Desde la política de "930" de 2016, con el fin de frenar el recalentamiento del mercado inmobiliario, se han añadido continuamente medidas de regulación inmobiliaria, se han agotado los medios administrativos, como la limitación de las compras y los precios, as í como los medios financieros, como la limitación de los préstamos, y el funcionamiento del mercado inmobiliario se ha estabilizado en última instancia.
Desde 2022, afectados por factores internos y externos, el mercado inmobiliario se ha enfriado, el flujo de tierras, la crisis de la deuda de las empresas inmobiliarias ha ido de la mano. El 29 de abril de 2022, en la reunión del Politburó se señaló claramente que "se prestará apoyo a todas las localidades para que mejoren la política inmobiliaria a partir de la realidad local y apoyen la rigidez y la mejora de la demanda de vivienda". De acuerdo con la situación del mercado, es imperativo ajustar la política inmobiliaria a tiempo.
¿Cuál será el camino diferente para el ajuste de la política esta vez? En el presente documento se examinan los ajustes y los efectos de las políticas inmobiliarias anteriores.
Relajación inmobiliaria en 2008: cobertura de los efectos de la "crisis financiera"
La crisis financiera internacional estalló en 2008, con el fin de garantizar el crecimiento económico y evitar la disminución del mercado inmobiliario, las políticas comenzaron a cambiar para estimular el consumo de vivienda, introducir el apoyo crediticio, aumentar la seguridad de la oferta de vivienda y las políticas de desgravación fiscal. El 5 de noviembre de 2008, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado decidió invertir cuatro billones de yuan en los próximos dos años para estimular la economía. El 27 de octubre de 2008, el Banco Central emitió un nuevo acuerdo, el tipo de interés mínimo de los préstamos se redujo a 0,7 veces, la proporción de pago inicial se redujo al 20%; In December 2008, the State Council issued several views on Promoting the healthy development of the Real Estate Market to encourage Housing Consumption From Credit Support and tax preference.
En efecto, la economía se ha estabilizado y los precios de la vivienda han aumentado considerablemente. En 2008 y 2009, la tasa de crecimiento del PIB fue del 9,6% y el 9,2%, respectivamente, el objetivo de crecimiento garantizado se alcanzó, una gran cantidad de fondos para el flujo de bienes raíces, la recuperación del mercado alcanzó su punto más bajo, las ventas nacionales de viviendas comerciales aumentaron un 23,2% año tras año en 2009.
Relajación de la propiedad "930" en 2014: estimular la propiedad bajo la presión de "inventario"
Las existencias de bienes raíces aumentaron rápidamente a medida que la economía disminuyó. La economía se enfrentó a una nueva presión en 2014, con un crecimiento del PIB del 7,3% en comparación con el a ño anterior y una disminución del 0,6%. En 2014, la tasa de crecimiento de las ventas de viviendas comerciales en todo el país fue negativa mes tras mes, y los precios de las nuevas viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas cayeron en mayo por primera vez. La debilidad de las ventas conduce a una rápida acumulación de existencias y a la aparición de presiones.
Relajar las restricciones de compra y préstamo. En junio de 2014, Hohhot fue la primera ciudad oficialmente abierta a la compra limitada, y la cancelación de la compra restringida fue "efecto dominó". A finales de septiembre, sólo cinco ciudades en el norte de Guangzhou y Sanya no habían sido canceladas. Además de la liberalización de las restricciones a la compra, también se han introducido en todas partes concesiones hipotecarias, el uso de fondos de previsión fuera de la zona, la relajación de la ubicación y otras políticas preferenciales, el rescate de emergencia de las ciudades no de primera línea en pleno apogeo.
