Punto de vista básico
De acuerdo con la marea de la industria, el aumento de los préstamos bancarios no productivos y la descentralización de los activos no productivos han dado lugar al nacimiento de AMC nacionales y locales. En la actualidad, hay 64 AMC autorizados, y se ha formado un patrón diversificado de “5 + 2 + sistema bancario AIC + Sistema extranjero + n”. China tiene 5 AMC nacionales, todos registrados en Beijing: China Huarong, China Greatwall Technology Group Co.Ltd(000066) China Oriental, China Xinda, China Galaxy Securities Co.Ltd(601881) Los cuatro primeros AMC se establecieron en 1999 y comenzaron a transformarse comercialmente en 2004. En la actualidad, se han convertido en un grupo financiero integrado con operaciones de activos no productivos, bancos, valores y seguros, entre los cuales los dos AMC, Cinda y Huarong, han cotizado en la bolsa de Hong Kong. Con la ayuda de la crisis financiera de 2008 – 2009, la marea de la infraestructura, la liberalización de la supervisión en 2012 y la adquisición de una gran cantidad de deuda económica real después de 2010, el tamaño y el apalancamiento de los cuatro principales AMC han aumentado rápidamente. El aumento del saldo de los préstamos no productivos y la fragmentación de los activos no productivos han dado lugar al rápido desarrollo de la AMC local, que se aprobó después de 2014, con una escala relativamente pequeña de capital registrado, el 54% del capital registrado de la AMC local entre 1.000 y 5.000 millones de yuan. Desde el punto de vista de los antecedentes de los accionistas, la mayoría de los primeros AMC locales de cada provincia están bajo el control real del gobierno local, y los antecedentes de los accionistas de los segundos AMC locales son más diversificados. En marzo de 2022 había 59 AMC locales en China. Desde el punto de vista de la distribución regional, Fujian, Guangdong, Shandong, Liaoning, Zhejiang cada tres, las cinco provincias anteriores representan el 25,4% en total, y la distribución general de los activos no productivos y los préstamos bancarios no productivos en todas las regiones es adecuada.
En los primeros años de desarrollo del oro inmobiliario, cuatro grandes AMC establecieron la Plataforma de operaciones inmobiliarias; Según nuestra estimación, el mercado de activos no productivos de la industria inmobiliaria tiene una escala de más de 2 billones. A principios de 2015, China Oriental se involucró en bienes raíces mediante la adquisición de una participación del 50% en la bolsa de Shanghai, China Huarong fundó Huarong properties y China Xinda fundó. AMC tiene ventajas financieras a través del desarrollo de sus propias filiales inmobiliarias, pero su capacidad de negociación es débil, lo que limita el desarrollo y la velocidad de rotación, el diseño urbano, la normalización y la prima de marca. A finales de 2021, el valor total de los activos no productivos adquiridos y reorganizados por China Huarong y China Xinda era de 3109 y 148800 millones de yuan, respectivamente, y 144100 y 62.500 millones de yuan, respectivamente, de la industria inmobiliaria, lo que representaba el 46% y el 42%, respectivamente. Según nuestra estimación, la escala de activos no productivos de la industria inmobiliaria China es de aproximadamente 2,08 billones de yuan.
En el proceso de resolver el riesgo de la deuda de las empresas inmobiliarias, los cuatro principales AMC de China en el último ciclo han desempeñado un papel más importante en la “Promoción de la prórroga de la deuda, la inyección de capital”, pero en esta ronda, creemos que el alcance y la intensidad de la participación de AMC aumentarán. Las principales razones por las que AMC ha actuado activamente en los proyectos de riesgo son las siguientes: 1) la adopción de políticas, el apoyo financiero: China Oriental, China Greatwall Technology Group Co.Ltd(000066) la emisión sucesiva de bonos temáticos sobre proyectos de fusión y adquisición de bienes raíces puede proporcionar un fuerte apoyo financiero para su participación En la disposición de activos de las empresas inmobiliarias de riesgo, la fusión y adquisición de proyectos y los servicios conexos de intermediación financiera. Activos en la Mesa: más empresas inmobiliarias están negociando con AMC cuestiones de adquisición. Aumento de los préstamos inmobiliarios no productivos: desde el segundo semestre de 2021, los riesgos acumulados en el período anterior de la industria inmobiliaria comenzaron a aparecer, algunas empresas inmobiliarias de alto apalancamiento aparecieron problemas de capital, la calidad de los activos del negocio inmobiliario bancario bajo presión. La tasa de morosidad de los préstamos inmobiliarios de los cuatro principales bancos estatales aumentó entre 37 y 247 BP a finales de 2021. La propiedad está cerca de la parte inferior, y ahora es un buen momento para entrar.
