Suceso: El 28 de octubre, el Grupo Longfor anunció que su fundador, Wu Yajun, dimitió de su cargo de Presidente del Consejo de Administración y de otros cargos por motivos personales de edad y salud. En el primer día de negociación tras la publicación de la noticia, el precio intradía de las acciones del Grupo Longfor se desplomó una vez un 44,66%, hasta los 7,26 dólares de Hong Kong, la mayor caída en un solo día de la historia, con una evaporación del valor de mercado de casi 20.000 millones de dólares de Hong Kong en un solo día, y el precio de los bonos del Grupo Longfor en el mercado secundario también experimentó un ajuste a la baja durante varios días.
Desde este año, afectado por el ambiente general del frío invierno en el sector inmobiliario, Longfor ha sufrido varios descalabros. Los días 14 y 15 de marzo de este año, los valores inmobiliarios nacionales de la Bolsa de Hong Kong experimentaron un desplome indiferenciado, en el que el Grupo Longfor se vio implicado por el sector y cayó más de un 10% durante dos días consecutivos. El 10 de agosto, el precio de las acciones del Grupo Longfor cayó más de un 16% debido a los rumores de vencimiento de papel comercial, que más tarde se confirmaron como falsos. La tormenta fue pasando poco a poco, ya que los accionistas mayoritarios y de control del Grupo Longfor optaron por aumentar sus participaciones en lugar de recibir dividendos en efectivo, demostrando así su apoyo y confianza en el desarrollo continuado del negocio del Grupo. El motivo de la doble matanza de las acciones y las deudas de Longfor fue el anuncio, en la noche del 28 de octubre, de que Wu Yajun, el fundador de Longfor, había dimitido como Presidente del Consejo de Administración por motivos personales de edad y salud. Con la noticia de la dimisión de Wu Yajun, Moody's anunció el 1 de noviembre que mantendría la calificación "Baa2" de emisor y senior no garantizado de Longfor y ajustaría la perspectiva de "estable" a "negativa". El 4 de noviembre, S&P rebajó la calificación crediticia a largo plazo de Longfor de "BBB" a "BBB-" con perspectiva "negativa". El 4 de noviembre, S&P rebajó la calificación crediticia de emisor a largo plazo de Longfor a "BBB-", con perspectiva negativa, desde "BBB", y rebajó la calificación de emisión a largo plazo de los bonos senior no garantizados de la empresa a "BB+" desde "BBB-". S&P considera que la decisión de Wu Yajun de dimitir ha debilitado gravemente la confianza de los inversores y ha provocado un descenso significativo de los precios de los bonos nacionales e internacionales de la empresa, y que la capacidad de Longfor para reunir capital se pondrá a prueba, ya que la empresa dependerá de los recursos internos, del flujo de caja operativo y de las fuentes de refinanciación de los préstamos bancarios nacionales para cumplir con sus obligaciones de servicio de la deuda.
¿Cuál es la situación operativa y financiera de Longfor?
A este respecto, ofrecemos un análisis más detallado basado en el informe provisional de Longfor publicado anteriormente y en los datos operativos anunciados recientemente.
