En la actualidad, la industria inmobiliaria se enfrenta a la doble presión de la debilidad continua de las ventas y la fermentación del riesgo de crédito. En el contexto de la limpieza del mercado y la remodelación de la estructura, se sugiere que los inversores elijan “todos buenos” líderes de calidad.
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¿Cuál es el desempeño actual de los fundamentos de la industria inmobiliaria? desde Los precios de la vivienda en la mayoría de las ciudades de nivel medio y bajo se encuentran todavía en una tendencia a la baja, con la excepción de una pequeña parte de los precios de la vivienda en las ciudades de bajo inventario que comienzan a repuntar. En este contexto, desde este año, el mercado de la tierra para el gobierno local presenta características de mejora de la calidad, reducción de la cantidad pero no reducción de precios.
¿Por qué el mercado de nuevas viviendas es tan débil? Creemos que el actual mercado de nuevas viviendas puede tener un “débil demand a – oferta insuficiente – ventas débiles – Supervisión de la recaudación de fondos – deterioro del crédito – cobertura financiera – expectativas débiles – demanda débil” ciclo negativo, y la reciente situación de múltiples brotes exacerbaron el ciclo negativo, la interacción entre la oferta y la demanda de compradores de viviendas y empresas inmobiliarias en la confianza en el mercado posterior siguió disminuyendo.
¿Qué paso ha dado la difícil situación de las empresas inmobiliarias? La presión sobre el flujo de caja de las empresas inmobiliarias sigue aumentando debido a la continua desaceleración de las ventas, la supervisión de los fondos de preventa y la falta de voluntad de los compradores en el mercado de adquisiciones. Estimamos conservadoramente que las empresas inmobiliarias tienen 1,1 billones de yuan de deuda de crédito y ABS que expiran en un a ño, los próximos seis meses están en un pico mensual de vencimiento, además de la reducción de la calificación de la deuda puede conducir a un riesgo de contagio, el riesgo de crédito es difícil de terminar.
¿De qué manera o todavía hay espacio en el lado de la política? Creemos que todavía hay margen para que las políticas se desarrollen más a ambos lados de la oferta y la demanda, y que el lado de la demanda se centra más en las políticas de vivienda que apoyan una demanda razonable de vivienda, mientras que el lado de la oferta o más en el rescate y la mitigación de los problemas crediticios de las empresas inmobiliarias (véase el texto para más detalles sobre las medidas clave que deben tenerse en cuenta).
¿Cómo evolucionarán los indicadores básicos de las perspectivas de mercado? Considerando la incertidumbre del ritmo de la política, damos tres posibles escenarios para el futuro. Case 1: If the first half of the Second quarter has a strong Policy Adjustment, the Annual sales Area is expected to be – 7 per cent, the Investment amount – 3 per cent, The New Starting Area – 20%; Case 2: If effective policy occurs at the end of the Second quarter and Early the Third Quarter, the Annual sales Area is expected to be – 12%, the Investment amount is – 9%, The New Starting Area is – 31%; Case 3: \
¿Cómo aprovechar las oportunidades de inversión en acciones inmobiliarias? Creemos que la lógica dominante de las acciones inmobiliarias a corto plazo sigue siendo el juego de políticas, y sugerimos que los inversores sigan abrazando a los desarrolladores de alta calidad “todos buenos” antes de observar las principales iniciativas políticas. En el futuro, si se producen cambios positivos en las políticas descritas en el texto, se mejorará considerablemente la certeza de las oportunidades de reparación de la valoración de las empresas privadas “flexibles”. A medio y largo plazo, la industria vuelve a la esencia de la gestión, seguimos siendo optimistas sobre el desarrollo de la pista con la capacidad de correr a larga distancia de los “buenos estudiantes” y el diseño de la pista inmobiliaria “Multi – cara”.
Risk 23457
El rendimiento básico de las ventas fue inferior a lo esperado; La situación crediticia de las empresas inmobiliarias se deterioró rápidamente; Los efectos de la epidemia superaron las expectativas.
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¿1. Cuál es el desempeño actual de los fundamentos de la industria inmobiliaria?