AMC rescata a las empresas inmobiliarias en riesgo, principalmente mediante la adquisición de deuda y otros activos no productivos. AMC a través de la adquisición de los créditos de otras instituciones a las empresas inmobiliarias, se convierten en acreedores de las empresas inmobiliarias, y luego pueden llevar a cabo la reestructuración de la deuda con las empresas inmobiliarias y sus partes vinculadas, a través de la cantidad de reembolso, el método de reembolso, el tiempo de reembolso y una serie de acuerdos de reestructuración de garantías hipotecarias, para ayudar a las empresas inmobiliarias a aliviar la presión de liquidez a corto plazo. En este proceso, AMC también puede ayudar a las empresas inmobiliarias a revitalizar sus activos mediante la inyección de fondos, el suministro de conocimientos especializados y la búsqueda de socios. AMC en la disposición de los activos inmobiliarios no productivos, es más probable que las empresas inmobiliarias de alta calidad se conecten antes de lo previsto como adquirente, las prácticas específicas son: 1) Reestructuración y desarrollo; Desarrollo de la gestión conjunta y construcción de agentes.
La entrada de AMC acelerará la resolución de riesgos y la liquidación efectiva del mercado inmobiliario. La entrada de AMC puede inyectar nuevos fondos. Ayuda a estabilizar los precios de los activos.
Después de la introducción de AMC, el proyecto puede ser revitalizado a través de la compra y compra de todos los derechos del acreedor, una mejor comprensión de la relación entre los derechos del acreedor y la deuda, una planificación completa y un acuerdo de liquidación de la deuda más eficaz. Ayudar a aliviar los problemas de liquidez de los proyectos de riesgo y garantizar la estabilidad de las ventas. AMC puede coordinar mejor los recursos de arriba y abajo, los compradores y vendedores y el Gobierno, encontrar empresas de vivienda de alto crédito o empresas de construcción de agentes, dejar que los proyectos no terminados de las empresas de vivienda de riesgo completen el desarrollo de seguimiento, acelerar la liberación de liquidez de los proyectos, garantizar la entrega, estabilizar la confianza del mercado. Estimamos que los cuatro principales AMC eliminan más de 400000 millones de yuan de activos no productivos en la industria inmobiliaria. Creemos que el mercado puede esperar y ver un mayor grado de políticas favorables, la intensidad y el alcance de los rescates posteriores pueden ampliarse, la participación de AMC necesita una orientación más clara de las políticas para mitigar el riesgo de existencias de bienes raíces.
Propuestas de inversión
La solución del riesgo de la industria inmobiliaria es un proyecto sistemático, las instituciones de inversión en activos no productivos participan en el rescate de las empresas inmobiliarias en la actualidad, la intensidad y el alcance han aumentado, su rica experiencia para la solución de la presión de la deuda de las empresas inmobiliarias ha desempeñado un papel positivo en la Promoción, y puede ayudar a las empresas inmobiliarias en situación de riesgo a conectar a los compradores de intención de alta calidad. En el negocio de inversión del proyecto de activos no productivos de AMC, debido a las frecuentes tormentas de truenos de los desarrolladores, en la actualidad se centra principalmente en la adquisición de créditos financieros, la adquisición de créditos de empresas inmobiliarias problemáticas y la reestructuración de la deuda, la financiación de préstamos M & A y la financiación de Proyectos de renovación urbana. Creemos que con la financiación de las políticas, los activos sobre la Mesa, la llegada del mercado, la participación de AMC o más profunda, para toda la industria inmobiliaria para rescatar el tiempo y el espacio para promover gradualmente la industria, lograr un desarrollo saludable y estable.
Desde el punto de vista de la inversión de placas, creemos que el nivel de mercado de seguimiento “debido a la política de la ciudad”, “debido a la política del tiempo”, “debido a la política de la vivienda” acelerará aún más el aterrizaje, la política de rescate de la vivienda seguirá avanzando, la Realización del mercado beta al mismo tiempo, la confianza del mercado y la oferta y la demanda de la industria en ambos extremos del período de reparación. Proponemos cuatro líneas principales de atención:
Las principales empresas inmobiliarias de las empresas estatales de propiedad estatal del Gobierno central en la distribución nacional han sido valoradas y promovidas en la última etapa, pero todavía disfrutarán del espacio de aumento traído por el mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group, China Resources Land; Las principales empresas estatales centrales regionales y las empresas privadas de alta calidad, pero el flujo de caja y la calidad de los informes financieros son mejores: jianfa International, Yuexiu real estate, the United States real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Después de que la política sea más clara, se puede prestar atención a los objetivos de inversión elástica: Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Norinco International Cooperation Ltd(000065) , biguiyuan; En la actualidad, la determinación de los ingresos es fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito a corto plazo de las empresas relacionadas con la vivienda se libera lentamente, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: biguiyuan Service, Xuhui Yongsheng Service, Pauli Property, sino – sea Property, Xincheng Yue Service.
Consejos de riesgo:
El efecto de la política es inferior a lo esperado; Mejora continua del control inmobiliario; Ventas por debajo de las expectativas; La financiación sigue siendo estricta; La profundidad de la cooperación AMC no está a la altura de las expectativas, la tasa de resolución de la deuda de las empresas inmobiliarias no está a la altura de las expectativas.
