Aumentar la confianza en la industria inmobiliaria, la oferta y la demanda en ambos extremos de la política en vigor.
First Financial Reporter was informed that Nanjing has recently issued relevant Notices, Pilot with Bank Guarantee in place of a certain proportion of Commercial Housing pre – sales funds, the amount can be up to 60%.
En febrero se publicaron nuevas normas sobre la supervisión de los fondos para la venta anticipada de viviendas comerciales a nivel nacional, y se publicaron sucesivamente normas detalladas pertinentes en Changsha, Xiamen y Qingdao. En general, la Dirección General es mejorar la flexibilidad y la eficiencia en el uso de los fondos de venta anticipada sobre la base de garantizar que el riesgo de liquidez sea controlable.
Por el contrario, el grado de relajación de las normas de Nanjing no es pequeño, lo que aliviará eficazmente la presión financiera a corto plazo de las empresas inmobiliarias, pero el riesgo correspondiente se transferirá a los bancos, sino que también ha suscitado debates en el mercado.
Sustitución de los fondos de preventa por la Carta de garantía del Banco piloto de Nanjing
It is understood that the above – mentioned document of Nanjing unbonded Limited sales funds is the full name of the Commercial Housing prevent sales Fund Supervision Pilot use of the Bank Guarantee circular (hereinafter referred to as the circular), by Nanjing Housing Security and Real Estate Bureau and the Nanjing Branch of the Central Bank issued jointly.
El personal pertinente de la sucursal de Nanjing del Banco Central confirmó a los periodistas que había visto este documento recientemente, pero principalmente dirigido por la Oficina de bienes raíces, no se hizo público en general. In this regard, The Reporter calls Nanjing Real Estate Bureau, as of the release, The Phone was not Connected.
La supervisión de los fondos para la venta anticipada de viviendas comerciales será supervisada por un tercero conjuntamente por el Departamento Administrativo de bienes raíces y el Banco. El desarrollador debe depositar el capital de pre – venta en la cuenta de supervisión especial del Banco, que sólo puede ser utilizado para la construcción del proyecto, y no puede ser retirado o utilizado a voluntad.
El objetivo fundamental es proteger los intereses de los compradores de viviendas y garantizar que las empresas de vivienda puedan entregar sus viviendas según lo previsto, no se producirá un proyecto incompleto.
En cuanto al importe de la supervisión de los fondos, el modo determinado en cada lugar incluye principalmente el 10% al 40% del importe total de la recaudación anticipada, la flotación de acuerdo con una cierta proporción sobre la base del costo del proyecto o el costo de construcción por metro cuadrado como referencia.
Nanjing lanzó la “garantía bancaria”, puede ser vista como un banco para los promotores inmobiliarios para proporcionar un respaldo de crédito. Si el desarrollador no puede entregar los fondos reglamentarios de acuerdo con el acuerdo, el Banco pagará o pagará la indemnización correspondiente en su lugar.
De conformidad con los requisitos de la circular, los promotores inmobiliarios pueden utilizar la garantía bancaria para sustituir el capital de supervisión de la cuenta de supervisión de los fondos de preventa de nuevas viviendas comerciales, pero la cantidad de sustitución no excederá del 60% de la cantidad de supervisión de los fondos de preventa.
Al mismo tiempo, después de que el desarrollador solicite la sustitución de la garantía de capital equivalente, el saldo de la cuenta de supervisión de capital de pre – venta debe satisfacer la demanda de capital de construcción en el próximo año.
It is understood that Development Enterprises in completion of the guarantee Recording procedures, three Working days can be allocated. The purpose of Fund is limited to the reasonable use of Fund flow of Development Enterprises within the scope of Nanjing City, which shall be determined by the regulatory authorities.
La circular dice que esto es para establecer gradualmente el mecanismo de supervisión de la clasificación de los fondos de pre – venta de viviendas comerciales y mejorar la eficiencia del uso de los fondos de pre – venta.
