El diseño del sistema y las características del mercado de reits en Hong Kong podrían proporcionar algunas ideas sobre la aceleración de la política piloto de reits en China desde marzo.
The Development of reits in Hong Kong, China.
Regulación legal: Antes de apretar después de aflojar, paso a paso "activación espiritual". En agosto de 2003, la Comisión Reguladora de valores de Hong Kong de China aprobó el Código de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (en adelante, el Código), que es la base jurídica básica de reits en Hong Kong, China. El Código se revisó cinco veces entre 2005 y 2020 y se amplió gradualmente en la región de Inversión, el alcance de la inversión y la limitación del apalancamiento.
Estructura organizativa: tipo de contrato típico. En la actualidad, Hong Kong (China) sólo permite la creación de reits en forma de contrato (fideicomiso) y la adopción de un modelo de gestión externa. Desde el punto de vista de los sistemas, las reit de Hong Kong (China) se han acercado (o incluso han sido más estrictas) a las economías desarrolladas en términos de alcance de la inversión, estructura de activos, apalancamiento, etc.
Política fiscal: mayor poder preferencial. En la fase de adquisición y enajenación, el vendedor está exento del impuesto sobre la renta del 17,5% sobre los beneficios de la venta de bienes inmuebles, y el comprador está sujeto a un impuesto de timbre diferente sobre los bienes adquiridos por categoría; En la fase de explotación, el impuesto sobre la propiedad y el impuesto de timbre deben recaudarse, y los dividendos generados por la propiedad mantenida por SPV están exentos de impuestos, pero los ingresos de alquiler de la empresa del proyecto deben pagar normalmente el impuesto sobre la renta de las empresas; En la fase de dividendos de los inversores, los dividendos y las ganancias de capital de los inversores reits están exentos de impuestos. En comparación con los Estados Unidos, Hong Kong tiene una gran ventaja fiscal y los inversores están totalmente exentos de impuestos.
Escala de desarrollo: mucho menos que las acciones y bonos chinos y el mercado de reits desarrollado. En la actualidad, hay 11 reits cotizados en Hong Kong, que ascienden a 223830 millones de dólares de Hong Kong, pero están muy por debajo de los bonos de acciones. La tasa de desarrollo de reits en Hong Kong también es relativamente estable, con una tasa media anual de crecimiento compuesto del valor de mercado de reits del 10,6% entre 2005 y 2021, y una expansión del mercado de valores y bonos del 10,8% y el 8,7%, respectivamente. Desde el punto de vista de los activos subyacentes de reits, los bienes inmuebles al por menor representan más del 60% de la participación anual, con la mayor contribución de reits en Hong Kong.
Características de inversión de reits en Hong Kong, China.
Característica 1: la relación calidad - precio es mejor que la deuda de acciones. Desde 2005, el rendimiento anualizado del índice de precios de Hang Seng reits es del 3,7%, mientras que el rendimiento del índice de precios de Hang Seng y los bonos del Gobierno a 10 años es del 1,9% y el 2,1%, respectivamente. Los rendimientos anualizados del índice reits Hang Seng y del índice Hang Seng son del 16,7% y el 8,4%, respectivamente. La volatilidad de reits también fue significativamente menor que la del mercado de valores, con un índice Hang Seng reits del 15,9% y un índice Hang Seng del 23,7% desde 2005.
Característica dos: la liquidez es más débil que las acciones. Hong Kong reits, China, son fondos cerrados, y la demanda de asignación a largo plazo de las instituciones es fuerte, por lo que la liquidez es relativamente débil. A lo largo de la historia, la tasa media diaria de cambio de manos de los líderes y los ricos fue superior al 0,3%, mientras que la tasa media de cambio de manos de los componentes del índice Hang Seng 50 fue inferior al 0,32%, pero la tasa de cambio de manos de Spring Spring, Huixian y los ricos fue inferior al 0,1%.
Característica 3: la correlación con la deuda de acciones no es alta. A lo largo de la historia, la correlación entre el índice reits Hang Seng y el índice Hang Seng de Hong Kong es de 0,57, que no está relacionada con el rendimiento de los bonos del Gobierno a 10 años, lo que indica que reits tiene la capacidad de diversificar el riesgo. Sin embargo, la retirada de reits en 2020 fue significativamente mayor que el índice de acciones, lo que indica que la capacidad de defensa de reits no es perfecta.
Consejos de riesgo: la comprensión del desarrollo de reits en Hong Kong no está en su lugar.
