Cuerpo del informe
Desde noviembre de 2021, el “crecimiento constante” centrado en los bienes raíces de las empresas estatales ha sido la dirección clave que recomendamos, y hasta ahora los rendimientos excesivos han sido significativos. Recientemente, con la política inmobiliaria sigue aumentando, el sector inmobiliario acoge con beneplácito un aumento sistemático. El mercado actual presta más atención a la deducción del mercado inmobiliario en la ronda actual hasta qué punto, la continuación del aumento de la sostenibilidad. Por lo tanto, este informe es una repetición sistemática de la historia del ciclo de relajación de las cuatro rondas de la deducción del mercado inmobiliario, para la referencia de los inversores.
A-Shares have Aunque los antecedentes de las cuatro rondas son diferentes, el ritmo deductivo de las acciones inmobiliarias es ligeramente diferente, pero contiene una lógica deductiva similar. A través de la cotización de cuatro rondas de acciones inmobiliarias, nuestro objetivo es responder a las siguientes preguntas:
¿En primer lugar, desde el punto de vista histórico, cómo se relaja la política de regulación inmobiliaria? ¿Cómo funcionan las acciones inmobiliarias en diferentes etapas de la relajación de la política? ¿La reciente relajación de las políticas locales, la actual ronda de políticas de relajación inmobiliaria en qué etapa?
¿En segundo lugar, desde el punto de vista histórico, cómo se deduce el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los principales factores impulsores? ¿Cuál es la señal del final del mercado inmobiliario? ¿Desde finales del año pasado, las acciones inmobiliarias han logrado un rendimiento excesivo significativo, marcando el comienzo de una aceleración reciente hacia arriba, mirando hacia atrás en la continuación del mercado inmobiliario?
¿En tercer lugar, en el mercado inmobiliario, las empresas estatales frente a las empresas privadas, quién es más dominante? Desde finales del año pasado, el líder de la propiedad de la empresa central, representado por Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) \
Primera ronda: septiembre de 2008 a junio de 2009
Las acciones inmobiliarias comenzaron en septiembre de 2008 y terminaron a finales de junio de 2009, con un aumento del 137,1% y un rendimiento excesivo del 74,0%. El mercado actual de acciones inmobiliarias ha pasado por dos etapas:
La primera fase (septiembre de 2008 a diciembre de 2008): 23456 \ La relajación de
La segunda fase (enero de 2009 a junio de 2009): 23457 Las ganancias en las acciones inmobiliarias terminaron en julio después de un endurecimiento de la regulación inmobiliaria.
1.1, 2008.9 – 200812: política de apertura floja, la propiedad antes de la parte inferior del mercado
Desde mediados de 2008, con la profundización de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos, la política monetaria del Banco Central se ha ido relajando gradualmente. \ \ De septiembre de 2008 a finales de 2008, el Banco Popular de China redujo el tipo de interés de referencia de los depósitos y préstamos cinco veces seguidas y el coeficiente de reserva de los depósitos cuatro veces.
El 5 de noviembre de 2008, la reunión ordinaria del país propuso 10 países, fijó objetivos de crecimiento y planeó invertir 4 billones de dólares en dos años para impulsar la recuperación económica. Posteriormente, el 11 de noviembre, el Banco Central eliminó explícitamente las restricciones a la planificación del crédito de las instituciones financieras, liberando una señal para garantizar el crecimiento económico y estabilizar la confianza del mercado. El 28 de noviembre, en la reunión del Buró Político se decidió además que “mantener el crecimiento, ampliar la demanda interna y ajustar la estructura” era la tarea principal de la labor económica en el próximo año, y se pidió que se siguiera aplicando una política fiscal activa y una política monetaria moderadamente laxa.
En cuanto a la política inmobiliaria, la política de regulación inmobiliaria se ha relajado rápidamente desde septiembre de 2008. En julio de 2008, Changsha redujo la proporción de pagos iniciales, en septiembre, el Gobierno de Xi ‘an aumentó las subvenciones a la compra de viviendas, las políticas locales se relajaron gradualmente. Desde que el Banco Central redujo las tasas de interés en septiembre, la política inmobiliaria del Gobierno central se ha relajado. El 17 de octubre, el Congreso Nacional propuso “reducir los impuestos sobre las transacciones de vivienda y apoyar la compra de viviendas por los residentes”; El 22 de octubre, el Banco Central anunció rápidamente la reducción de la tasa de pago inicial, los préstamos para vivienda y los tipos de interés de los préstamos del Fondo de previsión; El 22 de octubre, el IRS anunció una reducción del impuesto sobre las escrituras al 1% para estimular el consumo de vivienda. El 21 de diciembre, la Oficina General del Consejo de Estado emitió “varias opiniones sobre la promoción del desarrollo saludable del mercado inmobiliario”, reduciendo la norma de exención del impuesto sobre las ventas.
Pero los fundamentos de las acciones inmobiliarias siguen deteriorándose. A nivel macroeconómico, aunque la política monetaria del Banco Central comenzó a cambiar en septiembre, la tasa de crecimiento de la oferta monetaria se está desacelerando, especialmente la tasa de crecimiento M1 ha disminuido considerablemente, y la tasa de crecimiento del PIB y otros indicadores muestran que la economía sigue disminuyendo. A nivel de la industria, en el contexto de la última ronda de control del estrés, de septiembre a diciembre de 2008, los bienes raíces siguen disminuyendo, los datos de ventas de bienes raíces siguen deteriorándose, los precios de la vivienda de segunda mano siguen siendo negativos.
