Durante todo el año, el mercado global de la fotografía del suelo mostró una tendencia de “calor – frío – estabilidad”. El volumen de negocios mostró una tendencia a la baja por lotes, el precio medio del piso experimentó un proceso de caída primero y luego recuperación. En 21 a ños, se vendieron 785 / 581 / 516 parcelas de tierra concentradas en 22 ciudades, con un total de 10.461 / 6278 / 579200 millones de yuan y una superficie total de construcción de 10.469 / 6.544 / 56.96 millones de yuan respectivamente, con un total de 1.882 parcelas vendidas, un total de 2,25 billones de yuan y una superficie total de construcción de 22.270000 Yuan, superpuestas las parcelas vendidas antes del primer lote en enero – febrero, y un total de 2,62 billones de yuan, más del 3,1% en comparación con el mismo período del año anterior. El precio medio del suelo de tres lotes de suelo centralizado es de 9993 / 9594 / 10169 Yuan / Ping, respectivamente. Desde el punto de vista del grado de calor del suelo, muestra la tendencia de “calor – frío – estabilidad”. La tasa de prima de la tierra es del 15,3% / 3,6% / 1,9%, la tasa de negociación de la parte superior es del 24,2% / 12,4% / 12,6%, y la tasa de negociación de la parte inferior es del 41,6% / 73,5% / 76,7%, respectivamente. Desde el punto de vista de la tasa de suspensión de la venta y la tasa de flujo, el mercado del tercer lote de rodaje de suelo centralizado se ha calentado un poco, la tasa de flujo de rodaje se ha reducido en 0,8 PCT a 12,5% en comparación con el segundo lote, y la tasa de suspensión de la venta se ha reducido del 22,9% al 6,6%. Creemos que el tercer lote del mercado centralizado de transferencia de tierras se estabilizó y se calentó por cuatro razones: a) Optimización de las condiciones de transferencia, transferencia de beneficios del Gobierno, mejora del espacio de beneficios, aumento del entusiasmo de las empresas inmobiliarias por participar en la subasta. Las políticas macroeconómicas y de mediano alcance emiten señales de estabilidad y fomentan la confianza del mercado. El suministro de placas calientes y parcelas de alta calidad ha aumentado considerablemente. El valor medio de la superficie de construcción del tercer lote aumentó del 30% al 38%. Después del período de enfriamiento del suelo, algunas empresas inmobiliarias tienen una fuerte voluntad de reponer el inventario. La política de “aflojamiento – apriete – estabilidad” se ajusta continuamente, dos lotes de control de umbral premium, tres lotes de umbral de fondos y condiciones de venta sueltas.
Nivel urbano: 1) tasa de transferencia de tierras: a diferencia del crecimiento negativo de la tasa de transferencia de tierras de 100 ciudades (- 13,2%), la tasa de transferencia de tierras de 21 años en las principales ciudades todavía puede mantener un crecimiento positivo del 3,1%, lo que representa un aumento significativo de la proporción de 100 ciudades en comparación con 20 años en 10,7 PCT al 67,7%; Las ciudades de primer y segundo nivel fueron + 7,3% y + 1,5% año tras año. El 60% de las ciudades han aumentado en comparación con 20 años, y las ciudades top5 son ciudades de primera y segunda línea en el delta del río Yangtze. Volumen de negocios: el volumen de Negocios de las principales ciudades disminuyó año tras año, pero el delta del río Yangtze y las ciudades de primera línea todavía tienen resistencia. El valor medio de la oferta a 21 años / volumen medio de comercio en los últimos cinco años en 22 ciudades clave es del 153% (en términos de construcción), lo que se ajusta a las expectativas normativas. El volumen de Negocios de más del 70% de las ciudades disminuyó en 21 años, y los fundamentos impulsaron el volumen de negocios del delta del río Yangtze al 39%. El volumen de Negocios de las ciudades de primera línea aumentó del 13,2% al 14,7%. Ciudades de segundo nivel – 19,8% año tras año. Precio de la tierra: el precio de la tierra aumentó en general durante todo el año, y el precio medio del tercer lote se rompió. En 21 años, el precio total de la tierra de las ciudades clave aumentó un 26,2%, pero el precio de la tierra de Jinan fue inferior al nivel de 20 años, el precio medio de la tierra de las ciudades de primera y segunda línea aumentó un 14%, un 25%; En el tercer lote, el precio medio del suelo de los lotes de concentración se rompió en 10.000, de los cuales más del 40% del precio medio del suelo urbano disminuyó en comparación con el segundo lote, principalmente en los dos primeros lotes de precios de la tierra aumentaron significativamente en las ciudades. Grado de calor del suelo: el segundo lote de calor del suelo se concentra en el suelo, y el tercer lote de calor de la ciudad se eleva ligeramente. Entre ellos, Hangzhou y Ningbo tres lotes de calor de la tierra aumentó significativamente, principalmente debido al ajuste de las normas, la reducción de los precios de la tierra, la oferta de tierras escasas, el aumento de los precios de las nuevas viviendas para proteger el espacio de beneficios y otros factores. La tasa media anual de prima de las ciudades de primer y segundo nivel es del 7,3% y el 9,2%, lo que representa una disminución de 6,9 y 4,7 PCT en comparación con 20 años. Ciudades no clave: el volumen de negocios anual disminuyó un 40,4%, el aumento de los precios de la tierra se desaceleró significativamente, la tasa de prima disminuyó ligeramente por debajo de las ciudades clave, porque las ciudades clave para el precio máximo de la tierra y la tasa de prima más alta estrictamente controlada.
