¿Cómo va el mercado de la tierra en el primer trimestre?
En primer lugar, el mercado de la tierra mantiene un funcionamiento a baja temperatura, la tasa de arrendamiento de la tierra, la baja prima, la coexistencia de alta velocidad. According to the land Transaction data of the zhongzhi Research Institute, the National Land Transfer amount of 622.8 billion Yuan in the First quarter of 2022, a 52.9 per cent decrease; The average Premium rate of Transaction Land is 4.0%, which is Lower since 2016. En el primer trimestre, el número total de parcelas de tierras en todo el país fue de 1.631, y el número de parcelas disminuyó un 22,3% en comparación con el mismo per íodo del año anterior, pero la tasa de parcelas en el mismo período aumentó un 0,8% en 2021.
En segundo lugar, más de la mitad de las provincias redujeron la tasa de transferencia de tierras en más del 50%, sólo Beijing, Fujian año tras año está aumentando. En el primer trimestre de 2022, las tasas de transferencia de 16 provincias disminuyeron más del 50% año tras año. Además de las tierras no vendidas en el Tíbet, las tasas de transferencia de tierras en Tianjin, Ningxia, Heilongjiang, Qinghai y Guangdong disminuyeron en un 95,1%, 84,3%, 83,4%, 79,1% y 74,0%, respectivamente. Sólo Beijing (81,4%), Fujian (17%) tasa de transferencia de tierras es positiva.
En tercer lugar, el crecimiento negativo de la tasa de transferencia de tierras de 247 ciudades, la tasa de prima de transacción de 90 ciudades cuelga "cero", casi el 30% de la tasa de flujo de tierras urbanas supera el 20%. En el primer trimestre de 2022, excepto en el Mar del Norte, las montañas Daxing 'an, Xiamen y otras 85 ciudades o regiones, la tasa de transferencia de tierras aumentó en comparación con el mismo per íodo del año pasado, las 247 ciudades restantes fueron un crecimiento negativo, representando el 74,5%. En el primer trimestre, el fenómeno de la "recolección de tierras" es prominente, la tasa de prima de transacción de 90 ciudades es 0, que representa el 27,3% en comparación con el mismo período del año pasado aumentó 13,3 puntos porcentuales; Hay 27 ciudades con una tasa de flujo de tierras superior al 20%, lo que representa el 26,5%.
¿Por qué el mercado de la tierra sigue siendo frío?
En el primer trimestre de 2022, debido a la disminución del mercado inmobiliario y al aumento de la presión de los fondos, las empresas de vivienda tomaron la tierra con cautela, lo que dio lugar a una desaceleración de los esfuerzos de los gobiernos locales para promover la tierra, una mayor difusión de la situación epidémica en China y a una situación de baja temperatura en el mercado de la tierra.
En primer lugar, las ventas de bienes raíces aún no han terminado, los fondos corporativos están restringidos. En el primer trimestre de 2022, las ventas de viviendas comerciales y las ventas disminuyeron un 13,8% y un 22,7%, respectivamente, en comparación con el mismo per íodo del año anterior, continuando el crecimiento negativo desde julio de 2021.
En segundo lugar, las empresas inmobiliarias se enfrentan al pico del Servicio de la deuda, la tensión de la corriente de efectivo se ha intensificado. Al 30 de abril de 2022, el saldo de la deuda de crédito adeudada por las empresas inmobiliarias en el próximo año ascendía a 398500 millones de yuan, mientras que el saldo de la deuda en el extranjero ascendía a 448800 millones de yuan (67.800 millones de dólares), lo que representaba un total de 847400 millones de yuan. En junio y julio de 2022, las empresas inmobiliarias se enfrentaron a un pico de pago de la deuda por etapas, con vencimientos de 127200 millones de yuan y 98.600 millones de yuan, respectivamente. Entre ellos, la presión de reembolso de la deuda externa del país es mayor, el saldo de vencimiento del próximo a ño alcanza el 53,0%, muchas empresas inmobiliarias han incumplido o prorrogado sus obligaciones en el primer trimestre.
Este año, la fuerza principal sigue siendo central y las empresas estatales locales, la actitud general de las empresas inmobiliarias hacia la tierra más cautelosa. De enero a marzo de 2022, las empresas de vivienda top100 recibieron un total de 227160 millones de yuan, con una disminución de la escala del 59,3%. Entre ellos, 73 son empresas estatales centrales o locales, con una proporción del 72,4%.
En tercer lugar, los gobiernos locales han ralentizado sus esfuerzos para promover la tierra. Los gobiernos locales mantienen una actitud cautelosa en cuanto a la escala de la promoción de la tierra, y algunas ciudades clave ajustan los lotes de tierras, pasando de "tres lotes de tierras" el a ño pasado a "cuatro lotes de tierras", dispersando la superficie de cada lote de tierras. Wuhan, Chongqing y Qingdao disminuyeron 91%, 79% y 68% en comparación con el año pasado.
¿Impacto en las finanzas locales?
El impacto de la recesión del mercado inmobiliario en los ingresos financieros locales en el primer trimestre ha ido apareciendo gradualmente, y la presión a la baja sobre los ingresos relacionados con los impuestos inmobiliarios y la venta de tierras es mayor. Si la epidemia continúa propagándose, el crecimiento de los recursos financieros disponibles del gobierno local en el segundo trimestre se reducirá, y el gasto en lucha contra la epidemia y rescate aumentará, la situación es grave. En el primer trimestre, el impuesto sobre las escrituras y el impuesto sobre el valor añadido de la tierra disminuyeron un 22,4% y un 7,6%, respectivamente, en comparación con el mismo período del año pasado, y disminuyeron un 90,6% y un 32,9%, respectivamente. En el primer trimestre, los ingresos procedentes de la transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal por los gobiernos locales (A diferencia de las tasas de transferencia de tierras de los hospitales mencionados en el párrafo anterior, pero en lugar de los datos de almacenamiento) disminuyeron un 27,4% año tras año.
En primer lugar, el Gobierno debe adoptar medidas para estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas a fin de promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria. En primer lugar, reducir adecuadamente los tipos de interés de los préstamos hipotecarios para reducir el costo de compra de viviendas; En segundo lugar, los gobiernos locales deben aplicar políticas urbanas para satisfacer las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas; En tercer lugar, satisfacer las necesidades normales de financiación de las empresas inmobiliarias, prevenir y resolver el riesgo de deuda de las empresas inmobiliarias; En cuarto lugar, seguir explorando el nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, insistir en el arrendamiento y la compra, acelerar el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo y promover la construcción de viviendas de Seguridad.
En segundo lugar, las finanzas centrales deben seguir aumentando la transferencia de los pagos locales, promover el hundimiento de los recursos financieros a las bases de las ciudades y los condados, evitar la insuficiencia de los recursos financieros locales y reducir los gastos, la línea de fondo de "tres garantías".
En tercer lugar, acelerar la emisión de bonos especiales, aumentar la inversión en proyectos de alta calidad, ampliar la inversión efectiva, promover la inversión en infraestructura lo antes posible, proteger contra la contracción de la demanda, especialmente la disminución de la demanda inmobiliaria y la disminución del consumo, al tiempo que se invierten las expectativas sombrías.
En cuarto lugar, considerar la posibilidad de emitir bonos especiales del Tesoro para hacer frente a los efectos de la epidemia en la economía y las finanzas locales, invertir en infraestructura, rescatar a las pequeñas y medianas empresas y a las personas de ingresos bajos y medianos y luchar contra la epidemia.
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