Desde el comienzo de la primavera, más de 130 ciudades han promulgado políticas de flexibilización inmobiliaria, y a finales de abril han pasado gradualmente de las ciudades de tercera y cuarta línea a las ciudades de segunda y tercera línea. La oferta y la demanda de ambos extremos de la coordinación de la fuerza, la reciente "reducción de las Tasas de interés" y la combinación de flexibilización estructurada, abriendo aún más el espacio para la "Aplicación de políticas urbanas". ¿Pero puede la relajación inmobiliaria traducirse en consumo real? Desde la perspectiva de la comparación mundial, construimos un marco de cuatro dimensiones y optimizamos algunos indicadores para reexaminar el espacio a largo plazo de los bienes raíces chinos y el ritmo actual de apalancamiento.
¿Primera pregunta: hay espacio para el desarrollo total de la propiedad?
Sobre la base de la tabla input - Output mundial, calculamos la proporción de bienes raíces en el PIB nominal de 66 economías entre 1995 y 2020, y exploramos más a fondo la tendencia del crecimiento inmobiliario y el espacio potencial. Específicamente:
Después de que la tasa de urbanización de los Estados Unidos supere el 75%, el crecimiento de la escala inmobiliaria se desacelera, y el proceso de urbanización de China es de sólo el 63,9%, lo que indica que la era del aumento aún no ha terminado, y todavía hay espacio para el crecimiento inmobiliario; Desde el punto de vista de la comparación mundial, la proporción de bienes raíces en el PIB de China en 2020 es del 5,5% en comparación con el G7, y también hay una brecha del 1,7% en comparación con el nivel medio mundial, que también es inferior al nivel medio de los países de control activo. Y en muchos países, incluso en la etapa media y tardía de la urbanización, con la transformación de la demanda rígida en demanda mejorada, la industria inmobiliaria de los países desarrollados no se ha estancado, el crecimiento total de la propiedad sigue siendo superior al nivel medio del sector económico nacional; Hay espacio para la cantidad total de bienes raíces, pero se relaciona más con la actitud del Gobierno. Ejemplos negativos como "los cuatro países europeos del cerdo", Japón y otros países carecen de energía cinética económica y dependen de la trayectoria de la formación de bienes raíces. Libros de texto positivos como el Gobierno de Alemania, Singapur y Corea del Sur controlan activamente la industria inmobiliaria y son eficaces en paralelo. La proporción de bienes raíces en el PIB de esos países es baja y estable durante mucho tiempo, lo que es más adecuado para la construcción y mejora del mecanismo a largo plazo de la industria inmobiliaria en China. Orientación normativa para la transición a un nuevo modelo de desarrollo.
¿Segunda pregunta: hay espacio para que los residentes aumenten el apalancamiento?
En la actualidad, el apalancamiento de los residentes en China tiene tres calibres: bis, Academia de Ciencias Sociales y Banco Central. A través del desmantelamiento detallado de los tres calibres, damos una fórmula de cálculo detallada, que puede preceder a las instituciones relacionadas, y obtenemos que el apalancamiento de los residentes en 2022 es de 61,4%, 62,1% y 71,8%, respectivamente.
Todavía hay margen para eliminar el apalancamiento de los residentes de la deuda operacional. De acuerdo con el informe de aplicación de la política monetaria de China en el cuarto trimestre de 2020 del Banco Central, la particularidad del apalancamiento de los residentes chinos radica en que los préstamos de gestión de los hogares industriales y comerciales se cuentan en el informe, que pertenece a la deuda auto - compensada y es sostenible desde el punto de vista económico, por lo que el apalancamiento de los residentes debe eliminarse en la comparación internacional. Casi igual al 51,0% de las economías emergentes, todavía hay margen para el 75,7% de las economías avanzadas y el 60,9% de la zona del euro.
¿Tercera pregunta: pueden los residentes aumentar el apalancamiento?
La disminución de la tasa de crecimiento de los ingresos de los residentes coincide básicamente con la tasa de crecimiento económico, lo que constituye un apoyo a la pequeña escala y el apalancamiento constante de los residentes. A corto plazo, la epidemia ha tenido un impacto estructural en los ingresos de los residentes, incluido el aumento de la disminución de la tasa de crecimiento de los ingresos de propiedad, la recuperación de los ingresos de los grupos de ingresos medianos es mejor que la de los grupos de bajos ingresos, y la ampliación de la brecha de Ingresos restringirá la capacidad y la voluntad de apalancamiento de los grupos de bajos ingresos; A medio y largo plazo, los residentes aumentarán constantemente el apalancamiento. La elevada proporción de ahorro y pagos iniciales en China proporciona una plataforma de Seguridad para la deuda de los hogares, mientras que el ingreso disponible del sector de los hogares como proporción del PIB ha aumentado constantemente, del 56,0% en promedio durante el 11º plan quinquenal al 59,5% durante el 13º plan quinquenal, lo que indica que el sector de los hogares tiene una mayor capacidad de apalancamiento que otros sectores. Los ingresos de los residentes continuarán la tendencia a la baja de la tasa de crecimiento antes de la epidemia, que coincide con la situación de crecimiento económico, y apoyarán a los residentes en un pequeño aumento constante del apalancamiento.