El nuevo acuerdo "930" abre la relajación nacional. El 30 de septiembre de 2014, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron la circular sobre la mejora de los servicios financieros para la vivienda, en la que se proponía que la norma de reconocimiento de las segundas Suites se cambiara de "reconocimiento de la vivienda y préstamo" a "reconocimiento de la vivienda y no reconocimiento de la vivienda"; El primer conjunto de préstamos comerciales tiene una relación mínima de pago inicial del 30%, y el límite inferior de la tasa de interés es 0,7 veces la tasa de interés de referencia; Apoyar a las empresas inmobiliarias en la financiación de la deuda en el mercado interbancario.
Flexibilizar la moneda y liberalizar la financiación de las empresas inmobiliarias. El 21 de noviembre de 2014, el Banco Central reanudó la reducción de los tipos de interés y el 5 de febrero de 2015 reanudó la reducción de los tipos de interés; In October 2014, the Ministry of Housing and Construction and other three Ministries sent a letter to relax the Application conditions of Fund Fund Loan to 6 months; En enero de 2015 se promulgaron nuevas normas sobre bonos corporativos, el cuerpo principal de la emisión de bonos se amplió de las empresas que cotizan en bolsa a las empresas no cotizadas, al mismo tiempo, se introdujeron tipos de emisión de bonos privados y otros registros, el umbral de emisión de bonos de las empresas inmobiliarias se redujo considerablemente.
En efecto, el mercado inmobiliario urbano de primera línea tomó la iniciativa en la recuperación. Después del "930" nuevo trato y la reducción de las tasas de interés, el dividendo de la flexibilización monetaria se vierte primero en las ciudades de primera línea con una baja relación entre la oferta y la demanda, y el mercado de la vivienda de primera línea toma la iniciativa en la recuperación, lo que conduce a la recuperación de las ventas nacionales de viviendas comerciales. Sin embargo, las ventas de las ciudades de segundo y tercer nivel no han mejorado, el inventario sigue acumulando, en marzo de 2015, la tasa de crecimiento interanual de las ventas de viviendas comerciales en las ciudades de segundo y tercer nivel siguió disminuyendo a - 9,6%, - 2,2% bajo.
Relajación "330" en 2015: fortalecimiento de los efectos de las políticas iniciales
La inversión inmobiliaria siguió disminuyendo, arrastrando la economía. Con la tendencia económica "L", el mercado inmobiliario se debilitó de nuevo en 2015, principalmente en la inversión. El crecimiento interanual de la inversión inmobiliaria entre marzo de 2015 y febrero de 2016 siguió siendo inferior al crecimiento del PIB, lo que retrasó la economía.
"330" New Deal, Five Ministries jointly Save the City. El 30 de marzo de 2015, el Banco Central, el Ministerio de vivienda y construcción y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron un aviso para reducir la tasa de pago inicial de la segunda suite de préstamos comerciales al 40%; Mientras tanto, el Ministerio de Finanzas y la administración tributaria nacional también han anunciado que el período de exención del impuesto sobre las ventas de viviendas se reducirá de 5 a 2 años. "Cinco ministerios" rescatan conjuntamente el mercado, la fuerza supera las expectativas del mercado.
Relajar los límites de los préstamos, reducir continuamente las tasas de interés. El 31 de agosto de 2015, el Ministerio de vivienda y construcción, el Ministerio de Finanzas y el Banco Central emitieron conjuntamente una circular en la que se estipulaba que la proporción mínima de pago inicial de los préstamos del Fondo de Previsión se reduciría al 20% para las familias que poseían un conjunto de viviendas y habían pagado los préstamos correspondientes para la compra de viviendas. En la víspera de "330" en 2015 a "930" en 2015, el Banco Central redujo las tasas de interés tres veces en total y dos veces en general.
La proporción de asentamientos monetizados ha aumentado considerablemente. En agosto de 2015, el Ministerio de vivienda y construcción y el Banco de desarrollo de China emitieron un documento en el que se pedía a todas las localidades que determinaran el objetivo de reasentamiento monetario de la reforma de los cobertizos de conformidad con el principio de no menos del 50%, y que aumentaran el apoyo a los préstamos para Proyectos de reasentamiento monetario. El cambio de cobertizo a la monetización y el reasentamiento se han convertido en un importante impulso para la digestión de las existencias en las ciudades de tercer y cuarto nivel.