Las ventas de nuevas viviendas han seguido disminuyendo desde el comienzo del año y se encuentran actualmente en su nivel más bajo de la historia. desde el cuarto trimestre del año pasado, las ventas semanales de viviendas de alta frecuencia en 50 ciudades clave han disminuido más del 30% en otros meses, excepto que se recuperaron ligeramente en diciembre. Especialmente en febrero y marzo de este año, las disminuciones interanuales se han ampliado a – 37% y – 51%, respectivamente. Entre ellos, el promedio de la semana de marzo de enero a febrero es sólo plano (en circunstancias normales, las ventas de marzo deberían haber aumentado en comparación con el factor del Festival de primavera de enero a febrero, el nivel medio de recuperación en los últimos 10 años es de + 29%, el nivel más bajo de recuperación es de + 7%). Ya sea de la disminución interanual o en el sentido estacional de la cadena, las ventas actuales de nuevas viviendas están en el nivel más bajo de la historia.
Gráfico: zona de venta semanal de viviendas nuevas de alta frecuencia y año tras año
Fuente: base de datos central, Ministerio de investigación.
Las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias cayeron más consistentemente. \ \ \ En total, el volumen de ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias disminuyó un 47% en el primer trimestre de este a ño, lo que representa un 3% más bajo que el del primer trimestre de 2020, cuando la actividad económica nacional se vio afectada por la epidemia y se suspendió en gran medida. Si analizamos más a fondo el cuerpo principal de la empresa, podemos ver que aunque el nivel de caída interanual entre las empresas se divide en cierta medida, la tendencia de la tendencia marginal es básicamente la misma, incluso si las empresas estatales centrales con finanzas sólidas en el primer trimestre de las ventas interanuales también en general más del 30% (en el cuarto trimestre de 2021, la caída interanual fue de alrededor del 20%), Las ventas de algunas empresas con riesgo de crédito cayeron más del 50% en el primer trimestre (alrededor del 40% en el cuarto trimestre de 2021).
Gráfico: secuencia mensual de ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias
Fuente: kerry, Departamento de investigación.
Gráfico: datos de ventas de las principales empresas inmobiliarias en marzo de 2022
Fuente: kerry, Corporate Bulletin, China International Capital Corporation Limited(601995) Research Department
2021 los en 2021, los precios de la vivienda de segunda mano siguieron aumentando en 49 ciudades, con un aumento acumulativo del 4,2% en el primer semestre del a ño, mientras que disminuyeron rápidamente en un 6,8% en el segundo semestre del año, con una disminución acumulativa del 2,9% a finales del año en comparación con el año anterior, de las cuales 20 ciudades de alta energía (20 ciudades) disminuyeron un 1,8% y 29 ciudades de baja energía (29 ciudades de baja Desde noviembre de 2021, el volumen marginal de las transacciones de viviendas de segunda mano se ha estabilizado ligeramente y ha aumentado, y el precio de las viviendas de segunda mano en el año en curso también se ha detenido debido al volumen de negocios.
la tendencia de los precios de la vivienda de segunda mano en el nivel de energía y la polarización interregional es obvia, sólo un pequeño número de ciudades de bajo inventario han aumentado, la mayoría de las ciudades desde el comienzo del a ño los precios de la vivienda siguen bajando.
Si las 49 ciudades que supervisamos se dividen por nivel de energía, los precios de la vivienda de segunda mano en 20 ciudades de alta energía aumentaron un 1,2% en enero – febrero (Zhengzhou, Harbin, etc. son ciudades de alta energía, pero también disminuyeron significativamente), y 29 ciudades de baja y media energía disminuyeron un 0,2% en enero – febrero; En febrero, cinco de las 12 aglomeraciones urbanas que supervisamos aumentaron y siete cayeron, según la división regional, y la aglomeración del Golfo de Beibu disminuyó un 4% mes tras mes. La tendencia de los precios de la vivienda ha cambiado de la misma subida y caída anteriores, pero con diferentes rangos, a la diferencia de dirección de la subida y caída, sólo la primera línea y la segunda línea fuerte de las ciudades de bajo inventario (el ciclo generalizado de eliminación es sólo de 6 meses o menos) los precios de la vivienda han aumentado, la mayoría de los precios de la vivienda urbana siguen disminuyendo. De hecho, a partir del aumento de los precios de la vivienda, el fenómeno general de las existencias urbanas es bajo, la restricción estricta de la compra puede inferirse de que la raíz del aumento de los precios de la vivienda no radica en la falta de control de la demanda, sino en la insuficiencia de la oferta.