Una fuente interna de una empresa de vivienda top30 en el sur de China dijo a los periodistas que el uso de garantías bancarias en lugar de fondos no es nuevo, pero también tiene cierta innovación, es decir, el crédito integral de la empresa en lugar de parte del efectivo, la liberación de más liquidez, “entrega segura” Al mismo tiempo para promover la reestructuración de la deuda de algunas empresas de vivienda.
¿Sin embargo, aumenta el riesgo para los bancos? La gente de la industria cree que los bancos emitirán una carta de garantía tienden a ser mejores desarrolladores de crédito integral, con un cierto umbral, el riesgo general es controlable.
La circular exige que, en los dos años anteriores a la fecha de aplicación de la Carta de garantía, las empresas de desarrollo no reciban sanciones administrativas por el uso ilegal de los fondos de supervisión de la venta anticipada de viviendas comerciales en la Ciudad, y que los proyectos de vivienda comercial que se soliciten no estén sujetos a congelación judicial, retención de fondos ilegales, atrasos en el pago de proyectos y atrasos en los salarios de los trabajadores migrantes.
Un investigador Senior de la industria inmobiliaria también dijo a los periodistas: “si [el documento] realmente implementa, puede aliviar eficazmente la liquidez a corto plazo de la industria”. Cree que la liberación de los fondos de pre – venta puede ser “urgente” en comparación con el lento estímulo de las ventas, pero requiere que muchas ciudades lo hagan juntas.
Introducción de normas detalladas para la supervisión de los fondos de preventa
En la actualidad, muchas ciudades han introducido normas detalladas para la supervisión de los fondos para la venta anticipada de viviendas comerciales, en general, han aumentado la flexibilidad en el uso de los fondos y han mejorado el flujo de caja de las empresas de desarrollo inmobiliario.
En febrero de este a ño, el nivel nacional publicó un nuevo reglamento sobre la supervisión de los fondos para la venta anticipada de viviendas comerciales, en el que se establecía claramente la cantidad de supervisión de los fondos para la venta anticipada de conformidad con los costos de construcción de los proyectos de vivienda comercial, el monto de los contratos de construcción y las condiciones de entrega y utilización de los proyectos. Después de garantizar que el proyecto inmobiliario se complete y entregue los fondos necesarios, los fondos que superen el límite de supervisión pueden ser retirados y utilizados por la empresa de desarrollo inmobiliario.
La introducción de nuevas normas favorece el uso de los fondos de pre – venta de viviendas comerciales por parte de las empresas inmobiliarias, aumenta la flexibilidad del uso de los fondos bajo la premisa de garantizar la construcción de proyectos, puede mejorar la eficiencia del uso de los fondos de pre – venta y reducir algunos riesgos potenciales de liquidez.
Desde marzo, Changsha, Qingdao, Xiamen y otras ciudades han publicado normas locales.
Por ejemplo, la ciudad de Changsha requiere que el nuevo Fondo de pre – venta de viviendas comerciales a través de la cuenta especial unificada de liquidación de fondos de pre – venta para completar la liquidación de fondos, en tiempo real a los proyectos correspondientes a la cuenta especial de supervisión de fondos de pre – venta. Normalmente, después de que el Fondo de pre – venta llegue a la cuenta especial de liquidación, el mismo día se transfiere a la cuenta especial de supervisión del Fondo de pre – venta correspondiente al proyecto.
Qingdao in the draft seeks that the supervisory Fund amount is expected to cover the project completion and Delivery of the funds required.
Xiamen details mentioned that the pre – sale Fund in the pre – sale Fund Supervision account the initial reserved Fund amount of the pre – sale project cost of the total 120%, including the total cost of the project 20% of Risk Fund. La cantidad de fondos retenidos se determinará de acuerdo con el calendario del proyecto.
Además, a través de la optimización del proceso de supervisión, sobre la base de la cantidad de supervisión clave sin cambios, las empresas inmobiliarias pueden retirar el resto de los fondos de la cuenta especial de supervisión de fondos de pre – venta después de que la cantidad reservada haya sido alcanzada, sin necesidad de pasar por los procedimientos de retirada a la autoridad reguladora.