Bajo la combinación de una política relajada y un deterioro de los fundamentos inmobiliarios, el sector inmobiliario más sensible a la política se adelantó al mercado durante dos meses y alcanzó un rendimiento excesivo significativo, pero el rendimiento absoluto en esta etapa no fue obvio. Aunque la política monetaria marginal del Sin embargo, antes de la introducción del “Plan de cuatro billones de dólares”, el Gobierno central introdujo una serie de políticas de relajación inmobiliaria, como la relajación de las ciudades desde julio, el Banco Central redujo la tasa de pago inicial y las tasas de interés de los préstamos para vivienda en octubre, lo que permitió al mercado reparar gradualmente las expectativas pesimistas sobre la propiedad. Después de que el Banco Central anunciara el 16 de septiembre que la política de confirmación de la reducción de los tipos de interés se había vuelto más relajada, los bienes raíces terminaron de caer, principalmente por la conmoción de fondo, a finales de diciembre, el sector inmobiliario aumentó y cayó un 4,65%, superando el 14,2% del mercado. Además, la cadena inmobiliaria de materiales de construcción, la industria ligera y la placa de electrodomésticos aumentaron un 10,1%, – 13,4%, 2,9%. Mientras tanto, desde 2008q2, los fondos públicos comenzaron a abrir posiciones antes de la venta excesiva del sector inmobiliario.
Desde el punto de vista de los resultados de las diferentes empresas inmobiliarias, las principales acciones inmobiliarias, como “Wan Bao Zhao Jin”, se han beneficiado más de una política de relajación rápida y sustancial, con un aumento de más del 17,4%.
Mientras que las propiedades estatales aumentaron un 5,7% durante el mismo período, las acciones inmobiliarias no estatales cayeron un 5,7%.
1.2, 2009.1 – 2009.7: fundamentos mejorados, las acciones inmobiliarias saludan a Davis haciendo doble clic
En 2009, China mantuvo un entorno monetario y crediticio extremadamente relajado, lo que contribuyó al calentamiento de la economía. \ Con el estímulo del “Plan de cuatro billones de dólares”, la infraestructura se ha convertido en un importante estabilizador de la economía, con una tasa de crecimiento anual de la inversión en infraestructura del 42,16% y un repunte del crecimiento del PIB.
Al mismo tiempo, la política de regulación inmobiliaria también ha mantenido un patrón relajado. 3 de enero de 2009, los cuatro grandes bancos anunciaron que, en principio, todos los clientes de alta calidad que ejecuten el tipo de interés de referencia 0,85 veces antes del 27 de octubre de 2008 y no tengan un historial crediticio negativo pueden solicitar un tipo de interés preferencial del 70%. El 13 de febrero, el Ministerio de Construcción publicó el “Departamento de Seguridad de la vivienda en 2009” ideas de trabajo, centrándose en el desarrollo de la construcción de viviendas públicas de alquiler. El 16 de marzo, en el informe sobre la labor del Gobierno se proponía el establecimiento de un sistema de Seguridad de la vivienda. El 16 de abril, la reunión ordinaria del Estado propuso estabilizar el consumo a gran escala, como la vivienda, y el 25 de mayo, el Consejo de Estado publicó la “circular sobre el ajuste de la proporción de capital de los proyectos de inversión en activos fijos”, reduciendo la proporción mínima de capital de los proyectos de Vivienda de Seguridad y los proyectos comunes de vivienda comercial al 20%, reduciendo la proporción mínima de capital de otros proyectos de desarrollo inmobiliario al 30%.
Desde principios de 2009, el estímulo de la política ha dado lugar a una rápida recuperación de los vínculos inmobiliarios y a una mejora sustancial de los beneficios de las empresas inmobiliarias. en enero de 2009, los precios de la vivienda en 70 ciudades se redujeron a – 0,1% en marzo, y en febrero, las ventas de viviendas aumentaron año tras año, desde marzo, la inversión en desarrollo inmobiliario aumentó año tras año, en abril, la adquisición de tierras se recuperó año tras año. Al mismo tiempo, los beneficios de las empresas inmobiliarias marcaron el comienzo de una mejora, los ingresos anuales, el crecimiento de los beneficios en 2009q1 tocó fondo para proporcionar un fuerte apoyo básico al mercado inmobiliario.
Los fundamentos de la política de flexibilización han mejorado, el mercado inmobiliario en 2009 marcó el comienzo de la ola principal, Davis hizo doble clic para lograr un rendimiento excesivo significativo. la industria y las A principios de 2009 y finales de junio de 2009, el sector inmobiliario aumentó un 124,6%, en comparación con el 49,8% de los ingresos excesivos del mercado, la valoración de Pb aumentó del doble al cuádruple. Los materiales de construcción, la industria ligera y los electrodomésticos de la cadena inmobiliaria aumentaron un 83,5%, 62,7% y 67,9%, respectivamente.
Al mismo tiempo, los fondos públicos en el primer semestre de 2009 aumentaron considerablemente el sector inmobiliario, la proporción de asignación en 2009q2 alcanzó un máximo del 15%. 2008q3 – 2009q2, el Fondo de acciones sesgadas proactivas continuó abriendo el sector inmobiliario, la proporción de asignación aumentó del 4,9% al 14,9%.
A juzgar por el desempeño de las diferentes empresas inmobiliarias, las acciones inmobiliarias de las empresas privadas tuvieron un mejor desempeño en esta etapa, con un aumento del 137,4%, superando ligeramente las acciones inmobiliarias de las empresas estatales en el mismo período (117,6%) y el “Fondo de garantía universal” (125,8%).
Las acciones inmobiliarias comenzaron a disminuir en julio de 2009 a medida que se endurecieron las políticas de regulación del mercado inmobiliario. El 19 de junio, la CBRC publicó una circular sobre el fortalecimiento de la gestión del riesgo de los préstamos hipotecarios con el fin de reforzar la política de préstamos para viviendas secundarias. El 21 de agosto, el Ministerio de tierras y recursos pidió “a los gobiernos locales que fortalezcan la supervisión posterior a la concesión de tierras para la construcción, prevengan y prevengan eficazmente el uso no autorizado, el uso no autorizado, el uso no solicitado, el uso no solicitado, el suministro no utilizado y otros fenómenos, y castiguen severamente el acaparamiento de tierras”. El 24 de diciembre, la reunión ordinaria del Estado “cuatro Estados”, una clara declaración para “frenar el aumento demasiado rápido de los precios de la vivienda”. Mientras tanto, los precios de la vivienda de segunda mano en 70 ciudades grandes y medianas aumentaron rápidamente en el primer semestre de 2009, y comenzaron a disminuir en junio de 2009, cuando alcanzaron un máximo del 1,1%. Con el endurecimiento marginal de la política monetaria y el control del mercado inmobiliario, las acciones inmobiliarias comenzaron a caer en julio de 2009, el mercado inmobiliario terminó.
