Desde 2022 hasta la actualidad, el tono del control del mercado inmobiliario ha sido claro, de la corrección de errores a la transición al apoyo actual, la política de relajación también se ha ampliado de las ciudades de tercer y cuarto nivel a la segunda línea, el apoyo se ha fortalecido constantemente, muchas ciudades han roto a través de La compra limitada, la venta limitada y otras políticas, incluyendo la figura de las capitales provinciales.
De acuerdo con las estadísticas incompletas del Centro de investigación de datos de búsqueda de viviendas zhuge, hasta el 20 de abril, más de 85 ciudades de todo el país habían introducido el contenido de la política de liberalización, más de 100 veces el número de controles. En los primeros 20 días de abril, la política se publicó 31 veces, lo que supera con creces la frecuencia de los tres meses anteriores, que es de aproximadamente 25 veces al mes, y se hace más frecuente.
Entre ellos, de acuerdo con las estadísticas incompletas de la primera economía y Finanzas, hasta 2022, incluyendo Zhengzhou, Harbin, Fuzhou, Lanzhou, Kunming, Nanning, Nanjing, Yinchuan y otras capitales provinciales han introducido políticas de relajación del mercado inmobiliario.
La política de flexibilización se centra principalmente en el lado de la demanda, incluida la flexibilización de los asentamientos, el aumento o la relajación de las condiciones de los préstamos de la Caja de previsión, la reducción de la proporción de pagos iniciales, la reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, etc. la flexibilización de los préstamos de la Caja de Previsión es el método más utilizado por los gobiernos locales. Entre ellos, desde Zhengzhou, la relajación de las restricciones de compra y préstamo, la relajación de las restricciones de venta y otras políticas comenzaron a aparecer con más frecuencia.
Sin embargo, a juzgar por el rendimiento de los datos, las ventas se mantuvieron bajas. Según la Oficina Nacional de Estadística, las ventas de viviendas comerciales en el primer trimestre de este año ascendieron a 31,46 millones de metros cuadrados, lo que representa una disminución del 13,8% con respecto al a ño anterior; Entre ellos, las ventas de viviendas disminuyeron un 18,6%. Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 2.965500 millones de yuan, lo que representa una disminución del 22,7%. Las ventas de viviendas cayeron un 25,6%.
Sobre la base de esta realidad, la industria está generalmente de acuerdo en que la política de estabilización del mercado inmobiliario seguirá en vigor. Soochow Securities Co.Ltd(601555) \ Research Report
The First break “
Las capitales provinciales de las primeras políticas de liberalización introducidas en Nanning, Guangxi. A finales de febrero, la ciudad de Nanning publicó una nueva política de fondos de previsión de la vivienda, la segunda suite de préstamos del Fondo de previsión de la proporción de pago inicial del 40% al 30%; Al mismo tiempo, la cantidad de préstamos del Fondo de previsión también ha mejorado en diversos grados.
Esta política de relajación en sí misma, de la relajación a los aspectos políticos involucrados, todavía se limita al Fondo de previsión, aunque causó cierta preocupación, pero no un avance obvio. Este Estado fue roto por Zhengzhou.
A principios de marzo, después de las inundaciones y el impacto de la epidemia, Zhengzhou publicó “19 artículos” sobre el control del mercado inmobiliario, incluida la relajación parcial de las restricciones a la compra, las subvenciones a la compra de personal cualificado, la reducción de los tipos de interés de los préstamos para vivienda, la promoción de la construcción de viviendas de reasentamiento y la transformación de varias armas afiladas.
Una política bastante representativa es que las familias que poseen una vivienda y han completado los préstamos correspondientes, la aplicación de la política de préstamos de la primera vivienda, la proporción de pagos iniciales se reducirá del 60% al 30%, es decir, “préstamos no reconocidos”. Esta es la primera ciudad clave que se ha desatado desde el endurecimiento de la regulación en 2016, lo que ayuda a aliviar la presión sobre los compradores de viviendas para mejorar la demanda.
Yang Kan, analista de la industria inmobiliaria, señaló que Zhengzhou, como una importante capital provincial, incluidas las políticas de “préstamos no reconocidos” para infundir confianza en el mercado inmobiliario, tiene un cierto efecto de demostración en todo el país. En la actualidad, la presión a la baja del mercado inmobiliario sigue siendo grande, parte de la situación financiera de las empresas inmobiliarias todavía no se ha resuelto, el seguimiento no excluye la mayor presión sobre las regiones o las ciudades para hacer un seguimiento de los ajustes, debido a la aplicación de la política urbana seguirá deduyendo.
En marzo, sólo Fuzhou y Harbin emitieron una política de relajación. Entre ellos, sobre la base de la continua disminución de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios en Fuzhou, la política de apoyo al mercado inmobiliario se puso en marcha una vez más para reducir las cuentas de Changle y las cuentas fuera de la ciudad en el umbral de compra de viviendas; Harbin anunció la abolición de la política de restricción de ventas de 2018.
Desde entonces, a principios de abril, Lanzhou siguió la política de Zhengzhou. En el aspecto de la relajación de la restricción de la compra, la familia filial y la familia múltiple, todos pueden comprar un nuevo conjunto de propiedades en la zona de restricción de la compra; En cuanto a la limitación de los préstamos, además de la identificación de la primera suite, la aplicación de la “casa no reconocida”, una reducción sustancial de la proporción de pago inicial, la primera Suite para el 20%, la segunda Suite para el 30%.
