Puntos de inversión
Los datos de ventas de la industria siguen siendo los siguientes: los datos nacionales de ventas de viviendas comerciales de la Oficina de Estadística de enero a febrero de 2022 fueron de – 9,6% y – 26,3% respectivamente, en comparación con 2019 + 11,4% y el promedio de enero a febrero de 2019 / 20 / 21 + 17,95%. En 2021, el crecimiento de las ventas de viviendas comerciales en todo el país fue de + 4,79% en comparación con el mismo período del año anterior, superando el crecimiento de las ventas de las 100 principales empresas de Kerry de – 19,28%, que continuó en enero y febrero de 2022. Excluyendo las ventas de las empresas inmobiliarias que ya están en peligro, el crecimiento de las ventas de las 100 empresas inmobiliarias sigue estando muy por debajo del crecimiento de la industria dado por la Oficina de Estadística. Aunque la cantidad de ventas de la industria fue superior a – 9,6% en comparación con el mismo per íodo del año pasado, los datos de ventas de enero – febrero de 2022 fueron los más bajos desde 2015 (16,30% en comparación con el mismo per íodo del año anterior en enero – febrero de 2015).
La inversión en desarrollo inmobiliario aumentó + 3,7% año tras año: 1,45 billones de yuan en el período comprendido entre enero y febrero de 2022. Inversión en desarrollo inmobiliario = construcción + instalación + equipo + otros gastos. Tomando como ejemplo los datos de 2021, el 68% de los proyectos de construcción, el 27% de los demás gastos, incluidos los gastos de transacción de tierras, y el 5% de los dos restantes. La superficie de adquisición de tierras disminuyó un 42% entre enero y febrero de 2022. Construcción = área de construcción costo de construcción, área de construcción sólo + 1,8%. La tasa de crecimiento de los costos de construcción en más de dos dígitos puede apoyar la tasa de crecimiento de la construcción y la inversión en desarrollo. Los precios del acero roscado, el cemento y el vidrio en los materiales de la parte superior de la propiedad aumentaron un 10%, un 11% y un 1%, respectivamente, en enero y febrero de 2022, lo que está relacionado con el aumento de los costos de construcción. Aunque el crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario es positivo, los indicadores que afectan a la oferta de seguimiento de la industria siguen disminuyendo considerablemente. La superficie de adquisición de tierras aumentó a un ritmo interanual de – 42,3% entre enero y febrero de 2022 (la disminución se amplió, en comparación con el promedio de 2019 – 2020 de – 39%), la superficie de nueva construcción de – 12,2% (la disminución se amplió, excluyendo la situación epidémica en 2020 y La más baja desde 2015, en comparación con el promedio de 2019 – 2020 de – 3%), la superficie terminada de – 9,8% (de positivo a negativo, la disminución se amplió, en comparación con el promedio de 2019 – 2020 + 3%). El crecimiento negativo de la superficie de adquisición de tierras durante nueve meses consecutivos en comparación con el mismo per íodo del año pasado significa que la oferta de viviendas comerciales seguirá siendo escasa en los próximos seis meses y que el mercado de nuevas viviendas todavía puede hacer frente a la escasez de oferta.
La situación de la financiación ha mejorado en comparación con el per íodo anterior, pero el promedio de tres años de 2019 – 2021 sigue siendo bajo: en enero – febrero de 2022, los fondos inmobiliarios disponibles – 17,7% (en comparación con el promedio de 2019 – 20 años + 0%), en comparación con el período anterior + 41,5%; Entre ellos, los préstamos chinos fueron de – 21,1% (frente a la media de 2019 – 20 años – 16%), de – 148%, de – 16,9% (frente a la media de 2019 – 20 años + 8%) y de – 49,7%. Los préstamos chinos y los préstamos hipotecarios personales mejoraron significativamente entre enero y febrero, pero siguen siendo un crecimiento negativo de dos dígitos, el más bajo desde 2014.
Sugerencias de inversión: En resumen, la tierra, la nueva construcción, los principales canales de financiación inmobiliaria (préstamos chinos y préstamos hipotecarios personales) muestran una tendencia a la baja. En combinación con la reciente perturbación de los factores externos del mercado + brotes repetidos + deducción del pesimismo de la industria, creemos que la política local todavía necesita seguir trabajando en ambos extremos de la oferta y la demanda para que los fundamentos de la industria puedan completarse y repararse.
El proceso de baraja de la conmoción en la parte inferior del ciclo de la industria es arduo, pero la comprensión racional de la tendencia de desarrollo a largo plazo de la industria puede tener la oportunidad de captar el ganador futuro a un precio razonable. Creemos que la tendencia de desarrollo a medio y largo plazo de la industria es relativamente determinada en tres aspectos:
Bajo la tendencia de relajación de la política urbana o regional, el crecimiento total se convierte en crecimiento estructural, la distribución de la población fluye hacia la ciudad y la ciudad tiene la política de relajación de las empresas de vivienda, los fundamentos pueden mejorar primero.
La actual ronda de regulación y control tiene un impacto a largo plazo en la industria, las empresas inmobiliarias en la demanda y el crédito se dividen, las empresas que entran en el ciclo de retroalimentación positiva tienen la oportunidad de ganar más cuota de mercado.
La industria ha entrado en la etapa madura, la renovación urbana es una tendencia inevitable, el área metropolitana necesita ampliar el alcance de los nuevos ciudadanos. Las empresas con una fuerte capacidad de desarrollo integral tienen más oportunidades de participación; Las empresas con un modelo único de acceso a la tierra, como tod + Live, tienen una ventaja.
A largo plazo, creemos que los supervivientes finales después del final del ciclo se dividirán en dos categorías: 1) empresas nacionales de vivienda de chip azul: las empresas representativas son Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , 0002 , China Overseas Development y China Resources Land; Regional Small Overlord Housing enterprise: Representative Company has Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244)
Consejos de riesgo: la relajación de la política y la velocidad más lenta de lo esperado conducen a un largo período de reparación de la industria.
