Punto de vista básico
La Oficina de Estadística anunció el funcionamiento del mercado inmobiliario en enero y febrero de 2022. El área de ventas inmobiliarias, la cantidad de ventas, la inversión y la nueva área de construcción son 157,03 millones de metros cuadrados / 154,9 millones de yuan / 1449,9 millones de yuan / 149,67 millones de metros cuadrados, respectivamente, con una tasa de crecimiento interanual de – 9,6% / – 19,3% / – 3,7% / – 12,2% y un valor anterior de – 15,6% / – 17,8% / – 13,9% / – 31,2%.
Los precios de las ventas no han mejorado y la demanda real sigue siendo débil. El precio medio de venta de enero a febrero fue de 9.845 Yuan / m2, una disminución del 10,7% con respecto al a ño anterior y un aumento del 3,5% con respecto al mes anterior. Las ventas de bienes raíces de enero a febrero continuaron la tendencia a la baja desde el segundo semestre del año pasado, y la recuperación de las ventas de bienes raíces se relacionó con el endurecimiento de los descuentos de ventas después del año nuevo. Aunque la disminución de la superficie de ventas a nivel de datos se ha reducido, la superficie de viviendas comerciales en venta ha aumentado considerablemente, lo que indica una tendencia al alza de las existencias. En términos generales, el lado de la demand a sigue siendo débil, la situación real del mercado puede ser más grave de lo que se refleja en los datos, la recuperación sustantiva del lado de la demanda todavía necesita un mayor estímulo político, la persistencia de la recuperación debe verificarse.
La nueva construcción siguió disminuyendo. De enero a febrero, la relación entre el área de construcción y el área de ventas fue de 0,95, el valor anterior fue de 1,11. La nueva construcción continúa descendiendo, creemos que las principales razones son las siguientes: En primer lugar, las ventas son débiles, la falta de confianza de las empresas, la falta de poder de inventario; En segundo lugar, en 2020 y 2021, la superficie de transferencia de tierras disminuyó en un 1,1% y un 15,5%, respectivamente, y la superficie de transferencia de tierras siguió disminuyendo en un 42,3% entre enero y febrero de 2022 debido a la concentración de tierras y a la situación epidémica. Bajo la presión de garantizar la entrega, la terminación también tiene un cierto efecto de extrusión en la nueva construcción.
El nivel de capital de las empresas inmobiliarias sigue siendo grave, la financiación de préstamos y la recaudación de fondos de ventas tienen una mayor presión. Desde el punto de vista de los fondos, de enero a febrero, 2514300 millones de fondos de las empresas inmobiliarias, un crecimiento interanual de – 17,7%, el valor anterior de – 19,3%, una ligera mejora, pero la presión de los fondos sigue siendo enorme. En términos detallados, la financiación de préstamos de China fue de 410500 millones de dólares, con una tasa de crecimiento interanual de – 21,1% y un valor anterior de – 31,6%, lo que redujo la disminución. En el lado de la demanda, el depósito y la recaudación anticipada ascendieron a 802700 millones de yuan, con una tasa de crecimiento interanual de – 27,0%, un valor anterior de – 25,9%, préstamos hipotecarios personales de 412400 millones de yuan, una tasa de crecimiento interanual de – 28,5%, un valor anterior de – 16,9%, lo que indica que la energía cinética de las ventas sigue disminuyendo, y la disminución de los préstamos hipotecarios personales es aún mayor, aunque el entorno crediticio bancario actual ha sido mucho más relajado, la falta de confianza de los consumidores sigue afectando a la demanda de crédito de los hogares.
La concentración de la industria sigue disminuyendo, las ventas de las 100 empresas inmobiliarias más débiles que el promedio de la industria. De enero a febrero de 2022, las tasas de crecimiento interanual de las ventas de las empresas inmobiliarias top10, top10 – 20, top20 – 50 y top50 – 100 fueron de – 41,9%, 49,3%, 44,8% y – 38,1%, respectivamente. De enero a febrero, la concentración de ventas de top20 disminuyó al 36,8%.
Propuestas de inversión y objetivos de inversión
Los indicadores estadísticos de la industria inmobiliaria siguen disminuyendo este mes. Aunque la política industrial se ha relajado desde noviembre pasado, la mejora marginal de los fundamentos reales de la industria ha sido limitada. Desde el punto de vista financiero, la financiación de las empresas sólo ha mejorado ligeramente, mientras que los pagos anticipados y las hipotecas del sector residencial siguen disminuyendo, lo que indica que la confianza en el lado de la demanda sigue siendo débil, teniendo en cuenta el entorno crediticio actual de la industria y la inercia a la baja del mercado, creemos que el entorno político actual sigue siendo insuficiente para invertir la confianza de los consumidores y restablecer el nivel crediticio de las empresas privadas de vivienda, por lo que sigue habiendo una presión cada vez más débil entre la oferta y la demanda. Todavía existen expectativas de corrección de políticas. Antes de que los datos sean más claros, la política o la incertidumbre, creemos que la búsqueda de empresas inmobiliarias marginales en esta etapa todavía no es una buena estrategia para seguir recomendando la combinación de empresas estatales y empresas privadas de alto crédito. Valoramos el desempeño de los líderes sólidos de primera línea, recomienda Pauli Properties ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Buy), Vanke a (00002, Buy); Con el rendimiento de los líderes de segunda línea con flexibilidad, se recomienda Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) , comprar), Longhu Group (00960, comprar), Xuhui holding Group (00884, comprar). Al mismo tiempo, valoramos el rápido crecimiento y los atributos de consumo de la industria de gestión de bienes y negocios, recomendamos biguiyuan Service (06098, Buy), Poly Property (06049, Buy), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Holdings), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , Buy), rongchuang Service (01516, Buy), Xingsheng Commercial (06668, Buy).
Indicación del riesgo
Las ventas fueron significativamente inferiores a lo esperado. La fuerza de control de la política supera las expectativas. El entorno financiero es incierto.
