El 15 de junio, el primer lote de Shenyang 2022 para completar la concentración, un total de 5 casas, 4 transacciones, 1 liupai. Hasta ahora, además de Zhengzhou, las otras 21 ciudades piloto de suministro centralizado de tierras han completado el primer lote de suministro de tierras en 2022.
En Shenyang Este lote de parcelas de tierra concentrada, 2 por la empresa estatal local Shenyang Xinju Properties Co., Ltd. Precio de base de la competencia, los otros 2 por Shenyang Yifu Properties Co., Ltd. Y Shenyang huixiang Properties Co., Ltd. Estos dos precios de base de las empresas privadas compitieron, las empresas de vivienda de marca no tomaron la tierra.
Al igual que Shenyang, en la actualidad se ha completado el primer lote del mercado de la tierra de las ciudades de suministro centralizado de tierras de este año, que en su conjunto muestra la reducción de la escala de suministro de tierras de un solo lote, el mercado de la tierra no está muy caliente, las empresas centrales, Las empresas estatales y las empresas locales de inversión urbana se han convertido en las principales fuerzas de la tierra, y algunas ciudades han aumentado la tasa de retirada de licencias.
Además, las normas para la venta de los primeros lotes de tierras de suministro centralizado en todo el país este año son relativamente laxas, los requisitos de capital para las empresas inmobiliarias se han reducido y se han introducido algunas parcelas de alta calidad. \ en comparación con el primer lote de
En el mercado inmobiliario todavía no se ha calentado y el mercado de la tierra en su conjunto bajo el Fondo de funcionamiento, el rendimiento del mercado varía de una ciudad a otra, la escala de las diferentes ciudades es obviamente diferente, el volumen de negocios no es uniforme.
En la actualidad, el primer lote de tierras de suministro concentradas no ha terminado, pero más de la mitad de las ciudades han publicado el segundo lote de información del anuncio de tierras de suministro concentradas, Xiamen, Fuzhou, Beijing, Qingdao ha completado el segundo lote de tierras de suministro concentradas, el rendimiento general del mercado es plano.
Wu JIAMING, investigador Senior del Centro de investigación Kerry, espera que el volumen de Negocios de la tierra se recupere periódicamente en el tercer trimestre a medida que los planes de suministro de tierras de las ciudades se pongan gradualmente en el orden del día. Sin embargo, debido a factores como la situación epidémica, la recuperación de las ventas no es tan buena como se esperaba, el mercado de la tierra es difícil de revertir, todavía se mantiene bajo funcionamiento, las empresas seguirán siendo cautelosas en la segunda mitad de la tierra, la estrategia principal de inversión de las empresas inmobiliarias es volver a la alta y la baja.
Muchos inversores de empresas inmobiliarias entrevistados creen que la segunda mitad de las empresas centrales, las empresas estatales seguirán siendo la fuerza principal del mercado de la tierra. También se entrevistó al objeto de que los lotes de seguimiento se concentraran en el calor o menos que el primer lote, si las ventas del mercado inmobiliario se recuperan mejor, las empresas privadas, especialmente las principales estrellas de la presión de capital de las empresas de vivienda se han ralentizado para garantizar el valor de las mercancías el año próximo, su entusiasmo por tomar o mejorar.
El calor del mercado de la tierra es bajo.
La disminución de la escala de suministro de tierras es una de las características más destacadas del primer lote de suministro centralizado de tierras este año. Según los datos del dedo medio, en comparación con el primer lote del año pasado, el primer lote de 22 ciudades de este año, 19 ciudades lanzaron la planificación de la zona de construcción se redujo en diversos grados, más de la mitad de la ciudad disminuyó en más del 50%, de las cuales la disminución fue del 80% en Nanjing, Shenyang, Changchun y Wuhan. Sólo Hefei, Xiamen y Shenzhen han aumentado los suministros de tierra.
Meng Xin, analista de la División de índices del Instituto de investigación de China, dijo a los periodistas económicos del siglo XXI que la disminución del mercado inmobiliario y la escasez de fondos de las empresas inmobiliarias se han convertido en las principales razones para reducir el tamaño de las ciudades clave. La disminución del mercado afecta a las ventas de las empresas inmobiliarias, pero también afecta al entusiasmo de las empresas inmobiliarias por obtener, a fin de evitar una gran cantidad de flujo, la mayoría de las ciudades tomaron la iniciativa de reducir la escala de la oferta.