El rápido aumento de la relación de servicio de la deuda limita aún más el margen de endeudamiento de los residentes. Refiriéndose a la práctica del Banco Central en el informe sobre la estabilidad financiera de China (2018), la duración de la deuda de los residentes se fija en 18 años y el tipo de interés de los préstamos es el tipo de interés de referencia de los préstamos a más de 5 años, por lo que la relación de servicio de la deuda del sector de los hogares de China es del 11,9% a finales de 2021, y la relación de servicio de la deuda del sector de los hogares es del 9,2% después de la exclusión de los préstamos de funcionamiento, que se encuentra en el nivel medio En los últimos años, la relación entre los ingresos de la deuda del sector de los hogares en China ha aumentado, lo que limita el margen de endeudamiento de los hogares, pero la buena parte radica en la aplicación de una política prudente de crédito a la vivienda en China, que exige una relación de pago inicial más estricta que La mayoría de los demás países, la garantía de la deuda del sector de los hogares es suficiente, la capacidad de resistencia al riesgo es fuerte, en general, el riesgo de impago no es alto.
¿Cuarto: los residentes tienen la intención de aumentar el apalancamiento?
La diferencia entre el pago inicial y el crecimiento de la hipoteca puede ser una mejor medida de la voluntad de los residentes de comprar una casa en comparación con el "aumento previsto del gasto en los próximos tres meses: compra de una casa" de la encuesta de los ahorradores urbanos del Banco Central. El indicador representa con precisión cuatro ciclos históricos de recuperación de la voluntad de los residentes de comprar viviendas (especialmente en el primer semestre de 2021), que en abril de 2022 fue de - 11,9%, y se prevé que alcance su nivel más bajo.
A diferencia del pasado, la epidemia es una variable importante para frenar la voluntad de los residentes de aumentar el apalancamiento, que se espera dure hasta mediados de junio. La situación epidémica y la aplicación continua de la prevención y el control en todas partes han reducido el deseo de consumo de los residentes, han aumentado pasivamente la proporción de ahorro preventivo para evitar riesgos, por otra parte, han reducido el radio de vida y consumo de los residentes, lo que ha dado lugar a que no se pueda satisfacer parte de la demanda de consumo. Tomando el volumen de pasajeros del metro como medida del radio de vida y consumo de los residentes, el índice lidera el área comercial de 30 ciudades durante unas tres semanas, y el volumen de pasajeros de 10 ciudades clave la semana pasada fue de 26.287 millones de personas, lo que indica una estabilización marginal. Se espera que el impacto de la prevención y el control de epidemias en las ventas de bienes raíces continúe hasta junio.
Resumen y recomendaciones normativas
Construimos un marco de cuatro dimensiones para examinar el espacio a largo plazo de los bienes raíces chinos, y algunos de los indicadores han hecho ajustes razonables para una mejor comparación mundial. La alegría radica en que hay espacio para el crecimiento de la cantidad total de bienes raíces en China, as í como para el apalancamiento de los residentes. La preocupación radica en la disminución de la tasa de crecimiento de los ingresos de los residentes, la ampliación de la brecha de ingresos y el rápido aumento de la tasa de reembolso de la deuda de los residentes restringirán la capacidad de apalancamiento. Sin embargo, desde el punto de vista de la tendencia, la voluntad de los residentes de comprar una casa se estabilizará, el impacto de la epidemia en la demand a de bienes raíces o a finales de junio, se espera que esta ronda de bienes raíces se recupere lo antes posible a partir de junio, la tasa es probable que muestre un "pequeño aumento constante del apalancamiento".
Sobre la base del análisis de este artículo, damos las siguientes sugerencias para el seguimiento de la política inmobiliaria estable y la regulación a largo plazo: 1) Promover la estrategia inmobiliaria de "dos pasos". El proceso de urbanización de China aún no ha terminado, fortalecer la construcción de aglomeraciones urbanas y círculos metropolitanos, y promover la construcción de condados como portadores importantes; Con el aumento del nivel de urbanización, el apoyo a la demanda de vivienda dura y mejorada puede seguir aumentando, lo que infundirá energía cinética al desarrollo inmobiliario en la etapa media y posterior de la urbanización. Mejorar la capacidad de apalancamiento de los residentes. El numerador reduce el tipo de interés hipotecario, el denominador garantiza la estabilidad de los ingresos de los residentes y promueve la mejora de la solvencia mediante la coordinación del empleo estable, la garantía de la parte principal del mercado y el crecimiento constante. Aumentar la voluntad de los residentes de aumentar el apalancamiento. Bajo el tono de "la vivienda no se revuelve", algunas ciudades reducen la relación de pago inicial y la apertura ordenada de los préstamos restringidos son herramientas opcionales; Para las personas de gama alta, la mejora continua de la calidad de la vivienda, la oferta de gama alta para crear una demanda de gama alta; Hacer un buen equilibrio entre la prevención y el control de epidemias y la estabilización de la economía. Promover constantemente la normalización de las pruebas de ácido nucleico, no sólo para estabilizar la situación epidémica, sino también para liberar el radio de vida de los residentes y la escena de la compra de viviendas.
Indicación del riesgo
La relajación de la propiedad no es tan esperada, la situación epidémica supera las expectativas repetidamente.