Los principales indicadores muestran que un pequeño número de ciudades donde los precios de las viviendas anteriores han subido ligeramente también pueden tener dificultades para mantener la tendencia de recuperación, mientras que otras ciudades pueden tener una caída más amplia de los precios de las viviendas. En el lado de la demanda, el aumento del espacio de negociación de las principales ciudades en febrero también muestra que los compradores potenciales de viviendas están esperando y esperando un aumento del sentimiento, el mercado presenta características de exceso de oferta, incluso si los precios de la vivienda han aumentado en las ciudades anteriores, la tendencia puede ser difícil de continuar, especialmente teniendo en cuenta los recientes brotes repetidos de efectos negativos, esperamos que los precios de la vivienda en otras ciudades disminuyan o se amplíen aún más.
Gráfico: volumen del mercado de la vivienda
Fuente: Centro de datos, Shell y otros sitios web de agencias inmobiliarias, Ministerio de investigación.
Gráfico: precios de transacción en el mercado de la vivienda
Fuente: Centro de datos, Shell y otros sitios web de agencias inmobiliarias, Ministerio de investigación.
Gráfico: diferencias regionales en los precios de transacción del mercado inmobiliario
Fuente: Centro de datos, Shell y otros sitios web de agencias inmobiliarias, Ministerio de investigación.
Gráfico: indicador principal de la calidad del escenario del mercado inmobiliario
Fuente: Centro de datos, Shell y otros sitios web de agencias inmobiliarias, Ministerio de investigación.
En el contexto de la debilidad de las ventas, el comportamiento de la oferta local de tierras en el mercado de la Tierra desde el comienzo del año muestra las características de mejorar la calidad, reducir la cantidad pero no reducir el precio. \ \ \ \ \ Al mismo tiempo, el gobierno local no ha reducido el precio inicial de la subasta. En 2022, las siete primeras ciudades que se centraron en la subasta del suelo aumentaron ligeramente en comparación con el tercer lote del año pasado, y la diferencia marginal entre la subasta del suelo y la subasta del suelo disminuyó ligeramente. A juzgar por el resultado final de la transacción, la diferencia entre el volumen de Negocios y el volumen de negocios sólo se redujo entre el segundo y el tercer lote del año pasado, pero el volumen de negocios aumentó a un nivel superior al del segundo lote del año pasado [3], lo que refleja que el calor del mercado de la tierra sólo aumentó ligeramente en comparación con el tercer lote del año pasado, pero dista mucho de alcanzar el nivel del segundo lote del año pasado, mientras que la calidad del volumen de negocios aumentó significativamente, lo que conduce directamente a que las empresas centrales y las empresas estatales estén más dispuestas a participar en la competencia actual. Mercado abierto de tierras de alta calidad, pero falta de interés en el mercado de fusiones y adquisiciones.
Gráfico: cambios recientes en los indicadores clave de las principales ciudades que completaron la primera ronda de fotografías centralizadas del suelo en 2022
Fuente: base de datos China, sitio web oficial de las oficinas locales de recursos naturales, Ministerio de investigación.
¿Por qué el mercado de nuevas viviendas es tan débil?