Segunda ronda: enero de 2012 a enero de 2013
Las acciones inmobiliarias comenzaron en enero de 2012 y terminaron a finales de enero de 2013, con un aumento del 34,4% y un rendimiento excesivo del 24,4%. El mercado actual de acciones inmobiliarias ha pasado por dos etapas:
La primera fase (enero de 2012 a principios de julio de 2012): 23456
Fase II (mediados y finales de octubre de 2012 a finales de enero de 2013): 23456 \ En febrero de 2013, se publicaron los “cinco Estados”, que apuntan a un endurecimiento significativo del control de la propiedad, la superposición de los fundamentos de la caída marginal, anunciando el final de la ronda actual del mercado inmobiliario.
2.1, 2012.1 – 2012.7: política de relajación, las acciones inmobiliarias fuera del mercado independiente
China ‘s en el tercer trimestre
Para hacer frente a la recesión económica, la política central se ha vuelto totalmente floja. El 30 de noviembre de 2011, el Banco Central anunció una reducción de 0,5 puntos porcentuales en el coeficiente de reserva de depósitos para iniciar un nuevo ciclo de relajación. El ajuste de la política en la reunión del Politburó celebrada en diciembre cambió de “gestionar las expectativas de inflación, ajustar la estructura económica y mantener un desarrollo económico estable y rápido” a “mantener un desarrollo económico estable y rápido, ajustar la estructura económica y gestionar las expectativas de inflación” para situar el crecimiento económico en una posición más central. En la reunión ordinaria de abril a mayo de 2012 se formularon sucesivamente declaraciones como “ampliar la demanda interna” y “mantener el crecimiento estable en una posición más importante”. En febrero y mayo se redujeron dos veces consecutivas, en junio y julio se redujeron dos veces consecutivas las tasas de interés y se liberó la liquidez para estabilizar La economía. La relajación marginal de la política impulsó la estabilización de las finanzas sociales y la recuperación gradual, mientras que M1, m2 también se recuperaron.
En cuanto a la política inmobiliaria, algunas ciudades tomaron la iniciativa en la relajación de la regulación y el control, seguido de la relajación de la regulación y el control por el Gobierno central. En octubre de 2011, el préstamo individual del Fondo de previsión de la vivienda de Nanjing se elevó de 200000 yuan a 300000 Yuan. En febrero de 2012, el Banco Central propuso “satisfacer la demanda de préstamos de las familias que compran casas por primera vez” en el Foro de trabajo del mercado financiero, en febrero, el Foro de trabajo financiero del Banco Central propuso “aumentar el apoyo a los proyectos de Seguridad de la vivienda y la construcción de viviendas comerciales ordinarias, satisfacer la demanda de préstamos de las familias que compran casas por primera vez”, el Gobierno central relajó la formulación de la regulación inmobiliaria, el informe de trabajo del Gobierno en marzo propuso “promover el aumento de la oferta de viviendas comerciales”.
A medida que el Gobierno central afloja el control de la propiedad, Nanjing, Shanghai, Beijing, Suzhou y otras ciudades han aflojado el control de la demanda.
Aunque la economía china en su conjunto se encuentra en un período descendente en esta etapa, pero se ve afectada por la relajación de la regulación de políticas, la demanda de bienes raíces ha mejorado, los datos de ventas han tocado fondo desde principios de 2012, la tasa de crecimiento acumulativo de la zona de ventas de viviendas comerciales a principios de 12 a ños aumentó al 49,5% a principios de 13 años, la relación mensual de precios de la vivienda de 70 ciudades desde diciembre de 2011 ha vuelto al canal ascendente, y en junio de 2012 se convirtió en positivo. Además, el crecimiento acumulativo de los beneficios netos de las empresas inmobiliarias también se recuperó en 2012q1, del – 9% al 4% de 2012q2.
esta etapa \ En cuanto a las acciones inmobiliarias, en comparación con el “país cuatro” en 2010 y el “país ocho” a principios de 2011, la regulación inmobiliaria desde finales de 2011 se puede decir que la relajación es “sequía y lluvias”, el mercado de la industria inmobiliaria se está recuperando rápidamente de las expectativas extremadamente pesimistas. Las acciones inmobiliarias han estado ganando el mercado desde principios de 2012, marcando el comienzo de un aumento simultáneo de las ganancias y las valoraciones. A partir del 9 de julio, el sector inmobiliario aumentó un 25,2%, ocupando el primer lugar en el crecimiento de la industria, superando con creces el aumento del 1,6% en el mismo per íodo, con PB restaurado de 1,7 a 2,1 veces. Los materiales de construcción de la cadena inmobiliaria, la fabricación de la industria ligera y la placa de electrodomésticos aumentaron o disminuyeron respectivamente – 6,88%, – 3,7%, 7,22%, menos que las acciones inmobiliarias. Los fondos institucionales también se sumaron al sector inmobiliario, que aumentó rápidamente a un máximo histórico del 12,12% en los dos primeros trimestres de 2012.
Desde el punto de vista de los diferentes resultados de las empresas inmobiliarias, en esta etapa, se benefició de la relajación de las políticas y la mejora de los fundamentos, “Wan Bao Zhao Jin” aceleró el aumento, hasta el 43,4%, superando a las empresas estatales inmobiliarias (26,7%) para ganar las acciones inmobiliarias no estatales (18,2%). en enero – marzo de 2012, el rendimiento de las acciones inmobiliarias de las empresas privadas fue mejor, pero con la relajación de la política más clara, el capital comenzó a fluir a las principales empresas inmobiliarias de propiedad estatal, la relación entre las empresas estatales inmobiliarias y las empresas privadas de 0,95 a más de 1,1.
