Primer crecimiento negativo de las ganancias desde 2011
En 2021, los ingresos de las 103 principales empresas inmobiliarias cotizadas en bolsa de a + h aumentaron un 12,5% año tras año, lo que representa una disminución del 1,2% con respecto a 2020. El beneficio neto de la madre disminuyó un 49,2% en comparación con el mismo per íodo del año anterior, lo que representa una disminución del 44,3% con respecto a 2020. La escala de liquidación de la industria ha aumentado constantemente en 21 años, pero la tendencia a la baja de los márgenes de beneficio de la industria, la presión del auge del mercado sobre el deterioro de las existencias, la superposición de las empresas privadas de vivienda que se enfrentan a perturbaciones crediticias, el impacto del cierre de algunos proyectos En el ritmo de arrastre, los beneficios netos de la industria para la primera reducción interanual desde 2011, la concentración de beneficios alcanzó un nuevo máximo desde 2011.
En 2021, el margen bruto total de las empresas inmobiliarias fue del 20,9%, lo que representa una disminución del 5,6% con respecto a 2020. El tipo de interés neto fue del 6,2%, 5,7 puntos porcentuales inferior al de 2020; La Roe ponderada fue del 7,0%, una disminución del 7,8% con respecto a 2020. El margen bruto de la industria ha seguido disminuyendo desde que alcanzó un máximo gradual en 2018, y el margen de disminución no se ha ampliado de manera diferente en 2021, lo que refleja la reducción del margen de beneficio general de la industria. Las grandes empresas inmobiliarias y las empresas estatales tienen una fuerte resistencia a los beneficios, la tasa bruta, la tasa neta de interés y la Roe siguen estando absolutamente por delante, la tasa bruta de 21 a ños es superior a la industria en su conjunto 2,0, 4,0 puntos porcentuales, respectivamente, con una buena eficiencia de gestión y control y ventajas de volumen de negocios para lograr una disminución lenta de la tasa neta de interés y la Roe.
Ventas estables en general, disminución de las reservas de rendimiento
En 2021, el efectivo recibido por 69 empresas inmobiliarias que vendían bienes y prestaban servicios aumentó un 6,3% año tras año, lo que representa una disminución del 0,1% con respecto a 2020. La exposición al riesgo de crédito de la industria, la desaceleración del aumento de los precios de la vivienda, los proyectos piloto de impuestos inmobiliarios, etc. causaron un deterioro significativo de la confianza en el mercado de ventas, el crecimiento de la recaudación de fondos de ventas registró su nivel más bajo desde 2015. Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en mayor liquidez y presión de la deuda para acelerar el ritmo de recaudación de fondos, el crecimiento se mantuvo estable.
En 2021, las cuentas por cobrar y los pasivos contractuales totales de las empresas inmobiliarias aumentaron un 8,8% año tras año, lo que representa una disminución del 2,8% con respecto a 2020. La tasa de crecimiento de las ventas se ha ralentizado y la liquidación se ha incrementado constantemente, y la tasa de crecimiento de las cuentas por cobrar de la industria sigue disminuyendo, y la cobertura de los ingresos de ese año sigue siendo elevada en un 116,5%. En el futuro, los recursos de liquidación de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa a corto plazo siguen siendo relativamente abundantes, y el crecimiento del rendimiento depende principalmente de la tendencia del margen de beneficio.
Contracción de la tenencia de la tierra, mejora significativa del flujo de caja operativo
En cuanto al flujo de caja neto de las actividades operacionales, el flujo de caja neto total de las actividades operacionales de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa ha seguido aumentando en los últimos 21 años, las grandes y medianas empresas inmobiliarias han logrado corrientes netas de efectivo de las actividades operacionales durante tres años consecutivos, y el flujo de caja neto de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias ha aumentado considerablemente en los últimos 21 años. En el entorno de la desaceleración del crecimiento de la industria y el endurecimiento pasivo de la financiación, la mejora continua del flujo de caja neto de las actividades operacionales de las empresas inmobiliarias se debe a: por una parte, la capacidad de refinanciación se ve afectada y la Dependencia de la cadena de fondos de la recaudación de fondos de Las ventas aumenta considerablemente; Por otra parte, el crecimiento del efectivo pagado por la compra de bienes y la recepción de servicios se ha ralentizado, lo que refleja la disminución de las expectativas de ventas, lo que ha dado lugar a una contracción de la iniciativa de inversión en tierras de las empresas inmobiliarias y a una desaceleración gradual de la expansión de la industria.