En nuestra opinión, el mercado de la nueva vivienda puede tener un ciclo negativo de “débil demand a – oferta insuficiente – ventas débiles – Supervisión de la recaudación de fondos – deterioro del crédito – cobertura financiera – expectativas débiles – demanda débil”, que se ha visto agravado repetidamente por brotes repetidos, lo que ha dado lugar a un aumento de la presión de la industria:
\ \ \ \
The reasonable demand for Improvement is difficult to be released under the current policy of Limited Purchase, Loan and sales. en la actualidad, China tiene más Sin embargo, los precios de la vivienda en realidad tienen una presión excesiva a corto plazo sobre el aumento de los precios de la vivienda en unas 20 ciudades, para las ciudades sin una presión significativa sobre el aumento de los precios de la vivienda para aplicar una política estricta de restricción de la demanda, lo que hace que haya algunos ahorros, ingresos más estables y una mejora razonable de los grupos de demanda sea difícil de liberar la demanda de vivienda. Por ejemplo, las familias que han pagado sus préstamos después de comprar la primera Suite pero necesitan “vender la vieja para comprar la nueva” necesitan aceptar una mayor proporción de pagos iniciales de la segunda suite, mientras que los padres tienen que esperar más tiempo o cumplir ciertos requisitos de la seguridad social local para comprar la vivienda que sus padres necesitan para vivir, etc.
la continua debilidad de la demanda y la regulación la continua debilidad de la Incluso si la ubicación es mejor, la desinversión es suave, porque el nivel práctico de los fondos de pre – venta todavía existe un fenómeno de exceso de supervisión. Por un lado, existe ampliamente la llamada “pre – venta” y “post – reparación”, es decir, en los fondos de pre – venta para aumentar la pre – venta de los edificios, los fondos de pre – venta no regulados y los fondos de construcción de los edificios no pre – venta pero el proyecto ha comenzado; Por otra parte, los proyectos suelen incluir a muchos bancos de préstamos, y la supervisión de los fondos entre los bancos se ve reforzada por el hecho de que la información no se comparte plenamente. En este caso, la proporción real de fondos de pre – venta de las empresas inmobiliarias es demasiado alta, la cantidad de fondos que pueden utilizarse para el reembolso de la deuda es muy limitada, lo que en última instancia hace que la voluntad y la capacidad de las empresas inmobiliarias para promover la oferta sean obviamente insuficientes.
\ \ \ in the Abo En este proceso, el apetito de riesgo de las instituciones financieras también está disminuyendo, afectando gradualmente a las empresas privadas de vivienda relativamente estables, acelerando y fortaleciendo así todo el proceso del ciclo, lo que hace que las ventas de nuevas viviendas sigan siendo lentas.
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¿En tercer lugar, la difícil situación de las empresas inmobiliarias ha llegado a qué etapa?
Sobre la base del análisis anterior de las causas de la difícil situación de las ventas de nuevas viviendas, se pueden resumir las cuatro presiones a las que se enfrentan las empresas inmobiliarias en el nivel del flujo de Caja:
La perturbación de la situación epidémica y la falta de demanda hacen que las ventas sean difíciles de eliminar y los gastos de costos aumenten;
El exceso de supervisión de los fondos de preventa en el nivel práctico hace difícil que las empresas inmobiliarias recauden fondos incluso si venden con éxito;
La frecuencia del riesgo de crédito de las empresas privadas de vivienda conduce a una rápida disminución de la preferencia por el riesgo de las instituciones financieras, incluso para las empresas privadas de vivienda en condiciones normales de funcionamiento, también se ha comenzado a endurecer el canal de refinanciación, las dificultades de financiación y los costos de financiación de las empresas estatales centrales han aumentado recientemente;
En el entorno actual, un gran número de calificaciones crediticias de las empresas inmobiliarias se han reducido, lo que puede desencadenar fácilmente la cláusula de impago de la deuda y la forma de impago cruzado, lo que constituye una “corrida” en el sentido de los hechos.
