Recientemente, Jianye Real Estate anunció la introducción de Henan Railway Construction como dos accionistas, la ciudad del Sur de China es la introducción de la zona especial de desarrollo de la construcción en la posición principal de los principales accionistas, Norinco International Cooperation Ltd(000065) 6
Desde finales del a ño pasado, cuando se mencionó por primera vez la "Financiación de fusiones y adquisiciones", las fusiones y adquisiciones se han convertido en un término de alta frecuencia para los bienes raíces, que se menciona con frecuencia. Según las estadísticas de la Organización, en los últimos cinco meses, la financiación total de M & a inmobiliaria, incluidos los préstamos para m & A, los instrumentos de M & A, etc., supera los 200000 millones de yuan, pero en comparación con la financiación, la cantidad de M & a recibida no es tan buena Como se esperaba. En opinión de la industria, el proyecto de adquisición es un hueso duro de roer.
empresas
Los incidentes de riesgo en la industria inmobiliaria siguen apareciendo. Según los datos del Instituto zhongzhi, el saldo actual de las existencias de bonos de las empresas inmobiliarias es de unos 2,8 billones de yuan, la deuda extranjera representa el 47%. El saldo adeudado en un a ño es de 950000 millones de yuan, de los cuales la deuda extranjera representa el 33,2%, la presión interna sobre el Servicio de la deuda es mayor, julio y agosto de este año es la segunda ola de pico del Servicio de la deuda.
Cabe señalar que, desde finales del año pasado, los préstamos de m a fueron mencionados por primera vez por las autoridades competentes, el apoyo financiero explícito a los proyectos de vivienda de riesgo "adquisición de m a". Desde 2022, las empresas inmobiliarias han recibido continuamente bonos de M & A y préstamos de M & A. En abril, los reguladores alentaron a AMC (sociedades de gestión de activos) y a los bancos a que participaran en las adquisiciones de empresas inmobiliarias en riesgo. Las fusiones y adquisiciones se han convertido en uno de los medios importantes para resolver los riesgos actuales.
En respuesta, Wang Lin, Director de investigación de la División de empresas del Instituto de investigación, cree que la venta de proyectos o acciones es el comportamiento proactivo de las empresas inmobiliarias que salen del riesgo, la venta de activos y la liquidación de pasivos, para el balance "adelgazamiento"; En la venta de algunos activos, al mismo tiempo, no afecta a la capacidad de las empresas inmobiliarias para seguir operando, puede recuperar rápidamente los fondos. Para las empresas adquiridas, los activos pueden complementarse con precios preferenciales.
Por lo tanto, las fusiones y adquisiciones se han convertido en un nuevo instrumento de rescate y financiación. En particular, la financiación de las fusiones y adquisiciones no está incluida en el ámbito de aplicación de la evaluación de las "tres líneas rojas", lo que hace que la financiación de las fusiones y adquisiciones caiga rápidamente.
Según las estadísticas incompletas de Kerry, al 25 de mayo, las empresas inmobiliarias habían recaudado alrededor de 211900 millones de yuan en todo tipo de financiación de fusiones y adquisiciones, de los cuales las empresas inmobiliarias habían obtenido préstamos de fusiones y adquisiciones concedidos por bancos por un total de unos 16.000 millones de yuan. Entre ellos, después de las empresas estatales centrales, las empresas privadas sanas se han convertido en la principal fuerza absoluta de la financiación de préstamos M & A, como los Estados Unidos, biguiyuan, el total de nuevos préstamos M & A en el año ha superado los 30.000 millones de yuan, Xu Hui, New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) y Ryan también en más de 10.000 millones de yuan.
Por el contrario, los préstamos bancarios M & a representan la mayor parte de los bonos M & a relativamente pocos. De acuerdo con las estadísticas de Kerry, sólo tres empresas inmobiliarias han emitido con éxito cuatro facturas de M & A por un total de 4.400 millones de yuan desde 2022. According to the Statistics of the Chinese Institute, this year Housing Enterprise M & A debt (including has been granted not issued) is 12.2 billion Yuan, and Financial Institutions for Housing Enterprise M & A debt (including has been granted not issued) is 45 billion Yuan.
El importe de las operaciones de adquisición no ha aumentado ni disminuido este año
Cabe señalar que la financiación de las adquisiciones respaldada por políticas no ha dado lugar a más transacciones en el mercado. Según los datos de Kerry, al 19 de mayo de 2022, había unos 22 casos de fusiones y adquisiciones en el año, lo que representaba 45.800 millones de yuan. En el primer y segundo trimestre de 2021 se registraron más de 100 fusiones y adquisiciones, con un volumen de transacciones de 141200 millones de yuan. En el primer trimestre y el segundo trimestre de 2020, el volumen de las transacciones de adquisición también alcanzó los 124900 millones de yuan.
Desde el punto de vista de los acontecimientos específicos de M & A, 2022 más de 10.000 millones de casos de M & A son raros, sólo unos pocos casos de adquisición a gran escala de paquetes de activos, la mayoría de los casos de M & A se concentran en un solo proyecto o nivel de gestión de bienes. Por ejemplo, Riverside gastó 5.632 millones de yuan para comprar una participación del 100% en el proyecto Yongkang zhongtai Town de zhongrong Trust; China Resources Vientiane Life ha adquirido sucesivamente el 100% de las acciones de zhongnan Services y el 100% de las acciones de Yuzhou Property, con un valor total de 3.543 millones de yuan.
