La Oficina Nacional de Estadística publicó información sobre la inversión y las ventas de bienes raíces en todo el país en enero y febrero de 2022. El área de ventas de enero a febrero fue de 157 millones de yuan, una disminución del 9,6% (valor anterior: – 15,6%); La inversión en desarrollo ascendió a 1,45 billones de yuan, un aumento del 3,7% (valor anterior: – 13,9%); La nueva superficie de construcción fue de 150 millones de yuan, una disminución del 12,2% con respecto al a ño anterior (valor anterior: – 31,2%).
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1. Ventas de viviendas comerciales:
De enero a febrero, la tasa de crecimiento de las ventas de viviendas comerciales fue de – 9,6%, el nivel de datos fue mejor que las expectativas del mercado. Desde el punto de vista de la estructura, el área de ventas de viviendas sigue mostrando un crecimiento negativo de dos dígitos, alcanzando – 13,8%, en lugar de un crecimiento significativo de la vivienda; La tasa de crecimiento de las ventas en la región oriental, que representa el 40%, disminuyó en un 17,8%, en comparación con diciembre, mientras que la tasa de crecimiento en la región central y occidental, que representa el 58%, disminuyó en un 2,8%, en comparación con diciembre y se redujo en un 13,2 PCT. Aunque la disminución general se ha reducido un poco, pero el mercado real sigue siendo relativamente lento, la situación del mercado por volumen de precios es cada vez más evidente. En primer lugar, desde el punto de vista de la superficie de ventas, de enero a febrero de la superficie nacional de ventas de viviendas comerciales 157 millones de planos, una disminución del 9,6% con respecto al a ño anterior, una disminución de 6 puntos porcentuales con respecto a diciembre, el nivel de los datos supera las expectativas del mercado, pero desde el punto de vista de la estructura de los datos, el exceso se debe principalmente a la superficie de ventas no residenciales del mismo aumento sustancial, hasta el 27,8%; Sin embargo, sólo desde el punto de vista residencial, las ventas disminuyeron un 13,8% año tras año, un crecimiento negativo de dos dígitos relativamente más acorde con las expectativas. Desde el punto de vista regional, el área de ventas de enero y febrero en la región oriental fue de – 17,8% en comparación con el mismo per íodo del año pasado, y la tendencia sigue siendo pobre, lo que concuerda con los resultados de nuestro seguimiento de datos de alta frecuencia. Sin embargo, la tasa de crecimiento de la región central – 2,2%, la tasa de crecimiento de la región occidental – 3,3%, la disminución se ha reducido considerablemente, lo que no está de acuerdo con la situación de los microdatos, de los datos de terceros también se puede ver que las ciudades de la región central y occidental de enero a febrero de las ventas de – 47,7%, en comparación con la disminución de diciembre aumentó 15,6 PCT. Si las ciudades del medio oeste con niveles de energía más bajos realmente se están calentando o las empresas de vivienda están retrocediendo y luego fortaleciendo el estímulo de marketing en el medio oeste, creemos que todavía hay que observar, no demasiado optimista a corto plazo. Además, desde el punto de vista de la cantidad de ventas, las ventas nacionales de viviendas comerciales de enero a febrero ascendieron a 1,55 billones de yuan, una disminución interanual del 19,3%, en comparación con la disminución de diciembre aumentó en un 1,5%, en consonancia con nuestras expectativas. Por lo tanto, el precio medio de las ventas también ha disminuido considerablemente, con una disminución anual del 10,7%, la mayor disminución desde 2009, lo que indica que el mercado sigue siendo “volumen por precio”, lo que refleja que los fundamentos actuales de las ventas de bienes raíces siguen siendo débiles, mientras que los efectos de las políticas locales de relajación son comunes en esta etapa. Por lo tanto, los datos a corto plazo sobre la superficie de las expectativas no pueden continuar, marzo, abril del mercado todavía necesita más protección política. Esperamos que las ventas en 2022 sean de – 5,0% ~ 3,5% año tras año.