En este contexto, la promoción de la adquisición de empresas estatales de alta calidad parece ser una solución, pero el progreso real no es satisfactorio. \ aunque la Además, con la creciente presión del mercado, las empresas de seguros también serán cada vez más, sólo desde el punto de vista del volumen, a través de la adquisición de M & A para aliviar el problema del crédito empresarial es cada vez más difícil. Tomando como ejemplo a las 50 empresas inmobiliarias más importantes (el 43% de las ventas de capital en 2021), la proporción de las ventas de capital de las empresas que han incumplido sustancialmente el contrato ha alcanzado el 25%; Los rendimientos de los bonos, las preocupaciones generalizadas sobre posibles riesgos a corto plazo y el riesgo potencial si las ventas son demasiado lentas también representaron el 25% de las empresas, en conjunto la mitad. Al mismo tiempo, la proporción de las ventas de capital de las empresas con capacidad de fusión (principalmente las empresas estatales centrales y las empresas privadas principales con finanzas sanas) es sólo del 44%; La proporción de empresas (principalmente empresas estatales relativamente apalancadas) que pueden protegerse a sí mismas pero no tienen capacidad de fusión y adquisición es del 6%. En este caso, todavía no se han tenido en cuenta las pequeñas empresas inmobiliarias de menor tamaño, que son estadísticamente difíciles de observar, y los problemas a los que se enfrentan esas empresas o tienen que ser objeto de una amplia investigación.
Teniendo en cuenta la realidad de que las fusiones y adquisiciones a nivel de empresa no están progresando bien, en la actualidad las empresas inmobiliarias sólo pueden esperar a que el mercado físico se recupere gradualmente mediante efectivo en mano, una recaudación limitada de fondos de ventas y la disposición de activos a nivel de proyecto, y el mayor “paso” en el proceso de espera es la deuda debida.
En cuanto a la enajenación de activos, la demanda de precios del vendedor y la voluntad del comprador de adquirir activos son los principales “puntos de bloqueo”. desde el punto de vista del vendedor Desde el punto de vista del comprador, el proceso de adquisición de activos en sí requiere una mayor capacidad de ajuste, la historia de los activos que deben adquirirse puede ser más compleja, mientras que la gran disminución de los competidores en el mercado abierto de tierras en el mismo período permite a las empresas estatales centrales obtener tierras “baratas” y “limpias”, por lo que la intención de adquisición de activos es baja. Incluso si las partes finalmente llegan a un acuerdo sobre el comportamiento y el precio de las fusiones y adquisiciones, las adquisiciones suelen pagarse en múltiples pagos, lo que ayuda a limitar las crisis de liquidez a corto plazo.
en cuanto a la situación de vencimiento de la deuda, la estimación conservadora de 1,1 billones de yuan de deuda de crédito y ABS expira en el año, la capacidad de una empresa para llevar a cabo la “puerta” depende en gran medida de su fuerza financiera, el ritmo básico de recuperación y el Efecto combinado de la secuencia de vencimiento. Según el tipo de deuda: 1) en 2022, el vencimiento total de la deuda en dólares de los EE.UU. De las principales empresas inmobiliarias fue de 48.800 millones de dólares de los EE.UU., el pico de vencimiento fue en abril y junio, y el vencimiento mensual superó los 7.000 millones de dólares de los EE.UU. El vencimiento de la deuda interna de las principales empresas inmobiliarias en 2022 ascendió a 602000 millones de yuan, con un máximo de vencimiento de julio y agosto, con un vencimiento superior a 80.000 millones de yuan. En 2022, la cadena de suministro de las principales empresas de vivienda y el ABS de la compra de viviendas expiran en 240000 millones de yuan, de los cuales 195500 millones de yuan pueden ser localizados en diferentes meses, otros 44.500 millones de yuan devueltos a este método es demasiado (no puede ser localizado en el mes de reembolso). Además, hay más de Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) millones de cmbs y reits similares, pero es difícil confirmar la cantidad de vencimiento de la entidad empresarial y los diferentes puntos de tiempo. En general, el pico de vencimiento de las empresas inmobiliarias se distribuyó en abril, junio, julio y agosto, todos los cuales superaron los 120000 millones de yuan, de los cuales el pico más alto en julio superó los 160000 millones de yuan.
Gráfico: Vencimiento mensual de diferentes tipos de deuda de las empresas inmobiliarias en 2022
Fuente: Bloomberg, Wanda Information, Departamento de investigación.
¿En qué aspectos de la política sigue habiendo espacio?