2.2, 201210 – 2013.1: políticas más estrictas, pero fuertes fundamentos, las acciones inmobiliarias ganaron
A finales de julio de 2012, la política de control del Gobierno central sobre los bienes raíces se hizo más estricta, el mercado se hizo más fuerte y el sector inmobiliario sufrió una corrección gradual. El 24 de julio, el Consejo de Estado publicó un documento en el que se afirmaba que había decidido llevar a cabo una supervisión especial de la aplicación de las políticas y medidas de control del mercado inmobiliario del Consejo de Estado en 16 provincias (ciudades) a partir de finales de julio, centrándose en la inspección de la aplicación de Las medidas de restricción de la compra de viviendas, la aplicación de políticas de crédito a la vivienda diferenciadas, la oferta y gestión de tierras para la vivienda, la aplicación de políticas fiscales y la recaudación y gestión de impuestos. El 27 de julio, la Comisión de regulación bancaria en la reunión de trabajo de supervisión de mitad de año, dijo que la aplicación resuelta de la política nacional de regulación inmobiliaria, seguir fortaleciendo la prevención y el control de riesgos de los préstamos inmobiliarios, fortalecer la gestión de riesgos de fideicomiso inmobiliario. On September 27, the Ministry of Land and Resources, the Ministry of Housing and Construction issued a communication on further strengthening the Regulation and Control of Real Estate Land and Construction Management. El sector inmobiliario cayó un 15,6% entre el 9 de julio y el 17 de octubre.
Sin embargo, el efecto negativo del endurecimiento de las políticas sobre los fundamentos es relativamente limitado, la relajación temprana ha estabilizado la inversión inmobiliaria y el precio de la vivienda de segunda mano ha regresado al crecimiento positivo. en junio de 2012, 70 ciudades grandes y medianas, los precios de la vivienda de segunda mano se han vuelto más positivos, la inversión inmobiliaria se estabilizó en julio y comenzó a recuperarse en septiembre. Las ventas de bienes raíces se mantuvieron al alza entre agosto y septiembre. Mientras tanto, el crecimiento del beneficio neto de la placa de bienes raíces también se aceleró en 2012q3 – q4.
Desde mediados de octubre, los fundamentos han seguido mejorando, las acciones inmobiliarias han estado a la vanguardia del mercado durante dos meses y se han recuperado. los fundamentos de la industria y la mejora de los beneficios Los datos de inversión en desarrollo inmobiliario publicados en agosto – octubre en julio – septiembre terminaron, y comenzaron a repuntar en noviembre, y los precios de la vivienda de segunda mano volvieron a subir desde diciembre. A finales de enero de 2013, el sector inmobiliario Davis hizo doble clic, aumentando un 24,6% en el rango, en comparación con los ingresos totales de Wande a 12,7%. La cadena inmobiliaria de materiales de construcción, textiles industriales ligeros y electrodomésticos aumentó 17,9%, 10,6%, 19,2%.
Al mismo tiempo, los fondos públicos aumentaron considerablemente sus posiciones en el sector inmobiliario en el cuarto trimestre de 2012, alcanzando un máximo del 12,8% en 2012q4. Four Seasons Public offered Fund returned to the Real Estate Sector, positions from 9.2 per cent in 2012q3 to 12.8 per cent in 2012q4.
from the Performance of different Housing Companie
En febrero de 2013, la reunión ordinaria del Estado propuso “frenar resueltamente la compra especulativa de viviendas y aplicar estrictamente las medidas de restricción de la compra de viviendas comerciales”. Posteriormente, en marzo, el Consejo de Estado pidió que las zonas restringidas abarcaran todas las zonas administrativas de las ciudades y que los tipos de viviendas restringidas abarcaran todas las nuevas viviendas comerciales y de segunda mano. Bajo la Guía de los “cinco nuevos países”, las ciudades calientes promueven rápidamente regulaciones detalladas, tales como Beijing para aumentar los esfuerzos de restricción de compras, Shanghai, Hangzhou y otras ciudades para endurecer la política de préstamos del Fondo de previsión, aumentar el umbral de préstamos. El 24 de mayo, la Comisión de desarrollo y reforma publicó un documento para promover la reform a del impuesto sobre bienes inmuebles, en el que se pedía que se ampliara el alcance experimental de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles para viviendas personales y se acelerara la legislación sobre el impuesto sobre bienes inmuebles. Al mismo tiempo, el endurecimiento de las políticas reguladoras refleja rápidamente los fundamentos de la industria, desde febrero de 2013, la inversión inmobiliaria, las ventas de viviendas comerciales y los precios de las viviendas de segunda mano han entrado en un canal descendente.
3, tercera ronda: julio de 2014 a febrero de 2016
Las acciones inmobiliarias comenzaron en julio de 2014 y terminaron a finales de febrero de 2016, con un aumento del 79,3% y un rendimiento excesivo del 31,3%. El mercado actual de acciones inmobiliarias ha pasado por dos etapas:
La primera fase (julio de 2014 – principios de 2015): 23456 La relajación
La segunda fase (mediados de junio de 2015 a finales de febrero de 2016): 23456 \ Desde marzo de 2016, las ciudades populares han endurecido el control y las ventas de bienes raíces se han enfriado, lo que ha llevado a la conclusión de la actual ronda de toros inmobiliarios.
3.1, 2014.7 – 2015.1: relajación general de la regulación inmobiliaria, liderada por el aumento de la propiedad
Desde principios de 2014, la política ha cambiado gradualmente a medida que aumenta la presión a la baja sobre la economía. En 2013, la política monetaria mantuvo una fuerte determinación, después de la “escasez de dinero” de mediados de a ño, el crecimiento de las Finanzas Sociales comenzó a disminuir rápidamente, la situación de la financiación empresarial se deterioró. En el cuarto trimestre de 2013, la presión a la baja sobre la economía china aumentó de nuevo y los beneficios empresariales comenzaron a disminuir. El 13 de diciembre de 2013, la Conferencia de trabajo económico puso de relieve la “presión a la baja sobre el funcionamiento económico” y pidió que el trabajo económico “se adhiriera a la estabilidad, la búsqueda del progreso, la reforma y la innovación”.
