Asunto:
La Oficina de Estadística publicó datos sobre inversiones inmobiliarias y ventas en enero y febrero. Entre ellos, la superficie de ventas de viviendas comerciales es de 157,03 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 9,6%; Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 1.545900 millones de yuan, una disminución del 19,3% con respecto al a ño anterior; La inversión en desarrollo inmobiliario fue de 1449900 millones de yuan, un aumento del 3,7% con respecto al año anterior. La superficie de la nueva construcción de viviendas es de 149,67 millones de metros cuadrados, lo que representa una disminución del 12,2% con respecto al a ño anterior; La superficie total de viviendas terminadas es de 122 millones de metros cuadrados, lo que representa una disminución del 9,8% con respecto al a ño anterior.
Guoxin Real Estate View: 1) Development Investment Completion performance is not bad, mainly based on Jian An Investment support. El rendimiento de las ventas fue mejor de lo esperado, pero la caída del precio medio de las ventas refleja que el mercado sigue siendo lento, y la desviación de los datos de Top 100 se ve afectada por múltiples factores. El panorama real detrás de los datos: las ventas se están recuperando lentamente, la estructura de las inversiones se está deteriorando y las expectativas de flexibilización de las políticas son difíciles de sacudir. Sugerencias de inversión: Creemos que mientras el mercado de la tierra no se caliente, la relajación de la política no se detendrá, similar a la política conexa promulgada por Zhengzhou en otras áreas seguirá, por lo que creemos firmemente que después de la estabilidad emocional, las acciones inmobiliarias todavía vale la pena invertir. Desde el punto de vista de las acciones individuales, a corto y mediano plazo, con una mayor relajación de las políticas en las zonas no restringidas, las principales empresas inmobiliarias de segundo nivel se beneficiarán más de la distribución de las ciudades de tercer y cuarto nivel; A medio y largo plazo, a medida que el modelo de volumen de negocios rápido salga de la etapa histórica, la reparación del balance a largo plazo de las empresas inmobiliarias, las empresas inmobiliarias líderes que operan de manera estable y tienen una fuerza integral destacada seguirán beneficiándose. Recommended Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) . Consejos de riesgo: políticas más estrictas de lo esperado; La situación epidémica y otros factores hacen que los fundamentos de la industria sean más bajos de lo esperado; El riesgo de crédito de las empresas inmobiliarias superó las expectativas.
Comentario:
El rendimiento de la inversión en desarrollo no es malo y depende principalmente del apoyo a la inversión en construcción y construcción.
A juzgar por los datos de la Oficina de Estadística, la industria parece estar en buena forma, lo que no está en consonancia con la percepción generalizada de que las ventas y el mercado de la tierra son débiles y que el flujo de caja de las empresas inmobiliarias es escaso y que las expectativas son más pesimistas. Por lo tanto, la publicación de los datos provocó el pánico de los inversores por la caída de la política, la Liberación del Estado de ánimo, lo que condujo a la caída de la placa inmobiliaria, el precio de las acciones fue golpeado. Creemos que en lugar de cuestionar la autenticidad de los datos, podemos analizar más racionalmente los datos desde un punto de vista neutral y ver las razones subyacentes por las que los datos superan las expectativas o se desvían.
En primer lugar, el rendimiento de la inversión en desarrollo no es malo, de acuerdo con nuestro juicio de 2022 año completo + 2%, la razón principal es el apoyo a la inversión en construcción. De enero a febrero de 2022, la inversión en desarrollo inmobiliario alcanzó los 1449900 millones de yuan, un aumento del 3,7% sobre la base de la Alta base del mismo per íodo del año pasado, una disminución del 0,7% en comparación con 2021, pero un aumento del 17,6% en comparación con diciembre de 2021.