Se han realizado muchos esfuerzos en el lado de la demanda en el lado de la política, pero la respuesta de las ventas a la política no es muy clara. contamos desde el cuarto trimestre Desde el punto de vista de la política de aterrizaje real:
Las políticas financieras han dado un gran impulso a la demanda de la industria: 23456 \ se centra principalmente en mantener una oferta de crédito razonable y abundante y orientar la tasa de interés de los préstamos hipotecarios hacia abajo. En la actualidad, el ciclo de préstamos hipotecarios Se ha reducido a 34 días, alcanzando el nivel más bajo en los últimos tres a ños, y la Esto, en cierta medida, hace que el mercado de la vivienda en algunas ciudades centrales se estabilice ligeramente.
A partir de finales de 2021, la política de construcción de viviendas comenzó a funcionar gradualmente, pero todavía se centra principalmente en la relajación a nivel local y se centra principalmente en la relajación a nivel medio y bajo en las ciudades pequeñas y medianas: hasta la fecha, más de 40 ciudades han introducido políticas a nivel local o no han adoptado políticas, pero han aplicado medidas de relajación, incluidas políticas de asentamiento / introducción de talentos y subsidios para la compra de viviendas (16 ciudades), La cuota de préstamo del Fondo de previsión y la proporción de pago inicial de dos conjuntos de préstamos del Fondo de Previsión (12 ciudades), la proporción de pago inicial del primer conjunto de préstamos comerciales (10 ciudades), el estándar de préstamo de la casa (Zhengzhou), el límite de edad de la venta (Qingdao, Harbin), la relajación de la restricción de la compra (Fuzhou, Quzhou, Qinhuangdao, Nanchang) 6 Tipos de etapas de ajuste de políticas. En la actualidad, no se han observado efectos evidentes (brotes epidémicos o perturbaciones) en el nivel de ventas de las ciudades correspondientes.
Gráfico: ciclo de préstamos hipotecarios y variación marginal de los tipos de interés
Fuente: Instituto de investigación de conchas marinas, Ministerio de investigación.
Mirando hacia el futuro, creemos que la política o la necesidad de seguir trabajando en ambos frentes de la oferta y la demanda es necesaria para aliviar la carga de la recesión del mercado inmobiliario sobre la inversión y el crecimiento macroeconómico, as í como la crisis de liquidez a la que se enfrentan las empresas privadas de vivienda, en particular las que operan con prudencia pero siguen viéndose afectadas por la disminución del apetito de riesgo de las instituciones financieras.
En el lado de la demanda, la liquidez hipotecaria no es la principal contradicción en la actualidad, las políticas adicionales deben centrarse principalmente en la dirección de la construcción de viviendas (también incluye algunas políticas financieras y fiscales), los ministerios pertinentes deben guiar y transmitir el espíritu de las políticas de arriba a abajo, y las políticas locales Deben aplicarse debido a la aplicación de políticas urbanas, entre ellas:
\ \ \ \ Para la compra de talento para la introducción de subsidios físicos apropiados, subsidios de capital o descuentos totales.
\ \ \ \ \
En cuanto a la restricción de la venta, relajar las condiciones de restricción de la venta y promover el comercio en el mercado de la vivienda existente: 23456 por ejemplo, acortar el período de restricción de la venta o aflojar la norma de determinación del período de restricción de la venta, reducir el tipo impositivo de las transacciones de la vivienda de segunda mano y ajustar los requisitos de reducción del período de exención del impuesto sobre las transacciones de la vivienda de segunda mano.
En el lado de la oferta, la política o la necesidad de centrarse más en la reducción de la liquidez de las empresas inmobiliarias, las principales medidas deben ser formuladas, publicadas y promovidas principalmente por los ministerios pertinentes, y todas las localidades deben cooperar en la aplicación, en particular:
Seguir optimizando la política de supervisión de los fondos de preventa: 23456 \ \ \ \ \ \ \ \ Los fondos de pre – venta de los proyectos por etapas también se supervisarán de acuerdo con el calendario de los proyectos por etapas.
