Comentarios
De acuerdo con los objetivos económicos de las dos conferencias locales, el informe propone que la tasa de crecimiento del PIB del 5,5% también se ajuste básicamente a las expectativas del mercado, y se prevé que la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria supere el 2,1%. Aunque la tasa de crecimiento anual del PIB en 2021 sigue siendo del 8,1%, la tasa de crecimiento del PIB en 2021q3 y q4 ha disminuido notablemente y carece de un fuerte apoyo, disminuyendo al 4,9% y al 4,0%, respectivamente, alcanzando el nivel más bajo de crecimiento económico en un solo trimestre, excepto 2020q1 (afectado por la epidemia). El crecimiento del PIB de la industria inmobiliaria Q3 Y q4 fue de – 1,6% y – 2,9%, respectivamente, lo que fue la primera vez que se produjo un crecimiento negativo debido a la exclusión de las causas externas (la crisis financiera de 2008 y la epidemia de 20 a ños). El objetivo de crecimiento del PIB de este año es de alrededor del 5,5%, por lo que el apoyo a la vivienda sigue siendo importante. Según nuestras estimaciones, en la hipótesis neutral (22 años de crecimiento de la superficie de adquisición de tierras – 6%), la inversión inmobiliaria en el PIB en 0266 puntos porcentuales, esperamos que el crecimiento de la inversión inmobiliaria en 2022 alcance al menos el 2,1% para alcanzar el objetivo de crecimiento del PIB de este año. Sin embargo, en la actualidad, la presión de los fondos de las empresas inmobiliarias no se ha aliviado, la prosperidad del mercado es baja, la voluntad de las empresas inmobiliarias de obtener tierras y empezar de nuevo sigue siendo baja, si se mantiene la situación actual, la presión sobre el crecimiento anual de la inversión inmobiliaria es mayor. Por lo tanto, creemos que las políticas de oferta y demanda de la industria tienen la posibilidad de un mayor ajuste. En la actualidad, las ventas siguen siendo bajas, el volumen de ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias disminuyó un 47,9% en febrero en comparación con el mismo per íodo del año pasado, las ventas no muestran signos de mejora y la fuerza motriz de la política no ha llegado a su lugar y la Alta base del primer trimestre del año pasado, pero la reciente política de oferta y demanda de bienes raíces se ha ido extendiendo gradualmente a nivel local, debido a la ciudad
Aplicar políticas para profundizar el ajuste, y la tendencia de la política de “crecimiento constante” es más clara.
Persistir en el tono de la vivienda sin cambios, garantizar la necesidad de mejorar y satisfacer las necesidades de compra de nuevos ciudadanos. De 2020 a 2022, la “vivienda sin especulación” se ha incluido en el informe de trabajo del Gobierno durante tres años consecutivos. Al mismo tiempo, en el marco del objetivo de “tres estabilidad”, se hace hincapié en el apoyo a la demanda racional de vivienda, ya que las políticas urbanas promueven el círculo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria. Creemos que se refleja principalmente en: 1) garantizar la necesidad de satisfacer la mejora. En particular, el lado de la demanda, la relajación de las condiciones de compra de algunos grupos de personas, como los estudiantes universitarios, los trabajadores migrantes, las personas de edad, etc., para ampliar la demanda; Reforzar el apoyo crediticio, relajar adecuadamente la relación de pago inicial y reducir la tasa de interés hipotecario; Al mismo tiempo, para el mercado orientado a la demanda, la mejora de la liberación de la demanda es relativamente considerable, puede centrarse en mejorar la política de estímulo de la demanda. Recientemente también hemos visto Zhengzhou, Qingdao Jimo y otros lugares comenzaron a implementar algunas políticas relajadas a nivel local, pero los resultados reales y la restauración del sentimiento del mercado todavía tienen que esperar a que más ciudades de alta energía sigan. Satisfacer el consumo racional de los nuevos ciudadanos, aplicar políticas de crédito a la vivienda diferenciadas y dar a los nuevos ciudadanos un cierto grado de apoyo a la política de crédito. La Comisión Reguladora Bancaria y de seguros y el Banco Central emitieron circulares para fortalecer los servicios financieros de los nuevos ciudadanos, haciendo especial hincapié en “la aplicación de políticas de crédito a la vivienda diferenciadas, la determinación racional de las normas para el primer conjunto de préstamos hipotecarios a la vivienda de los nuevos ciudadanos que cumplen las condiciones para La compra de viviendas y la mejora de la facilidad de préstamo y reembolso”, y creemos que la demanda razonable de compra de viviendas de los nuevos ciudadanos, o los siguientes ajustes, pueden ocurrir, Por ejemplo, los nuevos ciudadanos en las ciudades no restringidas para comprar la primera suite, la tasa de pago inicial puede ser el 20% más bajo de la ejecución, y reducir la tasa de interés hipotecario, y así sucesivamente.