A lo largo de la historia, la inversión en construcción es el principal índice de terminación, la inversión total en desarrollo representa más del 60%, lo que refleja el gasto de las empresas inmobiliarias en la construcción y los materiales. Jianan Investment Growth from February 2019 to the positive continued to rise, to the last year after the peak began to Fall, reflecting the last Round of Real Estate Sales peak corresponding to Construction obligations, this year Growth dropped but also expected to have about 3%. Al mismo tiempo, debido a los acontecimientos crediticios y a la disminución de las ventas en el segundo semestre del año pasado, algunas tareas de construcción se retrasarán hasta el primer trimestre de este año, especialmente en el primer trimestre, por lo que el crecimiento de la construcción y la seguridad en el primer trimestre puede ser incluso superior al nivel anual del 3%. Aunque el rendimiento del mercado de la adquisición de tierras no es muy bueno, pero después de todo la proporción relativamente baja, el efecto de arrastre no es obvio.
En cuanto a la aparente contradicción entre el crecimiento positivo de Jian ‘an y el crecimiento negativo de la producción de cemento, la razón principal es que la actual demanda inmobiliaria de cemento ha superado el pico. Desde el punto de vista del proceso de construcción, el cemento, la barra de acero es sólo una parte de la construcción y la instalación, y se centra en la construcción del proyecto a medio plazo, más tarde es vidrio, pintura, ascensores, etc. Además, el cemento también se ve afectado por otras industrias, como la infraestructura, la inversión en construcción y construcción en 2021 aumentó un 8,6%, pero la producción de cemento – 1,2% año tras año, lo que demuestra que los dos no están completamente sincronizados. Del mismo modo, las excavadoras se utilizan principalmente para excavar pozos de cimentación en la fase de construcción, con una mayor relación con la nueva construcción en lugar de la inversión en construcción e instalación.
El rendimiento de las ventas fue mejor de lo esperado, pero la caída del precio medio de las ventas refleja que el mercado sigue siendo débil, y la desviación de los datos de Top 100 se ve afectada por múltiples factores.
Las ventas inmobiliarias superaron las expectativas del mercado. La superficie total de ventas de viviendas comerciales entre enero y febrero de 2022 fue de 157,03 millones de m2, un – 9,6% año tras año, una disminución de 11,5 puntos porcentuales en comparación con 2021, pero un aumento de 6,1 puntos porcentuales en comparación con diciembre de 2021; Las ventas acumuladas de viviendas comerciales ascendieron a 1.545900 millones de yuan, un 19,3% anual, una disminución del 24,1% en comparación con 2021, pero sólo un 1,5% anual en comparación con diciembre de 2021. Sobre la base de una disminución del 10% en el área de ventas y del 2% en las ventas, calculamos una disminución del 10% en el precio medio de venta. Debido a que el grado de recuperación de la tercera y cuarta línea no es tan bueno como la primera y segunda línea, la disminución del precio medio de venta no es causada por factores estructurales, sino que más refleja el comportamiento de reducción de precios de las ventas de las empresas inmobiliarias, el mercado sigue siendo lento.
Los datos de ventas de la Oficina de estadística son obviamente más altos que el volumen de ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias de Kerry – 43% año tras año, creemos que la desviación se debe principalmente a dos razones: (1) la definición de ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias no es la misma que la de La Oficina de Estadística, los datos de la Oficina de Estadística de la empresa del proyecto rellena, con los datos del contrato del proyecto como criterio, pero el calibre de los datos revelados por las propias empresas inmobiliarias no es estricto; En el pasado, había inundaciones en las listas, ya que las instituciones financieras solían hacer referencia a las listas de ventas cuando invertían en empresas inmobiliarias, por lo que las empresas inmobiliarias estaban dispuestas a hacer inversiones a gran escala cuando deseaban financiar la expansión de la adquisición de tierras, especialmente en enero y febrero del año pasado, cuando Las ventas y el mercado de la tierra estaban en auge, y ahora la mayoría de las empresas inmobiliarias no tenían la capacidad de ampliar la inversión ni la necesidad de inundar las listas. Por lo tanto, es normal que los datos de Top 100 caigan más allá de lo real. Creemos que la situación real de las ventas en todo el mercado debe situarse entre la Oficina de Estadística y las 100 empresas, es decir, una disminución del 3%.