Desde abril de 2004, la política monetaria de China se ha relajado gradualmente. El 22 de abril de 2014, el Banco Central anunció que reduciría la tasa de reserva de depósitos de RMB de los bancos comerciales rurales del condado en 2 puntos porcentuales y la tasa de reserva de depósitos de RMB de los bancos cooperativos rurales del condado en 0,5 puntos porcentuales. El 23 de abril, el Banco Central anunció la realización de un proyecto piloto de prenda de activos de crédito en sus sucursales. La política se relajó y las finanzas sociales comenzaron a estabilizarse en abril de 2014. Desde entonces, la relajación de las políticas ha seguido aumentando, ya que la recuperación económica ha sido inferior a lo previsto. En septiembre, el Banco Central creó el MLF y luego puso 500000 millones de dólares en la moneda básica a medio plazo en el mercado, y emitió una “circular sobre la mejora de los servicios financieros para la vivienda” para exigir explícitamente la relajación de las restricciones crediticias. Desde entonces, la proporción de pago inicial también se ha reducido varias veces. A mediados de octubre de 2014, PSL comenzó a funcionar. A finales de 2014, la política monetaria cambió a una flexibilización General, y el 21 de noviembre el Banco Central anunció que reduciría los tipos de interés de referencia de los depósitos y préstamos en 0,25 y 0,4 puntos porcentuales al día siguiente, respectivamente.
en marzo de 2014, después En abril, Nanning relajó algunas de las restricciones regionales de compra; En junio, Hohhot publicó un artículo para cancelar las restricciones de compra; El 10 de julio, Jinan canceló completamente las restricciones de compra. Posteriormente, a finales de septiembre, Suzhou, Xi ‘an y otras 30 ciudades abrieron la política de restricción de compras. El 30 de septiembre, el Banco Central y la Comisión de regulación bancaria emitieron la “circular sobre la mejora de los servicios financieros de la vivienda” (el “nuevo acuerdo 930”), redujeron el límite inferior de los tipos de interés de los préstamos de la primera suite, y volvieron a abrir el segundo conjunto de normas de definición de “préstamos no reconocidos”, lo que marcó una relajación general de la propiedad a nivel nacional.
Sin embargo, la rápida relajación de la política no se reflejó inmediatamente en los fundamentos de la propiedad. A nivel de precios, los precios de la propiedad comenzaron a disminuir en mayo de 2014 y no regresaron a un crecimiento positivo hasta abril de 2015. A nivel de inversión, la inversión en desarrollo inmobiliario y el crecimiento de la superficie de adquisición de tierras siguen siendo canales a la baja, apuntan a la voluntad de las empresas inmobiliarias de tomar tierras más débiles.
Aunque los fundamentos no han mejorado, la relajación desde julio hasta septiembre de 2014, A partir de mediados de julio de 2014, los bienes raíces siguieron aumentando, lo que dio lugar a importantes rendimientos absolutos y excesivos. Entre julio de 2014 y el 5 de enero de 2015, el sector inmobiliario aumentó un 71,6% y ganó un total de 16,6 PCT. La valoración inmobiliaria también aumentó significativamente, contribuyendo a la mayor parte del aumento de los precios de las acciones inmobiliarias. Los materiales de construcción, la industria ligera y los electrodomésticos de la cadena inmobiliaria aumentaron un 48,4%, un 20,7% y un 37,1%, respectivamente. 2014q4 proactive share offset Fund single quarter Opening Real Estate Plate over 6.72 PCT.
Desde el punto de vista del rendimiento de las diferentes empresas inmobiliarias, el mercado es el más favorecido por el “Plan de seguro universal”, con un aumento de más del 95% en el rango, más que los bienes raíces de las empresas estatales (79,7%) y las empresas privadas (70,1%) en el mismo período. Sin embargo, con la promulgación del “nuevo acuerdo 930”, la política de relajación clara en el contexto del “seguro universal” comenzó a aumentar.
Después de \ en El entorno de liquidez del mercado es abundante, el capital apalancado acelera la entrada, hace que el mercado de acciones a aumente rápidamente. Mientras que la propiedad financiera en enero de 2015, después de completar el ajuste, una vez más, acogió con beneplácito el aumento, incluso si el Banco Central redujo la proporción de pagos iniciales de hipotecas en marzo de 2015, pero la línea principal del mercado se ha convertido en TMT y otras placas de crecimiento.
3.2, 2015.6 – 2016.2: la política se mantiene floja, los fundamentos superpuestos mejoran, las acciones inmobiliarias se resisten a la caída
Entre mediados de 2015 y principios de 2016, la política monetaria continuó su tono relajado. El 28 de junio de 2015, el Banco Central redujo la tasa de interés y la precisión; El Banco Central también redujo las tasas de interés en 25 BP el 26 de agosto; El 24 de octubre, el Banco Central redujo una vez más el tipo de interés de referencia de los depósitos y préstamos a un a ño y aplicó la reducción; El 1 de marzo de 2016, el Banco Central redujo de nuevo el coeficiente de reserva de depósitos de las instituciones financieras en 50 BP. El continuo aumento de la flexibilización permitió que el crecimiento de la economía social alcanzara su nivel más bajo en junio de 2015.
En cuanto a la política inmobiliaria, el Gobierno mantiene el tono de la política de relajación general. El 27 de agosto de 2015, el Ministerio de vivienda y construcción, el Banco Central y el Ministerio de Finanzas propusieron reducir la proporción mínima de pago inicial del Fondo de previsión del 30% al 20%. El mismo día, los seis ministerios emitieron la “circular sobre el ajuste de la política de acceso y gestión de la inversión extranjera en el mercado inmobiliario” para relajar la inversión extranjera en bienes raíces chinos. El 24 de septiembre, el Banco Central y la CBRC redujeron el pago inicial mínimo a un 25%. El 30 de noviembre, el Consejo de Estado relajó la política del Fondo de Previsión. El 1 de febrero de 2016, el Banco Central redujo aún más la tasa de pago inicial de la primera Suite al 20% y la tasa de pago inicial de la segunda Suite al 30%.
in the Central and local desde marzo de 2015, los precios de la vivienda comenzaron a repuntar, las ventas comenzaron a repuntar, los precios de la vivienda en 70 ciudades grandes y medianas en abril de negativo a positivo, el área de ventas de viviendas comerciales y las ventas en junio también aumentaron año tras año. Mientras tanto, los ingresos del sector inmobiliario y el crecimiento de los beneficios netos de la matriz también alcanzaron su punto más bajo en el q1 de 2015, después de varios trimestres de recuperación.