Yihan Think Tank believes that although for the lack of a good Population and Development Foundation of Lanzhou, The New Deal itself may be limited, but Zhengzhou, Lanzhou as the beginning, Looking Forward to more Second – level Cities to gradually Open Policy Toolkit, Release substantial Loose Policy, “We believe, this Round of second – level City Market Stabilization will play an important role in the overall Market.”
La política de Lanzhou abrió la puerta a la liberalización de las capitales provinciales, y desde abril se han revelado políticas de relajación en varias capitales provinciales.
A mediados de abril, el mercado suburbano de Nanjing Liuhe District, Lishui District, la política de restricción de compras para relajarse. En el mismo período, Kunming también publicó documentos conexos y presentó 25 políticas, que incluían el aumento de la cantidad de préstamos del Fondo de previsión de la vivienda, la reducción de la proporción de pagos iniciales para la compra de dos conjuntos de viviendas, la concesión de licencias a las empresas inmobiliarias para que retrasaran el pago de la tierra, el aumento de la intensidad de la colocación monetaria, etc., a fin de garantizar una demanda razonable de vivienda y aumentar al mismo tiempo la demanda de mejoras.
El 20 de abril, otra capital de la provincia occidental se unió a las filas de aflojamiento, Yinchuan para ajustar la política del Fondo de previsión de la vivienda, ha utilizado el Fondo de previsión de la vivienda préstamos personales de vivienda y ha sido liquidado, con el fin de mejorar las condiciones de vida para solicitar la compra de Vivienda del Fondo de previsión de la vivienda de nuevo, la proporción mínima de pago inicial ajustado al 30%; Para la compra de viviendas comerciales (viviendas de segunda mano), la proporción mínima de pago inicial se ajustará al 40%.
La mejora de la industria aún no ha terminado.
Muchas capitales provinciales que emiten señales positivas no pueden escapar a la depresión del mercado de ventas.
Tomando Kunming como ejemplo, los datos revelados por el informe de investigación de Soochow Securities Co.Ltd(601555) El precio de venta de la vivienda comercial fue de 14.750 Yuan / m2, que aumentó ligeramente, pero disminuyó casi un 6% año tras año.
Entre ellos, el ciclo de desmaterialización del inventario de Kunming en marzo alcanzó los 30 meses, superando a la mayoría de las capitales provinciales. En la actualidad, la tasa de interés de los préstamos comerciales de la primera suite en Kunming se ha reducido al 4,6% como mínimo, y los principales bancos han reducido la tasa de pago inicial de la primera Suite al 20%.
Zhengzhou lanzó antes “19” cuando, también en condiciones de mercado similares. Según los datos de Kerry, a finales de 2021, la escala de inventario de Zhengzhou New House se acerca a los 15 millones de metros cuadrados, el ciclo de digestión supera los 20 meses, febrero de 2022, debido a que el volumen de negocios sigue siendo bajo, el ciclo de digestión de inventario de Zhengzhou New House ha saltado a 31 meses.
Después de un mes de aplicación del nuevo acuerdo, el mercado de Zhengzhou mostró signos de recuperación. Los datos de Kerry muestran que en marzo de este año, la tasa media de eliminación de nuevas viviendas en Zhengzhou fue del 17%, la tasa máxima de eliminación de un solo proyecto fue del 34%, en comparación con febrero de 2022; Al mismo tiempo, el volumen de visitas y la velocidad de las ventas aumentaron constantemente, y el volumen medio mensual de visitas y la velocidad media mensual de flujo de un solo proyecto en marzo alcanzaron 325 grupos y 20 conjuntos, respectivamente, más del doble de la baja de enero; La vista de la vivienda de segunda mano alcanzó más de 50.000 grupos, un aumento del 140%.
Sin embargo, desde el punto de vista del mercado nacional, la política actual de apoyo a la reparación del mercado sigue siendo insuficiente.
Los datos de la primera investigación de valores muestran que, en marzo, el área de ventas de viviendas comerciales y la cantidad de crecimiento mensual de – 17,7% y – 26,2%, respectivamente, en comparación con los dos meses anteriores disminuyeron 8,1 puntos porcentuales, 6,9 puntos porcentuales, las ventas de un mes han sido ocho meses consecutivos de crecimiento negativo.
“Aunque algunas ciudades se han desregulado en el marco de la política urbana, la propagación de la epidemia y la voluntad de los residentes de aumentar el apalancamiento se han visto exprimidas, y las expectativas del mercado no han mostrado signos de reversión.” First Securities pointed out that from the current Policy feedback effect, the Loose Scope and strength need to be Upgraded, so that it is possible to Break the negative feedback situation of Industry Supply and demand.
También cabe esperar una relajación más amplia en el futuro. Tras el anuncio de la reducción del 15 de abril, el Banco Central propuso el 18 de abril que, debido a la aplicación de la política de crédito a la vivienda diferenciada, se determinara razonablemente la proporción mínima de pago inicial y el tipo mínimo de interés de los préstamos comerciales individuales para la vivienda, y se aclarara más la actitud de seguir aumentando el apoyo a la demanda.
Según el Instituto Shell, si la tasa de interés de los préstamos hipotecarios bajara 50 BP, no caería por debajo de la LPR. Al mismo tiempo, la mayoría de las ciudades de línea baja no han alcanzado la proporción de pago inicial del 20%, y la mayoría de las ciudades de línea alta también tienen más del 30% de pago inicial de la primera Suite; El uso de la Caja de previsión también tiene espacio para aumentar los incentivos. “El segundo trimestre seguirá siendo un período de concentración de políticas.” La Agencia espera.