Recientemente, la ciudad de Fuzhou también ha introducido 18 nuevas normas para ayudar a los agentes del mercado de la construcción de viviendas a aliviar las dificultades, en las que se pide a todas las localidades que apliquen las normas de supervisión de los fondos de preventa, optimicen las medidas de supervisión locales, aumenten los nodos de pago, apoyen a las empresas de desarrollo a utilizar la Carta de garantía de los bancos comerciales en lugar de los fondos de supervisión de la preventa y alienten la aplicación de la supervisión diferencial de acuerdo con la gestión empresarial y la evaluación del crédito.
Buenas noticias en ambos extremos de la oferta y la demanda
Además de las nuevas normas de supervisión de los fondos de preventa, recientemente se han introducido más políticas favorables para el lado de la oferta de la industria inmobiliaria.
En la Conferencia de prensa sobre estadísticas financieras del primer trimestre, celebrada el 14 de abril, Zou Lan, Director del Departamento de mercados financieros del Banco Central, dijo que las instituciones financieras habían experimentado una reacción de estrés a corto plazo después de que se hiciera evidente el riesgo de Evergrande. El saldo de los préstamos para el desarrollo también es elevado.
La financiación de las fusiones y adquisiciones de la industria inmobiliaria también se está acelerando, según las estadísticas incompletas de los periodistas, la financiación de las fusiones y adquisiciones inmobiliarias en todos los canales ha superado los 200000 millones de yuan, un aumento de casi 100000 millones hace un mes. Entre ellos, muchos bancos como Agricultural Bank Of China Limited(601288) , Bank Of Communications Co.Ltd(601328) , China Merchants Bank Co.Ltd(600036) , Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) \ \ \ \ \ \
El capital financiero puede aliviar la presión de liquidez a corto plazo, mientras que el capital operativo es el principal apoyo al desarrollo sostenible a largo plazo.
Además, la política de estímulo de la demanda de bienes raíces continúa, además de la tasa de interés hipotecario, la proporción de pago inicial, el subsidio de vivienda, más tierra para unirse a la venta limitada, la compra limitada, el préstamo limitado y otros “cinco límites” Ejército de liberación.
Zoulan reveló que desde marzo, debido a la disminución de la demanda del mercado, los bancos de más de 100 ciudades de todo el país han reducido las tasas de interés de los préstamos hipotecarios de acuerdo con los cambios del mercado y sus propias condiciones de funcionamiento, con un promedio de 20 a 60 puntos básicos.
Además, algunos mecanismos provinciales de autorregulación de los precios de los tipos de interés de mercado también se ajustan a los requisitos de control del gobierno local, de acuerdo con la situación real de la Ciudad, en el ámbito de la política nacional, la reducción de la proporción de pago inicial de la ciudad y el límite inferior de los Tipos de interés. Zoulan also stressed that under the Epidemic, Financial Institutions should flexible Adjustment of Housing Mortgage and other repayment arrangements, reasonably Delay repayment terms.
Las estadísticas de varias agencias de terceros muestran que el mercado inmobiliario nacional ha experimentado un repunte significativo en el calor de las transacciones, y las ciudades de primer y segundo nivel son más líderes, las ciudades de tercer y cuarto nivel están bajo presión. Según los datos más recientes de la Oficina de Estadística del 15 de abril, los precios de venta de viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas, aunque el número de disminuciones interanuales aumentó, pero el número de ciudades en declive disminuyó.
La política de la ciudad sigue profundizándose. El 15 de abril, Dongguan, Huzhou y otros lugares salieron de nuevo del nuevo trato del mercado inmobiliario para apoyar la demanda racional de vivienda de los residentes. A juzgar por los datos financieros de marzo, el crédito a mediano y largo plazo de los residentes sigue estando bajo presión, pero algunas instituciones predicen que la política de estímulo de la demanda en todo el país se llevará a cabo en el segundo trimestre, la situación de los préstamos de CITIC también tendrá un giro importante.