Reserve and implement Policy Countermeasures for Housing Enterprise Credit problems: 23456 \ \ if the debt restructuring is quickly Organized for the default Enterprise, the Financial leveling Fund is established to participate in the enajenation of Assets of Housing Enterprise, the Financing Support The land use right Transfer and other Patterns release the stock Land Value of Housing Enterprises.
Fortalecer el apoyo normativo a la financiación de las empresas inmobiliarias: 23456 alentar a las instituciones financieras a establecer un período de gracia para la deuda debida de las empresas inmobiliarias, permitir que las empresas conviertan la línea de crédito bancario en la línea de emisión de bonos, apoyar a las empresas inmobiliarias en la emisión de productos de titulización de activos, liberalizar la financiación de acciones en el territorio de las empresas inmobiliarias (incluidas las empresas que cotizan en bolsa en el extranjero), aumentar la línea de crédito para el desarrollo y reducir los tipos de interés. Introducir el factor de ajuste anticíclico para optimizar el sistema de índices cuantitativos, como los detalles operativos de las tres líneas rojas de las empresas inmobiliarias, el plan de gestión de la concentración bancaria y la evaluación de la ratio de deuda de la SASAC.
Medidas de política para mejorar el flujo de caja de las empresas: 23456 \ \ \ si el tipo impositivo Permitir que los gastos de tierras de las empresas inmobiliarias se retrasen moderadamente y permitir la retirada de tierras; Los fondos de las organizaciones gubernamentales se recaudan directamente de los proyectos de construcción en curso que las empresas compradoras no han vendido para su arrendamiento y posteriormente se retiran de la inversión a través de reits.
¿Cómo evolucionarán los indicadores básicos de las perspectivas de mercado?
Mirando hacia el futuro, la forma en que los indicadores básicos de la industria inmobiliaria evolucionarán depende en gran medida del contenido real y el ritmo de las políticas de seguimiento. Teniendo en cuenta que todavía hay una gran incertidumbre, aquí damos tres hipótesis de situación y predicción de inferencia:
Suponiendo un fuerte ajuste de las políticas anteriores en la primera mitad del segundo trimestre (debido a las expectativas orientadas hacia el futuro de un mercado inmobiliario más débil y las cifras macroeconómicas posteriores), se espera que el auge del mercado inmobiliario se recupere significativamente en la segunda mitad del segundo trimestre y se recupere continuamente en el tercer y cuarto trimestre. En este caso, se prevé que el área anual de ventas – 7%, la cantidad de ventas – 2%, la inversión en desarrollo inmobiliario – 3%, la nueva zona de construcción – 20%, la zona de terminación física + 4%.
Gráfico: previsión de los principales indicadores de los fundamentos de la industria inmobiliaria en el caso 1
Fuente: Oficina Nacional de Estadística, Ministerio de investigación.
Suponiendo que el mercado inmobiliario y las cifras macroeconómicas sigan debilitándose en el segundo trimestre y que las políticas se ajusten firmemente al final del segundo trimestre y al comienzo del tercer trimestre, se prevé que el auge del mercado inmobiliario fluctúe en la parte inferior del segundo trimestre (aunque la disminución interanual de los indicadores podría reducirse en el segundo trimestre Debido a la base, pero la disminución será considerablemente inferior a la del primer trimestre). El auge del tercer trimestre se recuperó gradualmente y siguió recuperándose en el cuarto trimestre. En este caso, se prevé que el área anual de ventas – 12%, la cantidad de ventas – 11%, la inversión en desarrollo inmobiliario – 9%, la nueva zona de construcción – 31%, la zona de terminación física – 2%.
Gráfico: previsión de los principales indicadores de los fundamentos de la industria inmobiliaria en el caso 2
Fuente: Oficina Nacional de Estadística, Ministerio de investigación.
Suponiendo que la política se ajuste fuertemente en el lado de las cuatro estaciones, esperamos que el auge del mercado inmobiliario no se convierta en un punto de inflexión hasta las cuatro estaciones (también debido a la influencia de la base, los indicadores pueden tener una disminución interanual en el segundo y tercer trimestre, pero la relación de anillo será Obviamente más débil que el rendimiento estacional, y la disminución será mucho más débil que en los dos primeros casos). En este caso, se prevé que el área anual de ventas – 17%, la cantidad de ventas – 20%, la inversión – 15%, la nueva zona de construcción – 41%, la zona de terminación física – 6%.
