Hay dos tipos de edificios podridos en el extranjero: los esporádicos y los sistémicos
En muchos países de ultramar se han producido construcciones ruinosas. En la mayoría de los casos, los edificios podridos se producen de forma esporádica, sobre todo debido a la mala producción y funcionamiento de las empresas y a la ruptura de las cadenas de capital.
El otro tipo de fallo sistémico se produce de forma concentrada, normalmente tras las crisis financieras. Tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo en EE.UU. y el estallido de la burbuja inmobiliaria en Japón, el sector inmobiliario se vio afectado y se produjeron quiebras empresariales generalizadas y paralización de proyectos.
Los fallos esporádicos se eliminan principalmente mediante enfoques basados en el mercado
Los fallos esporádicos son comportamientos de mercado derivados de una mala gestión empresarial. Las consecuencias de la quiebra recaen principalmente en las empresas inmobiliarias, y los riesgos no se transmiten a los compradores de viviendas ni al sector financiero.
La construcción de viviendas se financia principalmente con fondos propios de las empresas y con préstamos bancarios. Aunque existe un sistema de preventa, el depósito de preventa es más bien una "fianza" y está estrictamente regulado. En caso de un mal acuerdo, los compradores tienen pérdidas limitadas y es más probable que lleguen a un acuerdo en función del mercado. En este punto, hay dos maneras de disponer de él.
Si la empresa puede seguir reuniendo capital, podrá reanudar su trabajo. Sin embargo, no suele ser el caso. Al fin y al cabo, un proyecto podrido suele ser ya un indicio de que la empresa inmobiliaria no va bien.
En la mayoría de los casos, el proyecto se transfiere a una nueva entidad para que se haga cargo de él y disponga de un nuevo promotor para completarlo. Las cesiones se realizan a través de ventas negociadas, subastas de quiebra y liquidación de activos.
La resolución gubernamental de la podredumbre sistémica mediante el rescate del sistema financiero - Estados Unidos y Japón como ejemplos
① Caso japonés: La podredumbre sistémica va de la mano de la crisis financiera y el gobierno tuvo que rescatar el sistema financiero. Con el estallido de la burbuja inmobiliaria en Japón y la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, el sector inmobiliario de ambos países se vio más afectado por la crisis financiera. Una vez que el sector financiero se recupere, el sector inmobiliario también se normalizará y las propiedades podridas se eliminarán mediante enfoques basados en el mercado.
②El caso de Estados Unidos: Las subidas de los tipos de interés hicieron estallar la burbuja inmobiliaria y el sector financiero experimentó una crisis de liquidez sistémica. Activos como los valores y los terrenos se venden con descuento y los balances de las empresas se deterioran. Cuando el mercado pasó del riesgo de liquidez al riesgo de crédito, las instituciones financieras se negaron a prestar y el mercado empezó a entrar en una "trampa de liquidez".
La clave para rescatar el mercado es restaurar el crédito del mercado y reparar los balances.
¿Qué puede hacer el gobierno para rescatar el sistema financiero? -Toma a Estados Unidos como ejemplo
La respuesta del gobierno estadounidense a la crisis de las hipotecas de alto riesgo en 2008 nos ofrece un excelente ejemplo para estudiar.
La Reserva Federal utilizó una combinación de los tipos de interés más bajos de la historia, las mayores operaciones de mercado abierto y herramientas innovadoras de gestión de la liquidez para garantizar que hubiera suficiente liquidez para evitar que el problema se agravara.
Pero las herramientas de liquidez por sí solas no podrían sacar a los mercados de la "trampa de la liquidez". La falta de crédito en el mercado y el deterioro general de los balances fueron la clave del mecanismo de autorrefuerzo de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. El gobierno estadounidense (principalmente el Tesoro) proporcionó capital a las instituciones financieras para reparar sus balances mediante la compra de acciones, bonos a largo plazo y obligaciones de deuda colateralizada, y garantizó los activos subyacentes para aumentar el crédito.
Por último, el gobierno estadounidense también proporcionó garantías de compra de viviendas e incentivos a la compra de viviendas para estimular la demanda residencial de viviendas, y mejoró la solvencia del sector residencial a través de los tipos de interés de los préstamos, la reducción del principal y la ampliación de los plazos de los préstamos. El Gobierno también introdujo nuevas medidas reguladoras para cerrar las lagunas que condujeron a la crisis de las hipotecas de alto riesgo.
Ha mejorado la calidad de los préstamos hipotecarios; ha reforzado la gestión de la liquidez y la disciplina de activos y pasivos dentro del sistema financiero para mejorar la capacidad de respuesta ante emergencias de las instituciones financieras; ha restringido explícitamente algunos negocios de alto riesgo para cortar los canales de transmisión del riesgo; y ha restringido los salarios de los ejecutivos y ha implementado la responsabilidad principal de la calificación para evitar el riesgo moral.
Riesgos: riesgo de que el desarrollo de la epidemia supere las expectativas; ritmo de subidas de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal que supere las expectativas; políticas inmobiliarias que superen las expectativas.