El inventario total de las empresas inmobiliarias en 2021 representó el 50,9% de los activos totales, lo que representa una disminución del 0,7% con respecto a 2020. La expansión se ha ralentizado y la mejora de la comercialización se ha sumado a la mejora constante del nivel de inventario de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa. En los últimos 16 años, la proporción de existencias de las grandes y medianas empresas inmobiliarias ha ido en aumento, y los recursos se concentran más en las principales empresas. En 19 años, la proporción de existencias de las empresas privadas alcanzó su punto máximo y comenzó a disminuir, mientras que la proporción de existencias de las empresas estatales aumentó al mismo tiempo. Creemos que la proporción de existencias de la industria de las empresas estatales seguirá aumentando en 22 años, con el apoyo de la ventaja de los costos de capital y financiación.
Aumento de la brecha de financiación
En 2021, la tasa general de crecimiento de la deuda con intereses de las empresas inmobiliarias fue de – 1,8%, 9,9 puntos porcentuales inferior a la de 2020. En 2021, la proporción de pasivos con intereses a medio y largo plazo en el total de pasivos con intereses de las empresas inmobiliarias fue del 68,9%, lo que representa una disminución del 0,7% con respecto a 2020. En 2021, el total de pasivos con intereses de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa aumentó por primera vez desde 2011, lo que básicamente anunció el final del modelo de expansión rápida de la industria de alto volumen de Negocios y alto apalancamiento. Las ventas a la baja se superponen con la contracción del crédito, la brecha de financiación de la industria se amplía continuamente, y el desapalancamiento entra gradualmente en la zona de aguas profundas. Esperamos que el ajuste del apalancamiento de la industria y la compensación de la capacidad sigan profundizándose en 22 años, mientras que la recuperación general de la liquidez tendrá que esperar a que las ventas del mercado vuelvan a calentarse, al tiempo que impulsará la mejora del apetito de riesgo en el lado de la financiación.
En cuanto a las tres líneas rojas, la relación entre el activo y el pasivo de las empresas inmobiliarias en su conjunto después de deducir las cuentas por cobrar es del 71,5% en 2021, lo que representa una disminución del 1,1% con respecto a 2020; La relación de deuda neta fue del 71,0%, 1,3 puntos porcentuales inferior a la de 2020; La relación efectivo – deuda corta es de 1,20, 0,18 veces menor que en 2020. En general, las empresas de vivienda en 21 años siguen optimizando los tres indicadores de la Línea Roja, muchas empresas de vivienda a los archivos verdes. Debido a la influencia de las ventas y la financiación, los tres indicadores de la Línea Roja de las empresas estatales centrales y las empresas privadas, las empresas de vivienda de la cabeza y las empresas de vivienda de la parte media y trasera se diferencian claramente, y algunos indicadores de la deuda de las pequeñas y medianas empresas de vivienda y las empresas privadas han mejorado.
Estrategia: comprender el alfa de la flexibilización estructural y la adquisición
21 años de experiencia de la industria en un momento oscuro, los fundamentos y la profundidad del crédito, las empresas inmobiliarias cotizadas en una serie de indicadores de rentabilidad desde 2011, un nuevo bajo. Las grandes empresas inmobiliarias, las empresas estatales siguen mostrando una fuerte resistencia. Creemos que la valoración de Pb de las grandes empresas inmobiliarias reparada a alrededor de 1,0x es una plataforma razonable, ya sea desde el punto de vista de la mejora dinámica de las expectativas de política y la mejora de la capacidad de Roe, o desde el punto de vista de la alta sensibilidad de la mejora de la cantidad y el precio de los fundamentos estáticos a PB, todavía hay espacio para un avance hacia arriba en el futuro. La futura beta de la industria depende del ajuste de la estructura de la industria, el ritmo de salida de la capacidad y la fuerza de apoyo a la política. Alpha se centra en la recuperación de los balances y los márgenes de beneficio de las principales empresas inmobiliarias, la precisión del apalancamiento anticíclico y la minería a largo plazo del valor de los escenarios de vivienda. Recomendación continua: 1) alta calidad a gran escala: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Vanke a, Longhu Group, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; Crecimiento de alta calidad: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui holding Group; Quality wuguan: biguiyuan Service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) Se recomienda que se preste atención a las empresas estatales locales como Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Yuexiu real estate, jianfa International, etc.
Consejos de riesgo: el riesgo de crédito de la industria se extiende, las ventas de la industria a la baja superan las expectativas, debido a la aplicación de políticas urbanas menos intensas de lo esperado