Apoyo a la industria inmobiliaria para explorar nuevos modelos de desarrollo. Orientar a la industria del “alto apalancamiento, alto volumen de negocios” al viejo modelo de desarrollo saludable y estable.
Desde el segundo semestre de 2021, las empresas inmobiliarias han sido objeto de frecuentes tormentas de minas y de frecuentes riesgos industriales, lo que ha hecho que la industria y las empresas inmobiliarias sean plenamente conscientes de que el antiguo modelo de rápido crecimiento mediante un alto apalancamiento y un alto volumen de negocios es insostenible en el entorno actual del mercado, y el crecimiento de la escala no es la principal demanda de las empresas inmobiliarias, y se hace más hincapié en la seguridad y la gestión estable, y la industria en su conjunto también está avanzando hacia la salud y la estabilidad. Gestionar la transformación impulsada por las operaciones. En los tiempos en que el mercado inmobiliario ha pasado de centrarse principalmente en el incremento a centrarse igualmente en las existencias incrementales, ha surgido una nueva oportunidad para el desarrollo de la industria. Alquiler de viviendas (“acelerar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles”, “insistir en el arrendamiento y la compra, acelerar el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo y promover la construcción de viviendas asequibles”), proveedores de servicios integrados (“fortalecer la función de los servicios comunitarios”). La “exploración del nuevo modelo de desarrollo” de los bienes raíces está guiando a las empresas inmobiliarias a la distribución de sub – campos relacionados, como el comercio, la construcción de agencias, la gestión de la propiedad, los apartamentos de alquiler largo, etc. en el actual entorno de crecimiento limitado de la escala de negocio del desarrollo inmobiliario, la futura contribución de los ingresos de las empresas inmobiliarias a la diversificación de los negocios todavía tiene espacio para mejorar, el riesgo también se dispersará.
Propuestas de inversión
Recientemente, la política inmobiliaria es más favorable, pero desde el punto de vista de los efectos, el impulso del mercado es limitado, creemos que todavía tenemos que esperar a que las ciudades de mayor nivel sigan la señal real; Al mismo tiempo, los objetivos económicos exigen que la presión general sobre el crecimiento estable siga siendo elevada este año, y que los bienes raíces sigan desempeñando un papel fundamental. Por lo tanto, creemos que el ritmo de ajuste de las políticas en ambos extremos de la oferta y la demanda se acelerará aún más después de las dos conferencias, y que habrá una dirección política más clara después de que se publiquen los datos de la Oficina de Estadística de enero a febrero a mediados de marzo. Desde el punto de vista de la inversión de la placa, se espera que la mejora de la política siga fortaleciéndose, en marzo y abril se recomendó encarecidamente que se siguiera prestando atención a las oportunidades de la placa inmobiliaria. Sugerimos que nos centremos en tres líneas principales: 1) las principales empresas inmobiliarias con menor riesgo de crédito, canales de financiación abiertos y mayor seguridad: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Vanke a, Longhu Group y CRC land. Bajo la influencia de la reducción de las tasas de interés y otras políticas macroeconómicas e industriales, las empresas inmobiliarias flexibles con mayores ingresos marginales son Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) En la actualidad, la determinación de los ingresos es más fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito de las empresas relacionadas con la vivienda a corto plazo disminuye, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: biguiyuan Services, Xuhui Yongsheng Life, New City Yuet Services.
Indicación del riesgo
Mejora continua del control inmobiliario; Ventas por debajo de las expectativas; La financiación sigue siendo más estricta.
