Vista del núcleo.
Recientemente se han producido algunos avances: la ciudad de Zhengzhou, la más afectada, afirma haber reanudado las obras de la mayoría de sus proyectos el 6 de octubre. Sin embargo, en nuestra opinión, el "Zhengzhou New Deal" es esencialmente una medida de alivio de la liquidez y no se aplica a todos los proyectos. En todo el país, esperamos que sólo los proyectos con problemas de liquidez puedan reanudar sustancialmente las obras y acabar entregando viviendas en los próximos 1 a 3 meses; sin embargo, en el caso de los proyectos insolventes, sólo se espera que los proyectos que cumplen las condiciones para el funcionamiento de los bonos de interés común y un pequeño número de proyectos que dependen de las subvenciones financieras acaben entregando viviendas, y un gran número de proyectos siguen corriendo el riesgo de fracasar; los residentes y el sistema financiero también siguen enfrentándose a grandes pérdidas. Es posible que las ventas inmobiliarias hayan tocado fondo; sin embargo, la epidemia y el hecho de que no se haya resuelto por completo el problema de la entrega hacen que todavía no se produzca un repunte significativo de las ventas inmobiliarias.
Resumen ejecutivo.
Actualización sobre la entrega garantizada de edificios
Los primeros 5.000 millones de dólares de préstamos especiales de los bancos de política se concedieron a Zhengzhou el 17 de septiembre, y el 6 de octubre Zhengzhou afirmó que la gran mayoría de los proyectos ya estaban reanudando las obras. La época en que la confianza en el mercado inmobiliario estaba en su punto más bajo puede estar pasando y las ventas de propiedades están tocando fondo.
Opciones de rescate para garantizar la entrega de edificios
Las dos principales opciones de rescate disponibles son el modelo de rescate tradicional y el modelo de cofinanciación. El modelo tradicional de rescate es una "subvención financiera + reestructuración de la deuda" con medidas de apoyo a la liquidez; el modelo de cofinanciación es un modelo de "último en entrar, primero en salir", que requiere la aplicación de ciertas condiciones operativas. Los préstamos del banco de pólizas concedidos a Zhengzhou pueden utilizarse como fuente de financiación de los bonos conjuntos, y cabe señalar si existe un modo de operación alternativo.
Estimaciones cualitativas de los sectores en el marco del actual programa de rescate
A corto plazo, el sector residencial no seguirá siendo cortado en masa. Sin embargo, a medio plazo, con el actual paquete de rescate, los proyectos que son claramente insolventes seguirán sin poder reanudar las obras y es posible que vuelvan a producirse perturbaciones colectivas. Las empresas inmobiliarias estatales parecen ser menos problemáticas en la actualidad, pero las privadas siguen corriendo el riesgo de entrar en una espiral de deterioro. Los bancos seguirán sufriendo pérdidas importantes.
Estimaciones cuantitativas del impacto por sector con el actual paquete de rescate
El mercado sitúa la actual paralización de obras entre 300 y 600 millones de metros cuadrados, pero creemos que las estimaciones basadas en investigaciones por muestreo subestiman la actual paralización de obras y no son muy significativas. Con el modelo de rescate tradicional, el sector residencial podría acabar con 760 millones de metros cuadrados de deuda incobrable, las empresas inmobiliarias con 4,5 billones de dólares de deuda incobrable y el sistema bancario con 2,2 billones de dólares de deuda incobrable; con el modelo de deuda de co-beneficio, el sector residencial podría acabar con 380 millones de metros cuadrados de deuda incobrable, las empresas inmobiliarias con 2,3 billones de dólares de deuda incobrable y el sistema bancario con 1,5 billones de dólares de deuda incobrable.
Perspectivas de entrega garantizada de edificios
En el caso de los proyectos con problemas de liquidez únicamente, a corto plazo esperamos que se produzcan avances sustanciales en un plazo de 1 a 3 meses, y se espera que la entrega de la mayoría de los proyectos se produzca a medio plazo. En el caso de los proyectos insolventes, los que cumplen las condiciones para el funcionamiento de los bonos conjuntos pueden ser rescatados, y también se espera que un pequeño número de proyectos que dependen de las subvenciones financieras reanuden las obras y entreguen viviendas, pero la mayoría de los proyectos insolventes no pueden ser rescatados debido a los defectos inherentes al actual paquete de rescate. Aunque es probable que las ventas inmobiliarias toquen fondo, creemos que hay que anticiparse con cuidado al efecto final del programa actual y que aún está por ver un repunte significativo de las ventas inmobiliarias.
Riesgos: La recesión económica supera las expectativas, la magnitud de la morosidad en el sector inmobiliario supera las expectativas y el efecto del programa de rescate no es el esperado.
