Las ventas de viviendas nuevas disminuyeron esta semana en comparación con la semana pasada, mientras que las ventas de viviendas de segunda mano disminuyeron en comparación con la semana pasada. En la semana 11, las ventas de viviendas nuevas en 29 grandes ciudades fueron de 21.000 unidades, una disminución del 10,9% en comparación con la semana 10. Las ventas de viviendas de segunda mano en 11 ciudades fueron de 8.000 unidades, una disminución del 13,3% en comparación con la semana 10; En comparación con la décima semana, la tasa de crecimiento de las transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano en las ciudades de primera línea fue de – 7,9%, – 10,1%; La tasa de crecimiento de las transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano en las ciudades de segundo nivel fue de – 13,8% y – 19,0% en comparación con la semana 10, respectivamente. Las existencias de 15 grandes ciudades, ciudades de primera línea y ciudades de segunda línea aumentaron en comparación con la semana pasada, y las ventas aumentaron en comparación con la semana pasada. En la semana 11, el inventario de 15 grandes ciudades era de 1.224000 unidades, lo que representa un aumento de 3.000 unidades en comparación con la semana 10. La relación almacén – venta fue de 16,1 meses, 0,4 meses más que la semana 10. Esta semana, el mercado de la tierra vendió el calor de la semana pasada. En la semana 11, 26 grandes ciudades vendieron 1 tierra. The amount of Land transfer is reduced. En la semana 11, la tasa de transferencia de tierras de 26 grandes ciudades fue de 210 millones de yuan, una disminución de 110 millones de yuan en comparación con la semana 10. La tasa media de prima es plana. En la semana 11, la tasa media de prima de las transacciones de tierras en las 26 principales ciudades fue del 0,0%, en comparación con la semana 10. En la semana 11, el número de parcelas de flujo de tierras en 26 grandes ciudades fue de 0.
Anuncios de empresas clave. Shenzhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).Co.Ltd(000029) , China High-Speed Railway Technology Co.Ltd(000008) , Shanghai Wanye Enterprises Co.Ltd(600641) , Beijing North Star Company Limited(601588) publish the Annual Report 2021. Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) publish February 2021 sales data. Está previsto emitir bonos por valor de 1.000 millones de yuan.
Propuestas de inversión y objetivos de inversión
Después de las fuertes fluctuaciones del mercado el martes, más de tres ministerios dijeron el miércoles para estabilizar el mercado. Entre ellos, la Comisión de Finanzas del Consejo de Estado celebró una reunión especial para presentar “un estudio oportuno y un plan eficaz de prevención y solución de riesgos y medidas de apoyo para la transición a un nuevo modelo de desarrollo”, seguido de dos sesiones de la Comisión, la SAFE y el Ministerio de Finanzas. Entre ellos, el Ministerio de Finanzas dijo que “no hay condiciones para ampliar las ciudades piloto de impuestos inmobiliarios este año”. En combinación con las declaraciones colectivas de todos los departamentos, creemos que la crisis crediticia de las empresas inmobiliarias puede controlarse si se coordinan las políticas futuras. Desde el punto de vista concreto, creemos que la principal manera de resolver la crisis de la deuda es permitir la prórroga y promover las fusiones y adquisiciones. Compactar la responsabilidad del controlador real, mejorar su voluntad de pagar la deuda y alentar a las empresas de alta calidad a participar en M & A. En combinación con el día anterior, los tipos de interés del MLF se mantuvieron sin cambios, y creemos que la regulación no está dispuesta a resolver el problema únicamente mediante el estímulo de la demanda. Si se basa en esta lógica de toma de decisiones, la política finalmente mostrará la fuerza media de los dos extremos: el lado de la oferta impulsa a las empresas de vivienda en cuestión a vender los proyectos con un descuento significativo, las empresas estatales y las empresas privadas de alta calidad a los proyectos; Algunas ciudades con poca presión sobre el aumento de los precios de la vivienda en el lado de la demanda pueden relajar aún más el control. El resultado final es que los propietarios de las empresas inmobiliarias en cuestión han perdido casi todo su patrimonio neto, los acreedores también han sufrido un cierto grado de pérdida en promedio (pero los acreedores tienen prioridad sobre el orden inferior), el sector residencial aumenta lentamente cierto apalancamiento (junto con una reducción moderada de las tasas de interés para aliviar la presión sobre los gastos de capital e intereses de los residentes). En este marco, la búsqueda de empresas inmobiliarias marginales no es una buena estrategia. La mayoría de las empresas inmobiliarias marginales perderán capital a gran escala y perderán la capacidad de apalancamiento en el futuro. Valoramos el desempeño de los líderes sólidos de primera línea, recomienda Pauli Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Buy), 0002 (0002, Buy); Con el rendimiento de los líderes de segunda línea con flexibilidad, se recomienda Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) , comprar), grupo Longhu (00960, comprar). Al mismo tiempo, valoramos el rápido crecimiento de la industria de gestión de bienes y negocios con menos daños crediticios, recomendamos biguiyuan Service (06098, Buy), Poly Property (06049, Buy), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , increase Holding), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , Buy), Financial Creation Service (01516, Buy), Xingsheng Commercial (06668, Buy).
Indicación del riesgo
Las ventas fueron significativamente inferiores a lo esperado. La política anticíclica fue inferior a lo esperado. Las tasas de interés han aumentado considerablemente.