De junio de 2015 a finales de febrero de 2015, los fundamentos de la industria y los beneficios empresariales mejoraron, y la relación precio – rendimiento de la valoración superpuesta fue relativamente alta, lo que dio lugar a un rendimiento excesivo significativo de las acciones inmobiliarias.
Aunque el mercado en su conjunto cayó casi un 50% de su máximo a mediados de 2015, las acciones inmobiliarias fueron relativamente resistentes a la caída, registrando una disminución del 40,9%, ocupando el tercer lugar entre las 31 industrias, con un rendimiento excesivo del 10,8% en comparación con el total a. Los materiales de construcción, la industria ligera y los electrodomésticos de la cadena inmobiliaria cayeron 49,6%, 49,7% y 45,4%, respectivamente.
en el Y las empresas estatales también con mejores propiedades defensivas para ganar en gran medida la propiedad de las empresas privadas.
Desde marzo de 2016, las ciudades populares han endurecido el control y las ventas de bienes raíces se han enfriado, lo que ha llevado al final de la actual ronda de toros inmobiliarios. En marzo de 2016, Suzhou upgrade Limited Price Limited Purchase Limited Loan, restricted / prohibited non – local residents to buy the Second Suite; En mayo, Nanjing comenzó a limitar el precio de venta de las parcelas, proponiendo que “el Gobierno Municipal fijará el precio máximo de venta de las parcelas para la venta de terrenos residenciales en zonas calientes”; Entre finales de septiembre y el día nacional, 16 ciudades de segundo nivel, como Hangzhou, Nanjing, Wuhan y Hefei, reanudaron la compra limitada, mientras que 20 ciudades, incluidas las ciudades de primera línea, introdujeron políticas crediticias diferenciadas, endurecieron las normas de reconocimiento de las segundas Suites y aumentaron la proporción de pago inicial de las segundas Suites de manera diferenciada; En noviembre, Hangzhou limitó estrictamente los precios de la tierra y aumentó la proporción de dos conjuntos de pagos iniciales. Además, el endurecimiento de las políticas de control de las ciudades empeoró los fundamentos de la propiedad. Desde marzo de 2016, el crecimiento de las ventas de viviendas comerciales y los precios de las viviendas de segunda mano en 70 ciudades grandes y medianas comenzaron a disminuir. El endurecimiento de la política inmobiliaria, el mercado inmobiliario terminó.
Cuarta ronda: octubre de 2018 a abril de 2019
Las acciones inmobiliarias comenzaron a mediados de octubre de 2018 y terminaron a principios de abril de 2019, con un aumento del 58,9% y un rendimiento excesivo del 45,8%. El mercado actual de acciones inmobiliarias ha pasado por dos etapas:
La primera etapa (mediados de octubre de 2018 a enero de 2019): 23456 \ \
Fase 2 (febrero de 2019 a principios de abril de 2019): 23456 \ \ A partir de mayo de 2019, la política central se endureció y los fundamentos de la industria se redujeron, lo que dio lugar a la conclusión del mercado inmobiliario Mavericks.
4.1, 201810 – 2019.1: mercado independiente de acciones inmobiliarias impulsado por la política de la ciudad
El aumento continuo de las tasas de interés de la Reserva Federal de los Estados Unidos provocó turbulencias en los mercados mundiales en 2018, mientras que los Estados Unidos iniciaron una guerra comercial con China, que se sumó a la contracción del crédito de China impulsada por la reforma del lado de la oferta y el desapalancamiento de China a partir del Cuarto trimestre de 2017. En el segundo semestre de 2018, los beneficios económicos y empresariales se deterioraron rápidamente.
A partir de julio de 2018, el tono de la política comenzó a afinarse marginalmente. En la reunión del Politburó celebrada en julio de 2018 se planteó la idea de “cambios en la estabilidad del funcionamiento económico” y se pidió que se hiciera un buen trabajo en la estabilización del empleo, la estabilización financiera, la estabilización del comercio exterior, la estabilización de la inversión extranjera, la estabilización de la inversión extranjera y la estabilización de las expectativas. En la reunión del Politburó celebrada en octubre se subrayó además que “la presión a la baja sobre la economía ha aumentado, algunas empresas tienen más dificultades para operar y se han expuesto los riesgos ocultos acumulados a largo plazo”, y se pidió que se mantuvieran “dos sin vacilación” y se promoviera el desarrollo común de la economía de propiedad múltiple. Estudiar y resolver las dificultades encontradas en el desarrollo de las empresas privadas y las pequeñas y medianas empresas. El 15 de octubre, el Banco Central anunció una reducción direccional de 100 BP, el 20 de octubre introdujo una deducción fiscal especial, desde entonces el Consejo de Estado, la Comisión de desarrollo y reforma y la expansión continua de la infraestructura para promover el consumo.
A finales de 2018, el entorno normativo comenzó a mejorar rápidamente. Del 19 al 21 de diciembre, la Conferencia Central de trabajo económico celebró y reiteró la idea de “centrarse en la construcción económica”, haciendo hincapié en el “Fortalecimiento de la regulación anticíclica”, exigiendo “una reducción más amplia de impuestos y tasas, un aumento sustancial de la escala de bonos especiales del gobierno local”, “una buena solución al problem a de la financiación de las empresas privadas y las pequeñas y medianas empresas”, y ajustando “las finanzas son la sangre de la economía real”, “El mercado de capitales desempeña un papel importante en el funcionamiento financiero”, que eleva la posición del mercado de capitales a un nivel sin precedentes. La política de Panasonic, inmediatamente a principios de 2019, la liberación de la sociedad, M1, m2 doble repunte.