Tomando como ejemplo Shenyang, que recientemente terminó el primer lote de suministro centralizado de tierras en 2022, Shenyang lanzó un total de 5 parcelas, con una superficie total de construcción prevista de 330000 metros cuadrados, una disminución del 93% con respecto al a ño anterior.
Shenyang una marca de inversión inmobiliaria Wang Ming (seudónimo) dijo a los periodistas económicos del siglo XXI, teniendo en cuenta la escasez de fondos de las empresas inmobiliarias, los departamentos pertinentes de Shenyang para aumentar la probabilidad de que las empresas inmobiliarias obtengan tierras, no sólo para reducir el primer lote de la escala de la oferta centralizada de Tierras, sino también a través de la información sobre la transferencia de tierras antes de la voluntad de las empresas inmobiliarias.
Wang Ming también dijo que, en comparación con el primer lote del año pasado, el primer lote de Shenyang para la calidad de las parcelas ha disminuido.
A diferencia de Shenyang, muchas ciudades han aumentado la oferta de parcelas de ubicación central en el primer lote de parcelas de este año para mejorar el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por la tierra, estabilizar e incluso aumentar los ingresos de la venta de tierras, y la calidad general de las parcelas es mejor que el año pasado. Nanjing Real Estate State – owned Investment person Wang He (alias) to 21 Century Economic Reporter said that due to the poor Performance of the Market, the Government Fears of location, TRAFFIC, Supporting and other poor Plot Flow Beat, so a part of the High Quality Plot Attracting Housing enterprises to take.
Jin Liang, investigador de una empresa de vivienda de marca en Beijing (alias), también encontró que aunque el primer lote de Beijing este a ño se centró en la reducción de la escala de la tierra, pero las parcelas de mayor calidad. El primer lote de parcelas centralizadas en Beijing ha lanzado un total de 18 parcelas, de las cuales 7 se encuentran en el sexto distrito de la Ciudad, y se han lanzado parcelas de alto interés en el mercado, como la parcela Fengtai jijiamiao, la parcela Chaoyang wangsiying y la parcela Chaoyang cuigezhuang.
Desde el punto de vista de la relación de aspecto, la calidad de las parcelas de tierra del primer lote de suministro centralizado en varias ciudades este año también es mayor que la del tercer lote de suministro centralizado el año pasado. Guosheng Securities Statistics found that in 2022 the first Batch of Centralized land for the introduction of the floor average Price 12228 Yuan / m2, compared with the Third Batch in 2021 increased by 24.5%.
Las normas relativas a la concesión de licencias son relativamente laxas este a ño, el primer lote de una característica importante de la tierra concentrada. Por ejemplo, algunas ciudades han reducido los requisitos de calificación para el desarrollo de empresas de licitación, reduciendo la proporción de margen, etc. Hefei relajará la calificación de desarrollo de las empresas inmobiliarias de la calificación de desarrollo inmobiliario de primer nivel a la calificación de desarrollo inmobiliario de segundo nivel y superior, y reducirá el requisito mínimo de capital registrado en 300 millones de yuan a 200 millones de yuan. Por ejemplo, Shanghai canceló la licitación y colgó el método de clasificación compuesto, y redujo la proporción de fondos de licitación sellados.
Sin embargo, en general, el primer lote de este año se centró en el bajo grado de calor, la tasa de retirada de flujo aumentó. Tomando como ejemplo la tasa de fotogramas de flujo, de acuerdo con los datos del índice medio, la tasa de fotogramas de flujo de tierra de Beijing, Nanjing, Chengdu, Hefei, Shenyang, Fuzhou, Tianjin, Jinan y Wuhan en el primer lote de suministro centralizado de tierra este año aumentó en cierta medida en comparación con el mismo lote de suministro de tierra el año pasado, de los cuales la tasa de fotogramas de flujo de Tianjin alcanzó el 64%.
En comparación con el tercer lote del año pasado para la concentración, el primer lote de este año para la concentración de la situación de la retirada de la tarjeta de flujo también aumentó ligeramente. Guosheng Securities Statistics found that this year completed the first Batch of concentrated land for 20 Cities (excluding Shenyang) Overall Flow Beat out rate of 15.8 per cent, compared with the last year the Third Batch of a small Rise of 1.2 per cent.
¿Por qué las empresas inmobiliarias no toman la tierra activamente?