2. Inversión en desarrollo inmobiliario, nueva construcción y terminación:
La inversión supera las expectativas y se convierte en positivo, lo que conduce a la tierra y a la cantidad y el precio en ambos extremos de la construcción. La disminución de la nueva construcción se ha reducido considerablemente. De enero a febrero, la inversión en desarrollo ascendió a 1,45 billones de yuan, un aumento del 3,7% con respecto al a ño anterior, un aumento del 17,6% con respecto a diciembre, lo que puso fin a cuatro meses consecutivos de crecimiento negativo, superando las expectativas del mercado. Creemos que esto se debe principalmente a la mejora de la inversión en tierras y la inversión en construcción. El año pasado, la tendencia de las transacciones de tierras q4 aumentó para impulsar la inversión de tierras q1 este año. El año pasado, el volumen de Negocios de la tierra de la ciudad de q400 y la cantidad de Q3 aumentó un 47,0% y un 46,7%, respectivamente; La tasa de crecimiento interanual fue de – 26,3% y – 19,2%, respectivamente, la disminución de Q3 se redujo significativamente en 5,2 y 14,8 puntos porcentuales, respectivamente, se puede ver que el año pasado la cantidad y el precio de la inversión en tierras q4 mejoraron, y gradualmente comenzaron a pagar la tierra q1 este año y La construcción y la inversión en bienes raíces. En cuanto a la inversión en construcción e instalación, el costo de los materiales y el área de construcción contribuyen. Desde mayo de 2021, el PPI se ha mantenido en un nivel elevado, con una tasa de crecimiento interanual del 9,1% y el 8,8% en enero y febrero, respectivamente. Los precios del acero y el cemento también son relativamente altos. Desde el punto de vista cuantitativo, aunque la tasa de crecimiento de la construcción sigue siendo baja, la nueva construcción sigue siendo negativa, pero la tasa de crecimiento interanual de la zona de construcción de – 35% a 1,8% en diciembre, la disminución de la nueva construcción también se ha reducido. Enero – febrero de la nueva zona de construcción de 150 millones de metros cuadrados, un crecimiento interanual de – 12,2%, que en diciembre se redujo en 19 PCT, principalmente debido a las dos razones siguientes: 1) el año pasado, el volumen de tierras y los precios aumentaron en el cuarto trimestre, la mayoría de los proyectos comenzaron en el primer trimestre de este año; La nueva construcción continuó durante nueve meses, el entorno de financiación externa de las empresas inmobiliarias se relajó ligeramente, antes de que se suspendiera o se acumulara el nuevo proyecto comenzó a trabajar. Esperamos que la tasa de crecimiento anual de la nueva construcción sea de – 5,5% en 2022 y la tasa de crecimiento anual de la inversión en desarrollo sea de 2,1%. La terminación se ralentizó en enero y febrero; Se prevé que la entrega se mantendrá durante todo el año y que la terminación del proyecto seguirá aumentando. De enero a febrero, el área de terminación fue de 122 millones de yuan, una disminución del 9,8% en comparación con el a ño anterior, y la tasa de crecimiento disminuyó en 11,7 puntos porcentuales en comparación con diciembre. Creemos que, por un lado, la presión de capital de las empresas de vivienda sigue siendo grande en General, y el capital limitado se utiliza para la nueva construcción en la etapa actual, por lo que la terminación se ralentiza relativamente a corto plazo. Por otra parte, el comienzo del año no es el pico de terminación. Se espera que la terminación de 2022 después del gran año de entrega disminuya de un alto nivel, pero todavía hay que garantizar la entrega durante todo el a ño, y esperamos que la tasa de crecimiento de la terminación sea del 3,0% al 3,1%.