En opinión del CEO Ding zuyu del Grupo de empresas habitable, las fusiones y adquisiciones permiten a muchas empresas inmobiliarias ver la oportunidad, pero el proyecto de fusiones y adquisiciones es un hueso duro de roer, porque los compradores y vendedores tienen una gran brecha en el juicio de los precios de los activos. En la actualidad, el comprador espera que los activos se descuenten en la adquisición, preferiblemente en "fractura", mientras que la voluntad del vendedor de descuentos es generalmente baja.
Zhang mengwen, Director del Centro de gestión de inversiones de yuran Holding, dijo en el Salón temático de adquisición de proyectos inmobiliarios patrocinado por el Instituto zhongzhi que el problema al que se enfrenta el mercado de adquisición es que el precio actual del mercado primario es bajo, por lo que las empresas inmobiliarias no están dispuestas a realizar fusiones y Adquisiciones en el mercado secundario. Al mismo tiempo, las empresas de riesgo no están dispuestas a vender proyectos de alta calidad, pero los proyectos problemáticos rara vez se preguntan. En general, las fusiones y adquisiciones implican una transferencia completa, la desinversión de activos y la eliminación de los problemas heredados de la historia, el proceso es relativamente engorroso, la confianza del mercado es insuficiente, la voluntad de fusión y adquisición es débil, además, la cantidad de fondos de fusión y adquisición sigue siendo insuficiente, la Audiencia sigue siendo limitada.
En cuanto a la razón por la que el volumen de M & A es bajo, Wang Lin piensa que, para evitar tocar los activos básicos, las empresas de seguros venden proyectos de alta calidad, mientras que el cesionario invierte cuidadosamente, lo que resulta en menos proyectos. Además, la estructura de la propiedad y la deuda de algunos proyectos es complicada y difícil de vender.
Las fusiones y adquisiciones entre socios existentes siguen siendo la corriente principal.
"En la actualidad, el mercado inmobiliario sigue siendo el principal socio entre las fusiones y adquisiciones, rara vez beneficiando a proyectos de terceros. Wang Lin dijo que las fusiones y adquisiciones de proyectos se han convertido en el principal modelo, en particular las fusiones y adquisiciones de acciones de proyectos de cooperación entre empresas inmobiliarias, que se reflejan principalmente en la adquisición por los accionistas de empresas de desarrollo de proyectos de los derechos e intereses de otros accionistas, tales fusiones y adquisiciones tienen una base de cooperación, un proceso de venta corto, rápido retorno de fondos. Por ejemplo, China y el mar adquirieron respectivamente yajule, Shimao posee las acciones del proyecto Guangzhou Asian Games Village, as í como la adquisición de los Estados Unidos y huasamian, Zhengrong y otros proyectos de cooperación relacionados con las acciones.
Otro tipo de adquisición a nivel de grupo, como el "hermano Henan" propiedad de la construcción controlada por Hu baosen, anunció en la noche del 1 de junio que introduciría Henan Railway Construction como accionista secundario. Al mismo tiempo, la venta de acciones también tiene la naturaleza de "autoayuda" para la construcción de bienes raíces.
In addition, in May of this year, hkd1910 million HKD for the purchase of 3.35 million shares in South China City, became the first major Shareholder of South China City. Otras fuentes dijeron que el Gobierno de Chongqing llevó a las empresas estatales locales a tomar acciones.
Chen Xing, Director Adjunto de investigación de la División de negocios del Instituto, dijo que la adquisición a nivel de grupo se refiere a la introducción de la participación de terceros en la gestión de riesgos, a través de la cooperación estratégica, la ampliación de capital y otras formas de optimización de la estructura de propiedad para mejorar la Fuerza de los accionistas. La ventaja es que los socios a menudo tienen cierta fuerza para las empresas estatales centrales, AMC (sociedades de gestión de activos), puede desempeñar el papel de aumentar la confianza de las empresas; La desventaja es que ambas partes son exigentes y tienen un largo período de disposición, y una vez que se inicia la reestructuración de la deuda, la empresa puede perder el control.
Para el futuro mercado inmobiliario de fusiones y adquisiciones, Zhang mengwen piensa que "el margen de beneficio básico de los bienes raíces es mayor que la industria manufacturera General, la tasa de realización de activos es mayor, por lo que todavía es una industria potencial. Las instituciones financieras en las actividades de fusiones y adquisiciones, para hacer un Buen trabajo en la estrategia de distribución regional, el proyecto debe tener una plataforma de seguridad adecuada, establecer un control de riesgos adecuado".
En opinión de Wang Lin, en la actualidad, la forma de resolver oportunamente los riesgos empresariales, la eliminación de los proyectos de riesgo y el control del riesgo general de la industria se han convertido en los principales problemas a los que se enfrenta la industria inmobiliaria. Con el desarrollo de la política y la financiación de las fusiones y adquisiciones, el mercado de las fusiones y adquisiciones liberará un mayor potencial de desarrollo, las empresas capaces de aprovechar las oportunidades actuales, participar activamente en las actividades de adquisición y adquisición, ampliar la escala y ampliar la distribución.