El panorama real detrás de los datos: las ventas se están recuperando lentamente, la estructura de las inversiones se está deteriorando y las expectativas de flexibilización son difíciles de sacudir
Por un lado, los datos de la Oficina de Estadística no son tan buenos como parecen, los ojos de inversión dependen de Jian ‘an en lugar de tomar el apoyo de la tierra, mostrando más el resplandor del ciclo anterior que el amanecer del nuevo ciclo. En cambio, la gran mayoría de los fondos de las empresas inmobiliarias deben utilizarse para cumplir las obligaciones de los compradores de viviendas, el mercado de la tierra debe seguir siendo frío; Por otra parte, los fundamentos de la industria pueden no ser tan malos como se pensaba. En una encuesta de base realizada a mediados de febrero, también pudimos ver que el mercado de ventas se está recuperando lenta pero definitivamente después de la caída de las tasas de interés hipotecarias relajadas el a ño pasado, y algunas dificultades de apalancamiento y dependencia excesiva de los fondos de reserva no representan a toda la industria.
Creemos que el panorama actual de la industria es: (1) las ventas se están recuperando lentamente, pero no lo suficiente para permitir que las empresas inmobiliarias optimicen el nivel de acceso a la tierra, el rendimiento del mercado de la tierra sigue siendo bajo, enero – febrero de 2022300 ciudades de tierras residenciales para construir un total de 73,87 millones de metros cuadrados, año tras año – 64%; En febrero de 2022, la tasa de prima mensual de 300 viviendas urbanas fue del 4,3%, que sigue siendo baja. La inversión no se romperá este año, o incluso puede estar creciendo, pero la estructura de la inversión se está deteriorando, más dinero para la construcción, y menos dinero para la tierra, el próximo año el rendimiento de la inversión será muy pobre.
Las empresas inmobiliarias están realmente deprimidas, la cadena inmobiliaria se enfrenta a una mayor presión. En la actualidad, la terminación de la construcción es un punto muerto, de enero a febrero de 2022, el área de terminación de la vivienda es de 122 millones de metros cuadrados, una disminución del 9,8% en comparación con 2021, una disminución del 21% en todo el a ño; Debido a la falta de existencias de tierras y a la falta de una inversión completa de las expectativas de ventas, la construcción continuará siendo débil, de enero a febrero de 2022, la nueva superficie de construcción de viviendas de 149,67 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 12,2%, en comparación con 2021 en todo el a ño una disminución de 0,8 puntos porcentuales.
Sobre esta base, creemos que el calor del mercado de la tierra es más significativo que los datos de ventas e inversión entrelazados, especialmente para los gobiernos locales, y por eso creemos que las políticas seguirán siendo flojas y no se endurecerán debido a los buenos datos.
Recomendaciones de inversión:
Sobre la base del análisis anterior, los datos inmobiliarios publicados por la Oficina de Estadística no se ven tan bien, la estructura de la inversión se está deteriorando, las ventas se están calentando muy lentamente, creemos que mientras el mercado de la tierra no se caliente, la relajación de la política no se detendrá, similar a la Introducción de la política conexa de Zhengzhou en otras regiones seguirá, por lo que creemos firmemente que después de la estabilidad emocional, Las acciones inmobiliarias siguen siendo muy valiosas. Desde el punto de vista de las acciones individuales, a corto y mediano plazo, con una mayor relajación de las políticas en las zonas no restringidas, las principales empresas inmobiliarias de segundo nivel se beneficiarán más de la distribución de las ciudades de tercer y cuarto nivel; A medio y largo plazo, a medida que el modelo de volumen de negocios rápido salga de la etapa histórica, la reparación del balance a largo plazo de las empresas inmobiliarias, las empresas inmobiliarias líderes que operan de manera estable y tienen una fuerza integral destacada seguirán beneficiándose. Recommended Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) .
Consejos de riesgo:
1. Políticas más estrictas de lo esperado; 2. La situación epidémica y otros factores hacen que los fundamentos de la industria sean más bajos de lo esperado; 3. The Credit Risk Event of Housing Enterprises overexpected Impact.