3. Fondos para desarrolladores:
La disminución de los fondos de las empresas inmobiliarias es limitada, pero limitada; La disminución de los fondos de vivienda se amplió una vez más, la disminución de los fondos no relacionados con la vivienda se redujo ligeramente; El entorno financiero interno y externo de las empresas inmobiliarias sigue siendo relativamente tenso. Enero – febrero 2,51 billones de yuan en fondos de vivienda, una disminución interanual del 17,7% (valor anterior: – 19,3%). Los pagos de la vivienda se vieron afectados por la tasa de desinversión de las ventas y los préstamos hipotecarios, con una tasa de crecimiento interanual de – 23,9% (valor anterior: – 21,5%), de los cuales el depósito y la recaudación anticipada, la tasa de crecimiento de las hipotecas personales fue de – 27,0% y – 16,9%, respectivamente, y la disminución se amplió en 1,1 y 8,9 PCT, respectivamente. Por un lado, debido a la baja tasa de eliminación, la presión sobre las ventas y los envíos sigue siendo mayor; Por otra parte, el apoyo real a las hipotecas es débil, de los datos financieros publicados por el Banco Central en febrero, también podemos ver que los préstamos a mediano y largo plazo de los residentes disminuyen en 45.900 millones de yuan, el primer crecimiento negativo desde que se registraron los datos,
Los préstamos a mediano y largo plazo de los residentes aumentaron en 696500 millones de yuan entre enero y febrero, 659600 millones de yuan menos que en 2021 y 223000 millones de yuan menos que en el mismo per íodo de 2019. Por lo tanto, aunque el entorno crediticio general se relaja, pero el apoyo hipotecario no está en su lugar, todavía hay que prestar atención a la satisfacción de las hipotecas de seguimiento. La mejora de los fondos no relacionados con la vivienda no es obvia, la disminución se redujo ligeramente a – 11,0% (valor anterior: – 16,6%), el entorno de financiación externa de las empresas inmobiliarias es relajado, pero el efecto no es obvio, la disminución general sigue siendo grande. Desde el punto de vista de los préstamos chinos, la disminución de enero – febrero sigue siendo de hasta el 21,1% en comparación con el mismo per íodo, aunque ha mejorado en comparación con el 31,6% en diciembre, pero en comparación con el crecimiento anual de 2021 de – 12,7%, todavía hay una disminución significativa, se Espera que el apoyo a los préstamos para el Desarrollo siga aumentando.
En cuanto a la autofinanciación, enero – febrero disminuyó un 6,2% en comparación con el mismo per íodo del año anterior, lo que representa una ligera disminución del 3,5% con respecto a diciembre, pero la tasa de crecimiento sigue siendo significativamente inferior a la de 2021 (3,2%). Según los datos del Instituto, de enero a febrero de 2022, la deuda crediticia de la industria inmobiliaria, la deuda externa del mar, la confianza, la financiación total de ABS 127400 millones de yuan, una disminución del 67% con respecto al a ño anterior, las recientes tormentas de minas en las empresas inmobiliarias frecuentes, la Financiación general sigue siendo un proceso lento de reparación.
Recomendaciones de inversión:
Según nuestra estimación anterior, para alcanzar el objetivo económico anual del 5,5%, el crecimiento de la inversión inmobiliaria debe alcanzar más del 2,1%, de enero a febrero la inversión inmobiliaria superó las expectativas de crecimiento, o significa que la política de regulación inmobiliaria de gran intensidad y ritmo rápido se introdujo o moderó, o se retrasó un poco. Sin embargo, a juzgar por los resultados recientes de la política inmobiliaria, el impulso del mercado es limitado y los fundamentos de las ventas siguen siendo débiles; Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias todavía se enfrentan a una mayor presión financiera, el apoyo crediticio inicial no está en su lugar, la industria también marcará el pico del Servicio de la deuda en marzo – abril, por lo que creemos que la oferta y la demanda a nivel local, los fondos de las empresas inmobiliarias todavía tienen espacio para un ajuste más sostenido, la mejora de las políticas todavía se espera, se recomienda seguir prestando atención a las oportunidades de la placa inmobiliaria. Sugerimos que nos centremos en tres líneas principales: 1) las principales empresas inmobiliarias con menor riesgo de crédito, canales de financiación abiertos y mayor seguridad: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Vanke a, Longhu Group y CRC land. Bajo la influencia de la reducción de las tasas de interés y otras políticas macroeconómicas e industriales, las empresas inmobiliarias flexibles con mayores ingresos marginales son Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) En la actualidad, la determinación de los ingresos es más fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito de las empresas relacionadas con la vivienda a corto plazo disminuye, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: biguiyuan Services, Xuhui Yongsheng Life, New City Yuet Services.
Principales riesgos a los que se enfrentan las calificaciones:
Mejora continua del control inmobiliario; Ventas por debajo de las expectativas; La financiación sigue siendo más estricta.
