Eventos
En marzo de 2022, se produjeron con frecuencia políticas de flexibilización de la regulación inmobiliaria, la circular de Zhengzhou sobre la promoción del círculo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria, la circular de Nanchang sobre la optimización de la política de utilización del Fondo de previsión de la vivienda, la circular de Suzhou sobre varias políticas y Medidas para seguir ayudando a los agentes del mercado a aliviar las dificultades y hacer esfuerzos para estabilizar el crecimiento económico, etc. Las capitales provinciales y otras ciudades clave están luchando para salvar el mercado.
Comentario
Impulsar las ventas es la clave para promover el círculo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria. La situación actual de las ventas no es optimista, las empresas de vivienda top20 en enero – febrero de 2022, el volumen de ventas de calibre completo disminuyó un 40% año tras año, el volumen de ventas de 20 empresas disminuyó más del 20% año tras año; Las ventas de viviendas comerciales en 30 ciudades grandes y medianas disminuyeron un 29% en enero y febrero de 2022, y disminuyeron un 47% en marzo y septiembre de 2022. El sector inmobiliario se encuentra en un círculo vicioso de “ventas lentas – flujo de caja apretado de las empresas inmobiliarias – descuentos sustanciales / dificultades de entrega – falta de confianza en el mercado – ventas a la baja – toma de tierras / estancamiento de la nueva construcción”, lo que aumenta la confianza en el mercado. La liberación de la demanda de estímulo es la clave para que la industria inmobiliaria vuelva al círculo virtuoso de “ventas más cálidas – mejora del flujo de caja de las empresas inmobiliarias – reducción de descuentos / entrega programada – Restablecimiento de la confianza del mercado – estabilización de las ventas – toma de tierras / reanudación de la construcción – venta normal de la bandeja de entrada”. La salud de la industria requiere la estabilidad de la empresa, la estabilidad de la empresa necesita el apoyo de las ventas. En 2014 – 21, la proporción de fondos recaudados por las ventas en los fondos de las empresas de desarrollo inmobiliario aumentó del 36% al 53%, la Dependencia de las empresas inmobiliarias de los fondos recaudados por las ventas aumentó gradualmente, la optimización de la supervisión de los fondos de preventa ayuda a aliviar la presión del flujo de caja a corto plazo de las empresas inmobiliarias, pero no es suficiente para mantener el desarrollo sostenible y estable de las empresas inmobiliarias. Se necesita una mayor relajación de la demanda para impulsar el crecimiento de las ventas.
La política nacional de desregulación de la demanda a gran escala está en camino. En la actualidad, la política de regulación inmobiliaria se ha aflojado en cierta medida. En el extremo de crédito, muchas ciudades como Heze, Guangzhou, Nanning, Foshan y Chongqing han reducido la proporción de pago inicial o la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, mientras que en el extremo de control local, algunas ciudades como Suzhou, Jinan, Qingdao, Kunming y Jiaxing han promulgado sucesivamente políticas como la relajación de las cuentas, el Fondo de previsión, las subvenciones para la compra de viviendas y la supervisión de la venta anticipada. Sin embargo, aparte de Zhengzhou, rara vez hay restricciones directas a la compra, las restricciones a la venta, los límites de precios y otros extremos de la demanda, el efecto de las ventas en el mercado inmobiliario se ha retrasado en cierta medida, las ventas recientes no han mejorado. Por lo tanto, esperamos que en el futuro haya una amplia gama de políticas de desregulación de la demanda, “debido a la aplicación de la política de la ciudad” se utilizará más flexible, en la premisa de que los precios de la vivienda son relativamente estables, algunas ciudades de alta energía restringirán la compra, la venta, La fijación de precios y otras medidas restrictivas o se liberalizarán gradualmente.
Se espera que algunas ciudades de alta calidad impulsen la estabilización del mercado nacional. La relación entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario ha mejorado: ① debido a la voluntad de las empresas de vivienda de obtener tierras, en 2021, la superficie de construcción de 300 viviendas en todo el país disminuyó un 24% año tras año; El progreso de la construcción de viviendas es lento, la superficie de la nueva construcción de viviendas comerciales en todo el país disminuyó un 11% en 2021 y un 40% en enero – febrero de 2022. Parte de la primera y segunda línea, los fundamentos urbanos del delta del río Yangtze son buenos, Hangzhou, Shanghai, Hefei y otras ciudades en el ciclo de eliminación de inventario de las nuevas viviendas en venta inferior a 6 meses. Estimamos que la oferta del mercado inmobiliario disminuirá significativamente en 2022, la demanda todavía no ha sido liberada, una vez que la demanda final de algunas ciudades de alta calidad, las ventas aumentarán rápidamente, esperamos que algunas ciudades de primera y segunda línea mejorarán gradualmente en marzo y abril, mientras que el mercado de las ciudades de cuarta y Quinta línea en este período de tiempo.
Propuestas de inversión
Creemos que una amplia gama de políticas de flexibilización de la demanda se introducirá gradualmente, algunas de las ventas de las ciudades de primer y segundo nivel serán las primeras en mejorar, impulsando a las ciudades de cuarto y quinto nivel a la parte inferior. Valoramos el diseño principal de la ciudad verde de primera y segunda línea de alta calidad China, jianfa International, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . Al mismo tiempo, con la mejora general de las ventas, se espera que la valoración de las empresas privadas se restablezca, lo que favorece a China.
Indicación del riesgo
El efecto de la política de mejora inmobiliaria existente no es tan bueno como se esperaba; Política de flexibilización de la demanda