Las empresas centrales, las empresas estatales y las empresas locales de inversión urbana son el primer lote de este año para la concentración de la fuerza principal.
Guosheng Securities Statistics have completed the first Batch of concentrated land for 20 Cities (excluding Shenyang) to take the land Situation found that the number of Private Enterprises take the land account for only 28.6%, City Investment Company take the land account for 35.5%, the other central Enterprises, State – owned Land account for 35.9%. Chengdu, Fuzhou, Guangzhou, Ningbo, Shenzhen, Wuxi, Suzhou City Investment Company Todina Phenomenon is obvious, Taking 50% and more; Beijing, Xiamen, Shenzhen, Jinan Land central Enterprise, State – owned Enterprises obtained more, Accounting for 50% and more.
Yushan (alias) trabaja en el Departamento de inversiones de una empresa estatal inmobiliaria en el delta del río Yangtze y es responsable de la inversión de la empresa en Shanghai.
Este año, el primer lote de Shanghai para la concentración de tierras, especialmente Shan para la empresa con éxito ganó una tierra. Hay cinco empresas inmobiliarias que participan en la competencia, todas ellas empresas estatales.
Yushan dijo a los periodistas económicos del siglo XXI, \ \ este año el primer
“Planeamos tomar la tierra en Shanghai en 2019, pero debido a la intensa competencia y la relativa falta de experiencia, la tierra no fue alcanzada hasta 2020. En ese momento, las empresas privadas y las empresas estatales tenían un mayor entusiasmo por participar.” Yushan dijo que, a diferencia de entonces, el primer lote de parcelas de alta calidad de Shanghái este año “el precio total es más alto, y la prima de ortografía, la mayoría de las empresas de vivienda no pueden obtener tanto dinero, las empresas participantes no son muchas”. Debido a que el mercado de Shanghái es optimista, la empresa en la que se encuentra Yushan da a la parcela objetivo un precio de autorización más alto, y finalmente compite como desee.
Cuando se le preguntó por qué no competía por la tierra, la “falta de dinero” se convirtió en la respuesta común de las empresas inmobiliarias entrevistadas. Debido a la fuerte presión de capital, la empresa de Wang Ming no participó en el primer lote de Shenyang, la empresa de Jinliang en Beijing este año se redujo drásticamente. Zhang Lu (seudónimo) en una de las principales empresas inmobiliarias de la región de Sichuan en el trabajo de inversión, dijo a los periodistas que debido a la mala desinversión del proyecto, la empresa se enfrenta a una cierta presión de servicio de la deuda, este a ño no sólo en Chengdu, sino también en otras ciudades de Sichuan responsables de la tierra no centralizada.
Yan Ming (seudónimo) en el delta del río Yangtze como gerente de inversiones de una empresa de vivienda de marca, debido a la escasez de fondos, su empresa de servicios no apareció este a ño en el mercado de Shanghái. Pero Yan Ming dijo a los periodistas que su modelo de negocio de la empresa y la mayoría de las empresas inmobiliarias son diferentes, la empresa anterior en una serie de grandes proyectos de reforma antiguos de alta calidad precipitados muchos fondos, el Grupo de almacenamiento total de tierra es considerable, ocupando el Top 10 de la industria.
En la actualidad, los proyectos no pueden generar valor este año o la empresa no está ansiosa por venderlos porque el mercado no se ha recuperado. “No tenemos tierra este año, el año que viene, el año que viene, incluso en otros tres o cinco años, todavía hay muchos artículos que vender. Dijo Yan Ming.
Zhang Lu Service Company also has a large number of Land Storage, this is also the need of reserve funds for Debt Payment, its Company this year to take no lot of the important reasons and Bottom gas.
“Hay una clase de empresas inmobiliarias que no tienen ni tierra ni dinero, ningún nuevo proyecto no puede funcionar, pero ahora el flujo de caja es negativo, y no a través del flujo de caja del nuevo proyecto para pagar los gastos del proyecto antiguo.” Zhang Lu dijo que este tipo de empresas son generalmente antes de comprar un montón de precios altos de las empresas de vivienda radical, algunas no tienen apalancamiento ni tomar agresivamente la pequeña empresa local de vivienda, en su lugar puede ir en esta etapa “recoger la fuga”, tomar la tierra para reponer.
Por el contrario, las tres empresas centrales entrevistadas y las empresas de propiedad estatal obtuvieron resultados en las ciudades correspondientes.