Nivel de la empresa: las empresas estatales se sientan en la Ciudad, la ciudad invierte lastre, las empresas privadas toman el ritmo de la tierra se ralentiza significativamente. El tercer lote de fotografías del suelo presenta tres características: 1) la participación de las empresas estatales en la adquisición de tierras ha mejorado aún más (la proporción del tercer lote de empresas estatales centrales en la adquisición de tierras es del 63%), la estrategia de adquisición de tierras de las empresas privadas tiende a ser cautelosa, Las empresas privadas con capacidad financiera se centran más en parcelas de alta calidad; La Plataforma de inversión de la ciudad apoya activamente el Fondo, la proporción de la tierra a la tierra aumenta al 43%, las empresas locales de vivienda se ven afectadas por la fuerza de los fondos y los cambios en las características de la oferta del gobierno local, la superficie media de la tierra y la cantidad son menores que Las empresas locales de vivienda; Las principales empresas de vivienda se centraron más en el acceso a la tierra, la participación local en el mercado de la vivienda de las pequeñas y medianas empresas aumentó, el número total de empresas de vivienda top30 disminuyó del 38,9% del primer lote al 10,3% del tercer lote. Desde el punto de vista de las empresas inmobiliarias específicas, 21 años tres lotes de concentración de la tierra Pat Pauli, China Resources y China sea 1091, 889 y 86,7 millones de precios totales de la tierra en los tres primeros. Baoli, Longhu Investment layout the most broadest, Riverside, rongxin most focused on Deep Cultivation Base.
Avanzar constantemente o convertirse en la tendencia de cambio del mercado de la tierra en 2022. El aumento de los tiempos de suministro de tierras para suavizar la fuerte fluctuación del mercado, la concentración de la oferta de calor de la tierra se dividirá obviamente, el mercado de la tierra de la ciudad de primera línea o tomará la iniciativa en la recuperación de la temperatura, a partir de los primeros resultados de la concentración de la Tierra en Beijing 2022, las empresas estatales centrales de las empresas inmobiliarias a gran escala han comenzado a tomar activamente la tierra, mientras que otras ciudades y empresas inmobiliarias todavía necesitan algún tiempo para reparar; Se espera que la actitud general de las empresas inmobiliarias hacia la tierra siga siendo cautelosa, se centrará en las ciudades básicas de alto beneficio y bajo riesgo, las empresas estatales centrales mantendrán la posición principal, las empresas inmobiliarias a gran escala y las empresas inmobiliarias de marca en los fundamentos de las ciudades se espera que aumenten el entusiasmo por La tierra. Al mismo tiempo, creemos que, además de la participación en el mercado abierto en la concentración de la tierra, algunas empresas de almacenamiento de viviendas o instituciones selectivas tienen la intención de tomar nota de las oportunidades de adquisición; La vivienda de alquiler garantizada entra en la fase de aumento de la velocidad; La política de “dos concentraciones” en las principales ciudades sigue optimizando el espacio, reduciendo el umbral de acceso a la tierra para las empresas, dando a las empresas beneficios razonables y estimulando el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por acceder a la tierra sigue siendo la principal dirección de optimización.
Propuestas de inversión
En comparación con el modelo de distribución fragmentada a largo plazo, el suministro centralizado de tierras tiene un gran impacto en la planificación del Gobierno y la competencia en la adopción de decisiones empresariales. La política del lado de la oferta ha mejorado el mecanismo a largo plazo de los bienes raíces, la industria ha entrado en una nueva etapa de desarrollo, ha llevado a cabo la gestión transparente desde el lado de la financiación hasta el lado de la inversión, ha promovido continuamente la transformación de la industria en “gestión impulsada por la Operación”, ha beneficiado al capital, la investigación de mercado, la gestión de operaciones, la fuerza de los productos, la capacidad de comercialización y otras empresas inmobiliarias líderes con una fuerza integral fuerte. En la actualidad, la disminución de la tasa de beneficio de la industria y el debilitamiento continuo de la prosperidad de las ventas han influido en cierta medida en el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por aceptar el almacenamiento. Sin embargo, a juzgar por la fuerte disminución de la tasa de prima de los dos o tres lotes de parcelas concentradas y la posible optimización de las políticas del Gobierno en el futuro, este año se prevé que el margen de beneficio de las parcelas mejore. Creemos que el mercado de la tierra y la actitud de las empresas inmobiliarias hacia la recuperación de la tierra todavía llevará algún tiempo, pero las empresas estatales centrales y las empresas privadas de marca para las parcelas de alta calidad de alto beneficio y bajo riesgo de entusiasmo por tomar la iniciativa en la rehabilitación gradual de las expectativas. Desde el punto de vista de la inversión de la placa, nos adherimos al “primer trimestre es una mejor ventana de configuración” punto de vista, la mejora de la política se espera que se fortalezca, se recomienda seguir prestando atención a las oportunidades de la placa inmobiliaria. Sugerimos que nos centremos en tres líneas principales: 1) las principales empresas inmobiliarias con menor riesgo de crédito, canales de financiación abiertos y mayor seguridad: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , 00002 , Longhu Group y China Resources Land. Bajo la influencia de la reducción de las tasas de interés y otras políticas macroeconómicas e industriales, las empresas inmobiliarias flexibles con mayores ingresos marginales son Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) En la actualidad, la determinación de los ingresos es más fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito de las empresas relacionadas con la vivienda a corto plazo disminuye, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: biguiyuan Services, Xuhui Yongsheng Life, New City Yuet Services.
Indicación del riesgo
El efecto de la política es inferior a lo esperado; Mejora de la regulación inmobiliaria; Ventas por debajo de las expectativas; La financiación se ha endurecido.