Real Estate Policy, since the Four Seasons of 2018, The Real Estate Regulation and Control has some signs of looseness, but the Central Government insists on the General Policy of “Real Estate Lives not FRY”. El 19 de octubre, Guangzhou publicó la “Nota sobre la normalización de la gestión del mercado inmobiliario en nuestra ciudad”, que se considera una señal de que Guangzhou eliminará el límite de precios. El 19 de diciembre, Heze eliminó las restricciones a la transferencia de nuevas viviendas; El 20 de marzo, el Gobierno de China redujo la tasa de interés de los préstamos hipotecarios para la primera suite de Shenzhen del 15% al 10% de la tasa de interés de referencia original. 24, el Ministerio de vivienda y construcción propuso “precios estables, precios estables, expectativas estables”, en lugar de “frenar resueltamente el aumento de los precios de la vivienda”, superponiendo la Conferencia de trabajo económico central a finales de año “debido a la aplicación de políticas urbanas, orientación clasificada”, haciendo que el mercado inmobiliario desatara las expectativas. Pero en general, en esta etapa, la política financiera inmobiliaria central se adhiere a la política general de “la casa es para vivir, no para freír” la posición, por lo que la relajación es relativamente limitada.
La relajación de las regulaciones locales no ha mejorado rápidamente los fundamentos de la propiedad. \
la política reguladora \ \ \ \ \ Las acciones inmobiliarias comenzaron a subir antes del mercado. A finales de enero de 2019, el sector inmobiliario había aumentado un 16,2%, superando en gran medida a todos los demás en el mismo período.
Desde el punto de vista del rendimiento de las diferentes empresas inmobiliarias, el mercado es el más favorecido por el “Plan de seguro universal”, con un aumento de más del 30% en el rango, muy por encima de los bienes de propiedad estatal (23,2%) y las empresas privadas (11,8%) en el mismo período. de agosto de 2018 a finales de enero del año siguiente, el
4.2, 2019.2 – 2019.4: la política es floja, los fundamentos mejoran, la propiedad gana ligeramente
En enero de 2019, la sociedad y las Finanzas emitieron un día, el mes en que se a ñadió casi 4,7 billones de dólares, mucho más de lo que se esperaba en el mismo per íodo del año anterior y el mercado, m2 también comenzó a recuperarse. El entorno financiero conveniente mejoró la economía, y en marzo de 2019 el PMI volvió a subir por encima de la línea de auge y caída, y las empresas industriales, por ejemplo, comenzaron a recuperarse año tras año.
Mientras tanto, el Gobierno central ha mantenido un tono relativamente relajado en la regulación de la propiedad. El 21 de febrero de 2019, los 12 bancos El 5 de marzo, las dos sesiones propusieron “una ciudad, una política, debido a la Ciudad, orientación clasificada, precios estables, precios estables, expectativas estables; el mismo día, la Comisión Reguladora Bancaria y de seguros emitió un documento que” mantener la estabilidad de la continuidad de la política financiera inmobiliaria. Mantener un crecimiento razonable y moderado de los préstamos individuales para vivienda.
En el contexto de la desregulación local, el mercado inmobiliario alcanzó su punto más bajo a principios de 2019 y los beneficios de las empresas inmobiliarias mejoraron. \ Al mismo tiempo, los ingresos de las empresas inmobiliarias y el crecimiento de los beneficios netos de las empresas matrices también comenzaron a recuperarse en el primer trimestre de 2019.
Entre el 1 de febrero de 2019 y el 9 de abril de 2019, las finanzas y los datos básicos, la política de superposición se mantuvo floja, el sector inmobiliario dio la bienvenida a Davis con doble clic, el sector inmobiliario aumentó 36,8 por ciento en el rango, y ganó una carrera a pequeña escala.
Al mismo tiempo, los fondos públicos aumentaron sus posiciones en el sector inmobiliario, con una asignación de casi el 7% en el cuarto trimestre de 2018. 2018q3 – 2019q1, el Fondo de acciones sesgadas activas continuó abriendo el sector inmobiliario, la proporción de asignación aumentó del 4,56% al 6,01%.
Desde el punto de vista del rendimiento de las diferentes empresas inmobiliarias, las empresas privadas inmobiliarias (43,9%) ganaron la carrera de las empresas estatales inmobiliarias (32,8%) como “wanbao recruitment Fund”. desde febrero de 2019, con la mejora de los fundamentos, las empresas privadas aumentaron rápidamente en la segunda mitad del mercado, y los rendimientos excesivos de los bienes raíces de las empresas estatales en relación con las acciones inmobiliarias de las empresas privadas cayeron rápidamente.
The Central polic En la reunión del Politburó celebrada en abril de 2019 se dijo que “la economía del primer trimestre en general funcionaba sin tropiezos, mejor de lo esperado y con un buen comienzo”, se suprimieron las palabras “seis estabilidades” y se volvieron a plantear “desapalancamiento estructural” y problemas estructurales en el funcionamiento de la economía, lo que sugería que la política macroeconómica estaba empezando a endurecerse. Desde mayo de 2019, la actitud del Gobierno central hacia la propiedad se ha endurecido. El 17 de mayo, la Comisión Reguladora Bancaria y de seguros de China publicó la circular sobre la “Consolidación de los logros de la lucha contra el caos y la promoción de la construcción de la conformidad”, en la que se examinaban estrictamente las corrientes ilegales de fondos de crédito a la propiedad; El 13 de junio, el Presidente Guo shuqing dijo que la financiación excesiva de la industria inmobiliaria; El 30 de julio, la reunión del Buró Político central insistió en que la casa se utiliza para vivir, no para freír la posición, la implementación del mecanismo de gestión a largo plazo de la propiedad, la propiedad no como un estímulo a corto plazo para la economía. Por otra parte, bajo la estricta supervisión de la política, el mercado inmobiliario se enfrió. De mayo de 2019 a febrero del año siguiente, los precios de la vivienda de segunda mano en 70 ciudades grandes y medianas siguen disminuyendo. El ajuste de la política se ha endurecido y la ronda actual de precios de la propiedad ha llegado a su fin.
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¿ 5.1, en qué etapa se deduce la política inmobiliaria actual?