“En el mercado de tierras de Beijing, las empresas centrales siguen siendo fuertes, aunque las ventas no son ideales, pero tenemos un bajo costo de financiación, el impacto no es grande. Li Jin (seudónimo) que trabaja en la inversión de la famosa empresa inmobiliaria central en Beijing le dijo a los periodistas económicos del siglo XXI.
Li Jin dijo que debido a la relativa abundancia de fondos, la presión de la competencia es pequeña, este a ño sus empresas en Beijing para obtener un terreno de mayor calidad que el año pasado, “en el contexto de la presión general de las ventas de la industria inmobiliaria, la nueva ubicación de la tierra mejor, los Proyectos futuros se verán menos afectados por el mercado, formando un incentivo positivo”.
A lo largo de todo el país y de toda la industria, los datos del Instituto zhongzhi muestran que en los primeros cinco meses de este año, las empresas de vivienda top100 recibieron un total de 468100 millones de yuan, con una disminución del 64,7% en el tamaño de la tierra en comparación con el mes pasado, una disminución del 8,8%. Los derechos e intereses de las empresas inmobiliarias con la mayor cantidad de 10 empresas inmobiliarias son China Resources, jianfa, Green City, Zhonghai, Binjiang, Guangzhou metro, Poly, Vanke, Shanghai Real Estate y China Railway Construction Corporation Limited(601186) ,
¿Puede calentarse en el segundo semestre?
Aunque el primer lote de este año para el calor total de la tierra concentrada no es bueno, pero la ciudad y la ciudad entre el rendimiento de la diferenciación, el tamaño de la tierra, el calor de las transacciones son diferentes.
Por ejemplo, en cuanto a la escala de la oferta de tierras, según los datos del índice medio, Hangzhou y Chengdu, donde el calor del mercado es más alto, el primer lote de la oferta centralizada de tierras de este año ha lanzado 60 y 50 parcelas, respectivamente, con una superficie de 2,57 millones de metros cuadrados y 2,08 millones de metros cuadrados para la construcción de suministros; Shenyang y Changchun, que tienen una baja temperatura de mercado, han introducido 5 y 2 parcelas, respectivamente, con una superficie de construcción de 180000 metros cuadrados y 160000 metros cuadrados.
En cuanto al calor de las transacciones, Guosheng Securities Statistics encontró que en el primer lote de este año, la tasa de prima de Shenzhen y Hefei es mayor, más del 10%, Jinan, Tianjin, Wuxi, Changchun tasa de prima es menor, no más del 1%. En el primer lote de Shenyang para la concentración de tierras, además de las parcelas liupai, las otras cuatro transacciones de tasa de prima cero.
Li Jin expresa, \ \ \ \ en el actual entorno
Además, la estrategia de acceso a la tierra dentro de la región está cambiando. Zhang Lu dijo que para reducir la incertidumbre de las ventas, sus empresas en la estrategia de acceso a la tierra a nivel de prefectura a parcelas de alta calidad.
Además, el primer lote de tiempo de suministro de tierras para la concentración de las ciudades también es temprano o tarde, desde el 7 de enero Beijing tomó la iniciativa en la publicación del primer lote de anuncios de información de suministro de tierras para la concentración, abrió este año 22 ciudades para el gran telón de la concentración de tierras, el 15 de junio Shenyang el primer lote de transferencia de tierras, y luego se espera que el 22 de junio Zhengzhou para la concentración de la licitación, 22 ciudades para el primer lote de la concentración de la tierra para dibujar un punto final.
A diferencia del primer lote de tierra concentrada en abril – junio del año pasado, el primer lote de tierra concentrada en 22 ciudades duró casi medio a ño. Meng a ñadió que la política de “dos concentraciones” se introdujo en febrero del año pasado, por lo que el primer lote de tierra concentrada en general en marzo – mayo “declaración oficial”, transferencia de abril – junio, en comparación con el año pasado, este año el ritmo de algunas ciudades para avanzar.
Además, Meng a ñadió que Qingdao, Wuhan, Chongqing, Jinan, Beijing y otras ciudades este año aumentarán el número de suministro centralizado de tierras de tres a cuatro, a fin de lograr cuatro entregas centralizadas de tierras en el año, es necesario completar el primer lote de ventas centralizadas de tierras lo antes posible, lo que objetivamente También alarga el período de tiempo de suministro de tierras en el primer lote.
