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El 20 de mayo de 2022, el Banco Central de China mantuvo el tipo de interés cotizado en el mercado de préstamos a un año en el 3,70%. Reducir la tasa de cotización del mercado de préstamos a cinco años (LPR) del 4,60% al 4,45%.
Comentario
LPR de cinco años obtuvo la mayor disminución, la determinación de estabilizar el mercado inmobiliario es firme. Después de que el 15 de mayo el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria y de seguros redujeran el límite inferior de los tipos de interés de los préstamos de la primera suite, el 18 de mayo el Primer Ministro Li Keqiang señaló que “los precios de la vivienda deben estabilizarse constantemente, apoyar la demanda racional de vivienda de los residentes, mantener el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario”, el Banco Central redujo la LPR a cinco años en 15 BP a 4,45%, la mayor caída desde la aplicación del mecanismo de LPR, mucho más allá de las expectativas del mercado. A diferencia de los ajustes anteriores, el LPR de un a ño no se ajustó y se redujo drásticamente en un período de cinco años, lo que puede considerarse una reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, lo que refleja, por una parte, la grave situación actual de la industria inmobiliaria (en nuestro informe sobre La política de relajación de la ampliación general, la confianza firme en los bienes inmuebles), por otra, la rigidez del apoyo central y la mejora de la demanda de vivienda, Determinación de estabilizar el mercado inmobiliario.
Las existencias incrementales se benefician de la liberación de la demanda. Desde que se anunció la reducción del primer conjunto de tipos de interés hipotecarios mínimos, los bancos locales han promovido activamente, hasta el 19 de mayo, según estadísticas incompletas, Guangzhou, Shenzhen, Chongqing, Zhengzhou, Yibin y otras 20 ciudades tienen una tasa de interés hipotecario del 4,4% (que abarca las ciudades de primera, segunda y tercera línea). Después de la reducción del LPR, la tasa de interés de los préstamos de la primera suite se ajustó al 4,25% (un nivel histórico más bajo), la tasa de interés de los préstamos de la segunda suite se ajustó al 5,05%, tomando como ejemplo el préstamo de la primera suite de 1 millón de yuan (30 a ños de igual capital e intereses), la tasa de interés del 4,25% en comparación con la tasa de interés de los préstamos hipotecarios nacionales en abril fue del 5,17%, la oferta mensual disminuyó en 550 yuan y el reembolso total disminuyó en 200000 Yuan. Para el mercado incremental, independientemente de la compra del primer o segundo conjunto de viviendas, los tipos de interés de los préstamos han disminuido, se espera que promuevan eficazmente la liberación de la demanda de vivienda; Al mismo tiempo, para el mercado de valores, la tasa de interés de los préstamos hipotecarios también se reducirá con el cambio de LPR, la presión de reembolso de los préstamos hipotecarios también disminuirá, puede aumentar moderadamente el poder adquisitivo de los residentes.
El límite inferior de los tipos de interés hipotecarios a corto plazo es más difícil de reducir, las políticas de seguimiento o más atención a la sinergia. El ajuste del límite inferior de los tipos de interés de los préstamos para la primera vivienda y la reducción de 15bp de la tasa de interés de LPR pertenecen a un ajuste más importante de los tipos de interés. El último ajuste del límite inferior de los tipos de interés fue en agosto de 2019 (la aplicación de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios y la vinculación de la tasa de interés de LPR), creemos que la posibilidad de ajustar los tipos de interés de los préstamos a corto plazo a nivel nacional es menor. Si después de la introducción de una serie de políticas de relajación, el mercado inmobiliario sigue siendo bajo, y las políticas de seguimiento se publican o prestan más atención a la sinergia, aunque la tasa de interés de los préstamos hipotecarios se ha reducido y la mayoría de las ciudades han liberalizado los requisitos de restricción de la compra, algunas Ciudades todavía tienen una mayor proporción de pago inicial de las segundas Suites, las normas de reconocimiento de las segundas Suites son más estrictas, el umbral de compra es relativamente alto, se espera que la proporción de pago inicial de seguimiento siga disminuyendo, las normas de restricción de préstamos o la ampliación del alcance de la relajación, Todo tipo de coordinación de políticas para promover el desarrollo estable del mercado inmobiliario.
En el segundo semestre de 2021, la base de las ventas de mercado es pequeña, y se prevé que el tercer trimestre de 2022 se recupere año tras año. La actual ronda de desregulación comenzó en marzo de 2022, hasta la fecha, la mayoría de las tasas de interés crediticias urbanas y la proporción de pagos iniciales se han reducido; Además de las ciudades de primera línea en el lado de la demanda, la mayoría de las ciudades (incluyendo Hangzhou, Chengdu y otras ciudades de primera línea con buenos fundamentos) tienen requisitos de restricción de compras y ventas. El lado de la oferta ha aflojado la supervisión de los fondos de pre – venta de las empresas inmobiliarias, el apoyo a la financiación de las empresas privadas también está aumentando gradualmente, el ciclo de 2014 – 16 años, la relajación de la política comenzó en junio de 2014, las ventas nacionales de viviendas comerciales disminuyeron gradualmente en agosto, a principios de 2015, el crecimiento se reanudó año tras año, el ciclo de ajuste en más de medio a ño. Debido a la perturbación de la situación epidémica y a la influencia de la Alta base en el primer semestre de 2021, se prevé que las ventas en el mercado sigan siendo negativas en el primer semestre de 2022, suponiendo que las ventas en el mercado en el segundo semestre de 2022 regresen al nivel medio de los cinco años anteriores, En el contexto de la baja base en el segundo semestre de 2021, se prevé que el área de ventas mensuales a partir de tres trimestres (agosto) vuelva a ser positiva en el mismo período del año pasado, y que las ciudades de primera y segunda línea y Delta del río Yangtze con buenos fundamentos tomen la iniciativa en la recuperación.
Propuestas de inversión
En la actualidad, la política de flexibilización de la regulación inmobiliaria se ha introducido continuamente, y se espera que el mercado inmobiliario de todo el año, los fundamentos de la buena primera y segunda línea, la ciudad del delta del río Yangtze será la primera en estabilizar el calentamiento, y mejorar la demanda o la tracción del mercado actual. En primer lugar, las empresas inmobiliarias que se centran en la distribución de ciudades de alta calidad y en la mejora de los productos, como Green City China, jianfa International y Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . Se recomienda una estructura financiera sana y un flujo de caja seguro para las principales empresas estatales, como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) .
Indicación del riesgo
La política de flexibilización no promueve el mercado; La situación epidémica afecta a la recuperación del mercado; Impago de la deuda en varias empresas inmobiliarias