Tomando como referencia la historia, la relajación de la política reguladora sigue el camino del Centro al lugar al Centro. A juzgar por la experiencia de las últimas cuatro rondas, en primer lugar, el Gobierno central confirmará en diversas reuniones que la economía china se enfrenta a cierta presión y que es necesario adoptar las medidas correspondientes para “proteger la economía”, lo que indica la relajación del tono de la política. En segundo lugar, el Banco Central afloja la moneda, incluida la reducción de la precisión, la reducción de la precisión direccional, la reducción de los tipos de interés y la reducción de los impuestos, etc. En tercer lugar, las ciudades de todo el país tomaron la iniciativa en la desregulación de los bienes raíces, principalmente para relajar o cancelar las restricciones a la compra, reducir los tipos de interés hipotecarios; Por último, con el aumento del número de ciudades que aflojan la política reguladora, la tasa central probablemente confirmará el tono general de la relajación de los bienes raíces, la primera y tercera ronda del Banco Central redujo la proporción de pago inicial y la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, la segunda ronda del Ministerio de vivienda y Construcción redujo la tasa de interés de los préstamos del Fondo de previsión, la cuarta ronda del Ministerio de vivienda y construcción presentó la “estabilidad de los precios de la tierra y las expectativas de estabilidad de los precios de la vivienda”, la Conferencia Central de trabajo económico presentó la “Estrategia de aplicación de la ciudad”.
\ from Desde entonces, el Gobierno central ha confirmado que la regulación y el control de la propiedad a nivel nacional se han relajado, lo que ha dado lugar a un aumento acelerado de las acciones inmobiliarias.
Desde la reunión del Politburó celebrada a finales de julio de 2021, la política se ha desplazado marginalmente, con reducciones de julio y diciembre del año pasado y reducciones de las tasas de interés en enero de este año, lo que ha dado lugar a una relajación continua del nivel general. En los últimos tiempos, la “política de la ciudad”, la relajación gradual, incluyendo Heze, Tangshan, Shenzhen, accesorios, Qingdao y otras áreas han aflojado el control. Las recientes flexibilidades incluyen la reducción de los pagos iniciales, las tasas hipotecarias y las restricciones de compra y venta abiertas, que son similares a las primeras flexibilidades a nivel local en las últimas rondas, o apuntan a la actual fase de relajación del Centro al local.
¿ 5.2, cuál es la continuidad del mercado inmobiliario en esta ronda?
De acuerdo con la política y los fundamentos de la propiedad, el mercado inmobiliario en las últimas cuatro rondas de “crecimiento constante” puede dividirse en dos segmentos, dos rondas tienen un rendimiento absoluto significativo y un rendimiento excesivo.
Etapa 1 (política de flexibilización + fundamentos inmobiliarios a la baja): al principio de la flexibilización de la política, los fundamentos inmobiliarios siguen deteriorándose, y el mercado se ve impulsado principalmente por la flexibilización de la política, con evidentes beneficios absolutos y excesivos. \ debido a que la Sin embargo, en cuanto al mercado, el mercado de valores a nivel de índice a menudo requiere políticas más fuertes, un entorno crediticio más claro y la verificación de las señales fundamentales, por lo que el mercado inmobiliario a menudo lidera el inicio del mercado, y el rendimiento excesivo del mercado es significativo. Las estadísticas muestran que el calibre medio, la primera fase de las acciones inmobiliarias duró 97 días, aumentó o disminuyó un 19,0%, los ingresos relativos fueron del 15,4%, ocupando el cuarto lugar en todas las industrias shenwan.
La segunda fase (mantenimiento de la flexibilización de las políticas + mejora de los fundamentos): la mejora de los fundamentos y la flexibilización de las políticas catalizan conjuntamente la continuación del aumento de las existencias inmobiliarias, que supera incluso la primera fase en términos absolutos y relativos.
En este período, la política de regulación inmobiliaria sigue siendo un tono relajado, en el contexto del aumento continuo de la política, las ventas de viviendas comerciales y los precios de las viviendas de segunda mano a menudo comienzan a repuntar en este período. Los aspectos políticos y fundamentales de la resonancia, la placa Inmobiliaria Davis doble clic, el rendimiento es incluso ligeramente mejor que la primera fase del mercado impulsado por la política. Las estadísticas muestran que el calibre medio, la segunda fase del mercado inmobiliario duró 99 días, 31,8 por ciento de aumento o disminución, 12,1 por ciento de beneficio relativo, clasificado en todas las industrias shenwan en el tercer lugar.
El final del mercado inmobiliario a menudo se debe al endurecimiento de las políticas y al deterioro marginal de los fundamentos. Alrededor del final de las últimas cuatro rondas del mercado inmobiliario, el Gobierno central ha endurecido significativamente el control de la propiedad o la política monetaria. Al mismo tiempo, las ventas de viviendas comerciales y los precios de las viviendas de segunda mano y otros datos inmobiliarios tienden a caer.
tomando Y, históricamente, los datos básicos mejoran no es el punto de venta de las acciones inmobiliarias, la segunda fase de la “política de mantenimiento de la relajación + mejora de los fundamentos” período, el rendimiento no es inferior a la primera fase, 70 ciudades grandes y medianas precios mensuales de la vivienda es un mejor indicador de Observación, los precios de la vivienda antes y en los primeros días de la vivienda se espera que continúe el mercado inmobiliario.
¿ 5.3, las empresas estatales frente a las empresas privadas, quién es el mejor?
fase En la segunda etapa (política de flexibilización + mejora de los fundamentos), las empresas privadas son ligeramente superiores. Desde entonces, con la mejora de los fundamentos inmobiliarios, toda la industria se enfrenta a la reparación, tres tipos de empresas inmobiliarias tienen un mejor rendimiento, debido a que los fundamentos inmobiliarios de las empresas privadas están más gravemente dañados, por lo que la elasticidad de la inversión es mayor, en la segunda etapa, el aumento del espacio inmobiliario de las empresas privadas es ligeramente superior al de las empresas estatales. En general, en el mercado inmobiliario de cuatro rondas, “Wan Bao Zhao Jin” el rendimiento es obviamente superior, la diferencia entre las empresas estatales y las empresas privadas no es significativa.
The Current \ 35 Por lo tanto, las empresas privadas pueden estar muy por debajo de las empresas estatales, ya sea en términos de reparaciones de valoración o aumentos o disminuciones. Si el seguimiento con la eficacia de la política, el riesgo de toda la industria inmobiliaria puede resolverse eficazmente, las empresas privadas pueden tener mejores oportunidades de reparación.
Risk prompt
Este informe se basa en el análisis de datos históricos y no constituye una propuesta de inversión para la industria o las acciones individuales.