En el plano operativo, el Grupo Longfor ha demostrado una gran solidez operativa y rentabilidad durante la recesión del sector. Por un lado, el Grupo logró unas ventas de promociones inmobiliarias contratadas de 145560 millones de RMB de enero a septiembre, frente a los 59.800 millones de RMB del tercer trimestre, con una tasa de crecimiento interanual positiva y signos de recuperación por el lado de las ventas; por otro, el Grupo logró unos ingresos de explotación de aproximadamente 17.180 millones de RMB de enero a septiembre, incluidos unos ingresos por alquiler de propiedades de inversión de aproximadamente 8.860 millones de RMB, con la disposición anticipada de las propiedades de inversión desempeñando un mayor papel de apoyo a los ingresos del Grupo en el contexto actual. De enero a junio, el Grupo Longhu obtuvo unos ingresos por el negocio principal de 94.800 millones de RMB, lo que supone un aumento del 56,4% interanual, mostrando que ha mantenido una buena rentabilidad; en tercer lugar, de enero a junio, las ventas de contratos de promoción inmobiliaria del Grupo Longhu ascendieron a 85.810 millones de RMB, siendo las tres regiones que más contribuyeron a las ventas el delta del río Yangtze, el borde del mar de Bohai y la región occidental, con una contribución combinada del 77%; durante el mismo periodo, la superficie de reserva de suelo del Grupo Longhu fue de 67,67 millones de metros cuadrados, ocupando el 77%. Las tres primeras regiones en cuanto a superficie de almacenamiento terrestre fueron el borde de Bohai, el oeste y el delta del río Yangtze, con una contribución combinada del 76%. En nuestra opinión, el Grupo Longfor cuenta con abundantes recursos de almacenamiento de terrenos y la distribución de los mismos coincide con las principales zonas de venta; por último, el Grupo Longfor es una de las pocas empresas inmobiliarias privadas que puede mantener una cierta escala de adquisición de terrenos este año. De enero a julio de este año, el Grupo Longhu adquirió nuevas reservas de suelo con una superficie total de 2,6 millones de metros cuadrados y una superficie patrimonial de 1,56 millones de metros cuadrados, lo que refleja lateralmente la buena liquidez del Grupo Longhu.
Desde el punto de vista financiero, el Grupo Longfor tiene una buena capacidad de financiación y una buena posición de liquidez. Hay tres manifestaciones concretas: en primer lugar, tras el incidente de Wu Yajun, el Grupo Longhu realizó varios reembolsos anticipados de deuda para estabilizar las expectativas del mercado. En primer lugar, anunció la amortización anticipada de dos préstamos sindicados el 31 de octubre y el 1 de noviembre, con un importe combinado de 8.550 millones de dólares de Hong Kong; y el 9 de noviembre, anunció la amortización anticipada de 300 millones de dólares de bonos senior con vencimiento en 2023. En un breve periodo de 10 días, la amortización anticipada acumulada de las deudas superó los 10.000 millones de dólares de Hong Kong, lo que pretende dar una señal continua de la suficiente liquidez y solidez financiera de la empresa al mercado, y los precios de sus bonos en el mercado secundario han repuntado ahora de forma significativa; en segundo lugar, la escala de las deudas del Grupo Longfor es manejable y no existe la presión del vencimiento concentrado a corto plazo. Por el lado externo, después de reembolsar la deuda de 300 millones de dólares estadounidenses con vencimiento en 2023, el Grupo Longhu no tiene más deuda en dólares estadounidenses con vencimiento en 2023; por el lado interno, según la medición de la fecha de ejercicio, la escala de vencimiento de los bonos del Grupo Longhu es de unos 16.400 millones de RMB a finales de 2023, y sólo dos meses en julio y agosto están bajo mayor presión de reembolso; en tercer lugar, el Grupo Longhu tiene suficientes fondos monetarios. A 30 de junio, la tesorería del Grupo Longhu era de 87.550 millones de yuanes, y tras excluir los fondos reguladores de preventa y los fondos restringidos, el ratio de tesorería a deuda a corto plazo era de 3,09 veces.
Creemos que la importante caída de las cotizaciones de Longfor en el mercado de renta variable y de deuda en octubre se debió principalmente a la actual crisis del sector inmobiliario y a la extrema fragilidad de la confianza del mercado. Sin embargo, también hay que señalar que el 11 de noviembre se aprobó el registro de un pagaré a medio plazo de 2.000 millones de yuanes del Grupo Longhu, con el que se recaudan fondos para la construcción de proyectos y el reembolso de los bonos en dólares del Grupo. Esto demuestra que, aunque su voluntad de reembolsar sus deudas antes de tiempo es fuerte, también tiene que confiar en el modelo de pagar las deudas antiguas con otras nuevas. A medida que se extiende el ciclo descendente del sector, la expectativa pesimista del mercado sobre la industria inmobiliaria se profundiza gradualmente, y en este proceso el Grupo Longfor se ve inevitablemente implicado de nuevo, y es muy fácil que un solo acontecimiento o rumor negativo desencadene una tensión excesiva en el mercado y una serie de reacciones en cadena.
