A diferencia de años anteriores, Yu Liang, Presidente del Consejo de Administración de Vanke, compareció en la reunión de resultados provisionales de este año y volvió a transmitir confianza al sector. A pesar de la caída de las ventas en julio y agosto, Yu Liang seguía insistiendo en que el mercado había tocado fondo, recuperándose lenta y suavemente, y llamaba la atención sobre la construcción de un sistema de políticas para el sector de servicios de apoyo urbano.
Los ingresos y el beneficio neto de Vanke se estabilizaron y repuntaron en la primera mitad del año, pero se mantuvo la tendencia de disminución de la escala de ventas y del margen bruto. En general, la posición financiera de Vanke era relativamente sólida, con unos costes de financiación a un nivel bajo en la industria. El ritmo de inversión en el negocio de desarrollo se ralentizó en la primera mitad del año, mientras que la contribución al rendimiento del negocio de servicios de explotación se mostró gradualmente.
Confía en que el futuro dejará de caer y se estabilizará y subirá de forma constante"El mercado se ha contraído demasiado, en su lugar se dará impulso a la reparación espontánea, y tenemos que creer en el poder de los residentes para buscar una vida mejor y mejorar sus condiciones de vida". En la presentación de los resultados intermedios el 31 de agosto, el presidente del consejo de administración de Vanke, Yu Liang, reiteró su juicio hecho en la Junta General de Accionistas de junio de que
A corto plazo, el mercado ha tocado fondo, pero la recuperación es un proceso lento y suave.Los ingresos y el beneficio neto de Vanke en el primer semestre se estabilizaron y repuntaron, pero la escala de ventas siguió disminuyendo considerablemente. El informe semestral muestra que Vanke obtuvo unos ingresos de explotación de 206920 millones de yuanes en el primer semestre, con un aumento del 23,8% interanual; el beneficio neto atribuible a la madre fue de 12.220 millones de yuanes, con un aumento del 10,6% interanual. La empresa alcanzó una superficie de ventas de 129007 millones de metros cuadrados y un valor de ventas de 215290 millones de RMB en el primer semestre del año, lo que supone un descenso del 41,1% y el 39,3%, respectivamente, en términos interanuales.
El comportamiento general de las ventas de inmuebles comerciales en China fue flojo en la primera mitad del año, con un breve repunte en junio, pero volvió a la tendencia a la baja en julio y agosto. En cuanto a las razones de la caída de las ventas, Yu Liang cree que el rápido y significativo repunte de junio incluía el impacto de factores coyunturales como la epidemia y la estacionalidad, que posteriormente retrocederán; por otro lado, desde julio han surgido nuevos problemas como el incidente de la "suspensión de préstamos", y algunas empresas en peligro no han podido completar la entrega de edificios, lo que ha tenido cierto impacto en la confianza de los consumidores en la compra de viviendas. Esto ha repercutido en la confianza de los consumidores en la compra de viviendas.
A pesar de ello, Yu Liang sigue insistiendo en que el mercado inmobiliario está "siempre en marcha, siempre nuevo". Dijo, por ejemplo, que del actual stock de viviendas en el mercado, según la tasa natural de renovación, se eliminarán 1-1.100 millones de metros cuadrados cada año, de los cuales 300 millones de metros cuadrados se eliminarán en las ciudades de primer y segundo nivel. Y según el ritmo actual de descenso de la construcción de nuevas viviendas, éstas no alcanzan todavía el nivel necesario para la renovación natural, y esto sin tener en cuenta factores como la mejora del nivel de vida y la agrupación de la población, "por lo que el mercado actual está definitivamente en el lado bajo y no se mantendrá en este nivel".
Yu Liang también dijo que había visitado 35 ciudades en los últimos dos meses y había examinado más de 100 proyectos. A partir de la situación de ciudades con características diferentes, como Harbin, Urumqi y Zhejiang, mientras haya buenos productos y buenos servicios, aunque haya presión en el entorno del mercado a corto plazo, seguro que podrá sobrevivir. Yu Liang expresó una gran confianza en el futuro para detener el declive y estabilizarse, estable y en alza.
En cuanto a los tres grandes objetivos de la regulación inmobiliaria, "precios estables del suelo, precios estables de la vivienda, expectativas estables", Yu Liang cree que los dos primeros se han conseguido, pero que todavía hay mayores retos para estabilizar las expectativas.En cuanto a la recuperación de la confianza del mercado, a Vanke le preocupan más las políticas relacionadas con el futuro desarrollo a largo plazo de la industria que las políticas a corto plazo.
En concreto, Yu Liang llamó la atención sobre la construcción de un sistema de políticas para el sector de servicios de apoyo de la ciudad. Dijo que la industria de servicios de apoyo a la ciudad es cada vez más abundante, y que se están desarrollando nuevas empresas, que también pueden proporcionar cierto apoyo al mercado. Sin embargo, la mayoría de estos negocios son de ciclo largo, marginalmente rentables, y requieren un régimen político distinto. Por ejemplo, los costes de los factores deben ajustarse a los rendimientos, los precios de los terrenos no pueden ser demasiado caros, los impuestos y los tipos de interés no pueden ser demasiado elevados; las entradas de efectivo deben ajustarse a las salidas, si los precios de los terrenos pueden pagarse a plazos, si el periodo de financiación correspondiente puede alargarse si el ciclo de amortización de las inversiones es de diez o veinte años, y la necesidad de establecer un canal de fondos propios similar a los REIT.