Jin Liang dijo que en comparación con a ños anteriores, la mayoría de las empresas inmobiliarias de este año para obtener fondos más limitados, y es probable que sólo en un nodo de tiempo en los fondos, que otras ciudades antes de la tierra, más veces para la tierra, la mayor probabilidad de transacciones de tierras. Beijing se
Kerry Analysis, for Local Governments, Increasing Supply lots can help Adjust Supply Structure in accordance with Market Change, reduce Flow Beat phenomenon, complete Land Supply plans.
En opinión de Li Jin, el aumento de la frecuencia de la oferta centralizada de tierras, la reducción de la cantidad de un solo lote de tierras de suministro, ayudará a comprender mejor el ritmo de entrada de los nuevos proyectos en el mercado de las empresas, reducirá la probabilidad de apertura centralizada y beneficiará a la eliminación de las ventas de proyectos.
En la actualidad, aunque el primer lote de tierra concentrada no ha terminado completamente, pero el ritmo de suministro de la ciudad ha comenzado el segundo lote de tierra concentrada, la escala de suministro de la tierra sigue siendo inferior al mismo lote del año pasado. Xiamen, Fuzhou, Beijing, Qingdao han completado el segundo lote de transferencia centralizada de tierras, todas las ciudades tienen parcelas liupai, el rendimiento general sigue siendo claramente débil en el mismo período del año pasado, las empresas centrales, las empresas estatales siguen siendo la principal fuerza de la tierra.
Yan Ming dijo que, en general, el primer lote de tiempo de suministro centralizado en el primer semestre del año, las empresas inmobiliarias pueden comprar nuevas tierras en la gran probabilidad de que el valor de las mercancías al final del año, el segundo lote de suministro centralizado si también se puede completar en el primer semestre del año, También hay cierta probabilidad de que el valor de las mercancías en ese año, el tercer y cuarto lote de suministro centralizado es difícil de formar el valor de las mercancías en ese año.
Por lo tanto, en general, el calor del primer lote es el más alto, el segundo es el segundo, y el calor del mercado del tercer y cuarto lote es relativamente bajo.
Yushan también cree que el primer lote de calefacción central a lo largo del año, “el año nuevo todo el mundo está llevando a cabo un nuevo indicador de presión, puede tomar la tierra o temprano”. Sin embargo, este año la situación es especial, algunas empresas centrales, las empresas estatales han sido vendidas en el primer lote de la tierra, el seguimiento del gobierno local para mejorar el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por licitar, o seguir promoviendo parcelas de alta calidad.
Además, a partir de la retroalimentación de la entrevista, debido a las normas de pre – venta, las diferencias en el proceso de aprobación y otros factores, los nuevos proyectos en todas partes desde la toma de tiempo hasta la apertura de una gran diferencia. Jin Liang dijo que este a ño muchas empresas de vivienda de Beijing de tomar el ritmo de apertura se ha vuelto significativamente más rápido, “antes de 3 – 6 meses, ahora el más rápido de 45 días de apertura”. Wang He y Yushan no sintieron el cambio de ritmo de pre – venta, Wang He dijo que Nanjing de tomar la tierra a la apertura todavía necesita 7 – 8 meses. Yushan dijo que Shanghai debido a los altos estándares de pre – venta, el proceso de aprobación más largo, generalmente 8 – 10 meses antes de la apertura. Sin embargo, debido a que el mercado de Shanghai es bueno, los beneficios del proyecto son altos, el mercado de la tierra es atractivo.
Muchos de los encuestados creen que el mercado de la tierra en su conjunto o ha mejorado en el segundo semestre del año, pero el grado de recuperación es limitado, la licitación de tierras sigue siendo principalmente entre las empresas centrales y las empresas estatales. Yan Ming piensa que aunque en general las empresas privadas no tienen un alto grado de calor este a ño, pero la segunda mitad si las ventas de bienes raíces mejoran, las principales estrellas de las empresas inmobiliarias para garantizar el valor de las mercancías el año que viene, tomar el entusiasmo o mejorar.
La empresa de servicios de Zhang Lu ha optimizado a muchos inversores en la región de Sichuan. Zhang Lu está reservando actualmente proyectos a nivel de prefectura: “ahora están viendo los proyectos de mejor calidad a nivel de prefectura, primero para encontrar algunas buenas parcelas y el Gobierno para hablar, y esperar a que el mercado mejore para empezar a buscar inmediatamente, de lo contrario, dónde más tarde.” Informes conexos
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