En efecto, después de "330" en 2015, los bienes raíces se recuperaron completamente. En septiembre de 2015, las ventas de viviendas comerciales en las ciudades de primera, segunda y tercera línea aumentaron un 22,8%, un 7,7% y un 6,0%, respectivamente, y los precios de la vivienda aumentaron un 12,0%, un 1,6% y un 3,5%, respectivamente, en comparación con marzo de 2015.
2015 "930" recargo: flexibilización General, reactivación del estímulo financiero
El personal de alto nivel está sintonizado para "ir al inventario". En noviembre de 2015, el Secretario General propuso en la reunión del Grupo Directivo Central de Finanzas y economía "disolver el inventario de bienes raíces y promover el desarrollo sostenible de los bienes raíces"; Desde entonces, el "inventario" se ha mencionado repetidamente en la Conferencia Central de trabajo económico, la Conferencia Nacional de construcción de viviendas urbanas y rurales, que se ha convertido en el tono principal del control.
La política de "930" fue más relajada de lo esperado. El 30 de septiembre de 2015, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron la circular sobre cuestiones relacionadas con la mejora de la política de crédito a la vivienda diferenciada, en la que se aclaraba que en las ciudades que no aplicaban restricciones a la compra, la proporción mínima de pago inicial de la primera suite se ajustaba de no menos del 30% a no menos del 25%. Mientras tanto, el Ministerio de vivienda y construcción, el Ministerio de Finanzas y el Banco Central emitieron la "circular sobre la mejora efectiva de la eficiencia del uso del Fondo de previsión de la vivienda", en la que se pedía que se aumentara la cantidad de préstamos del Fondo de previsión y se aplicaran plenamente las operaciones de préstamo a distancia. Cuatro ministerios y comisiones emitieron dos nuevos acuerdos, los esfuerzos de rescate para mejorar de nuevo.
La flexibilización financiera inmobiliaria siguió una vez más. En primer lugar, limitar el préstamo y luego relajarse. En febrero de 2016, el Banco Central y la Comisión de regulación bancaria emitieron un documento para reducir la proporción de pago inicial del primer conjunto de préstamos comerciales a un 20% y la proporción de pago inicial del segundo conjunto de préstamos comerciales a un 30% (dos conjuntos confirmados como "préstamos no reconocidos"). En segundo lugar, reducir las tasas de interés. En octubre de 2015, el Banco Central redujo los tipos de interés una vez más, y el tipo de interés de referencia de los préstamos a mediano y largo plazo disminuyó a un mínimo histórico del 4,9%. Los pagos iniciales bajos se suman a las bajas tasas de interés y el crédito se encuentra en un Estado de relajación sin precedentes.
"217" concesiones de escritura. El 17 de febrero de 2016, el Ministerio de Finanzas, la administración tributaria del Estado y el Ministerio de vivienda y construcción emitieron conjuntamente la circular sobre el ajuste de la política preferencial del impuesto sobre las transacciones inmobiliarias, que estipula que "el impuesto sobre las transacciones inmobiliarias se reducirá al 1% para la compra de viviendas de menos de 90 metros cuadrados y al 1,5% para la primera Suite y al 2% para la segunda suite, respectivamente".
En efecto, el mercado inmobiliario nacional está en auge. De "330" en 2015 a "217" en 2016, la relajación de la política es el período más fuerte, en el que la regulación y el control de la política financiera como fuerza principal absoluta. Bajo las medidas de cambio de cobertizo, reasentamiento monetario y política monetaria amplia, las ciudades de segundo y tercer nivel, que han estado deprimidas, también se están calentando.
Los riesgos sugieren que la economía se está hundiendo más allá de las expectativas, el ajuste de la política de regulación inmobiliaria no está a la altura de las expectativas, la epidemia de covid - 19 supera las expectativas, etc.