"Los buenos estudiantes tienen que hacer lo difícil pero lo correcto"Los resultados financieros de Vanke son relativamente sólidos en un entorno de presión de liquidez sobre las empresas inmobiliarias. Bajo el principio de vivir dentro de sus posibilidades, el ritmo de inversión en nuevos proyectos se ralentizó en la primera mitad del año, y la contribución al rendimiento del negocio de los servicios operativos se mostró gradualmente.
Vanke siguió manteniendo su "engranaje verde" en el primer semestre, y sus costes de financiación se situaron entre los más bajos del sector.El informe semestral muestra que, al final del período de presentación de informes, Vanke posee un capital monetario de 141070 millones de yuanes, el stock de préstamos con costes de financiación integrales del 4,08%, incluyendo la primera mitad de los nuevos costes de financiación del 3,59%.
"Desde el año pasado, Vanke también ha hecho un trabajo relativamente temprano y sólido para hacer frente a la situación, con la eficiencia de retorno de las ventas que se mantiene en un nivel relativamente alto y la estructura de la deuda y los costos se han optimizado y mejorado aún más. Como resultado, a pesar de que las fluctuaciones del mercado en la primera mitad del año superaron las expectativas de todos, el flujo de caja operativo de Vanke aún logró una entrada neta y tuvo un mejor desempeño que el mismo período del año pasado." dijo Yu Liang.
Al hablar de las recientes fluctuaciones en el precio de los bonos en dólares, el jefe de finanzas de Vanke, Han Huihua, dijo que se debía principalmente a razones de mercado, no a los fundamentos. El restablecimiento gradual de la confianza de los inversores en el conjunto del sector es el factor básico más eficaz y duradero para estabilizar el precio de los bonos en dólares.
Han Huihua dijo además que Vanke siempre ha tenido un acuerdo de reembolso continuo para su deuda en el extranjero, y por lo general hará los arreglos de financiación correspondientes y la planificación por lo menos un año a 18 meses de antelación. La deuda offshore es un canal importante, pero no el único, para que Vanke obtenga fondos fuera de China, y los canales generales de préstamos bancarios de Vanke fuera de China son muy fluidos.
Desde diciembre del año pasado y hasta el primer semestre, Vanke ha completado la refinanciación de 28.000 millones de RMB en el extranjero. Según el informe semestral, los pasivos exteriores representaron el 23,2% de la estructura total de la deuda; los préstamos bancarios representaron la mayor parte, el 58,9%, según los canales de financiación; los pasivos a corto plazo representaron el 22,4%, con un descenso de 9 puntos porcentuales respecto al año anterior.
Sin embargo, el margen de beneficio bruto de Vanke mantuvo una tendencia a la baja en el primer semestre del año.
Según el informe financiero, el margen de beneficio bruto del negocio de promoción inmobiliaria y explotación de activos conexos bajó 2,18 puntos porcentuales, hasta el 20,85%. A este respecto, el vicepresidente ejecutivo de Vanke, Liu Xiao, dijo que el beneficio bruto es, en efecto, un factor importante para una buena inversión, pero no el único, el futuro beneficio bruto volverá todo al nivel medio de la sociedad.El principio de vivir dentro de las posibilidades es más evidente en el ritmo de las inversiones. Vanke adquirió 19 nuevos proyectos en la primera mitad del año; la superficie total prevista es de 3,078 millones de metros cuadrados, frente a los 15,059 millones de metros cuadrados del mismo periodo del año anterior, lo que supone un descenso de cerca del 80%; el valor total del terreno de propiedad también descendió a 24.830 millones de yuanes, frente a los 88.650 millones del mismo periodo del año anterior. Liu Xiao dijo que Vanke se ha relajado relativamente en su ritmo de inversión, y que los recursos actuales, que no se han establecido, pueden satisfacer las necesidades de desarrollo de los próximos tres años o más.
Cabe mencionar que el desarrollo del negocio de servicios empresariales de Vanke está empezando a dar resultados. En el primer semestre, los ingresos de esta parte del negocio crecieron un 30,6%, hasta alcanzar los 24.110 millones de yuanes.
El presidente de Vanke, Zhu Jiusheng, admitió que factores como la epidemia y la ralentización económica plantearon muchos retos, pero "a los buenos estudiantes les gustan los temas difíciles y deben ir a por lo difícil y lo correcto".Everything Cloud es ahora un desarrollo relativamente maduro en la categoría de servicios empresariales. La Comisión de Valores y Futuros ha aprobado todo lo relacionado con la cotización en Hong Kong, pero la valoración actual del sector inmobiliario de la bolsa de Hong Kong, en comparación con el año pasado, ha retrocedido. En respuesta, Yu Liang dijo que la escisión de Everything Cloud no es una venta a cuestas, sino una esperanza de ganar más espacio para el desarrollo a través de la cotización. "No nos importan las valoraciones del mercado a corto plazo, sino más bien el desarrollo a largo plazo que podemos conseguir mediante el apoyo del mercado de capitales, y la sinergia con nuestro negocio de desarrollo".