Gráfico: previsión de los principales indicadores de los fundamentos de la industria inmobiliaria en el caso 3
Fuente: Oficina Nacional de Estadística, Ministerio de investigación.
¿Cómo aprovechar las oportunidades de inversión en acciones inmobiliarias?
La lógica dominante a corto plazo sigue siendo el juego de políticas, la Dirección General ha sido clara, la clave radica en el ritmo de la inversión. \ \ los Recomendamos a los inversores que sigan abrazando a los desarrolladores de alta calidad “todos buenos” hasta que observen un fuerte cambio en las políticas y medidas anteriores. En el futuro, si se produce la tendencia del ajuste de la política anterior, se puede tener debidamente en cuenta la “flexibilidad” de las empresas privadas.
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Creemos que la competitividad a largo plazo de las empresas inmobiliarias se atribuirá en última instancia a la orientación de la pista de negocios, la calidad financiera y la capacidad de operación refinada, etc. después de que el mercado se ajuste considerablemente y la industria vuelva al entorno empresarial normal. Las empresas inmobiliarias que anteriormente dependían de la trayectoria de apalancamiento para lograr el crecimiento y la gestión relativamente amplia se enfrentarían a problemas como la continua contracción de la dimensión a medio plazo y la falta de competitividad de la dimensión a largo plazo. Por lo tanto, después de esta ronda de la lógica de la política de juego a corto plazo, a medio y largo plazo, seguimos siendo optimistas sobre el desarrollo de la pista “buen estudiante” y la pista inmobiliaria “Multi – cara”.
Gráfico: descuento NAV del desarrollador de acciones a y relación precio – ganancias a largo plazo
Fuente: Wande Information, Corporate Bulletin, China International Capital Corporation Limited(601995) Research Department
Gráfico: descuento NAV del desarrollador de acciones H y relación precio – ganancias a largo plazo
Fuente: Wande Information, Corporate Bulletin, China International Capital Corporation Limited(601995) Research Department
En realidad, hay 8 ciudades que han completado la primera ronda de rodaje de suelo centralizado en 2022, pero debido a que el rango de empuje de este rodaje de suelo centralizado en Chongqing es obviamente diferente del de antes (sólo la tierra de la ciudad central se introduce), con el fin de lograr la comparabilidad relativa de diferentes lotes en las estadísticas, sólo 7 ciudades se consideran para el cálculo del rodaje de suelo centralizado en esta sección.
La relación entre el precio inicial de la tierra y el precio potencial de las mercancías vendidas se refiere a la relación entre el precio inicial de la tierra y el precio potencial de las mercancías vendidas, y la diferencia entre el precio potencial de las mercancías vendidas y el precio inicial de la tierra se refiere a la diferencia. Cabe señalar que, si la diferencia de calidad entre los lotes no es grande, la tendencia de los dos indicadores es opuesta; Si la dirección de cambio de los dos es la misma (o la dirección de cambio es opuesta, pero la diferencia de rango es grande), entonces el juicio de la dirección de cambio del precio de inicio debe ser el último en la medida de lo posible, esto se debe principalmente a que el primero se verá afectado en cierta medida por la calidad de la parcela (la calidad es mejor, la relación es más sistemática). A la luz de las normas anteriores, el segundo lote en 2021 no se redujo en comparación con el primer lote (y la calidad de las parcelas disminuyó significativamente), pero se redujo en el tercer lote (y la calidad de las parcelas mejoró significativamente), la diferencia entre el primer lote de bienes de este año sólo disminuyó ligeramente, la relación entre el primer lote de bienes y el primer lote de bienes ascendió más allá del último año, lo que indica que el gobierno local no redujo el precio inicial de las parcelas, sino que mejoró significativamente la calidad de las parcelas.
La definición de la relación entre el precio de venta y el precio de venta es similar a la relación entre el precio de venta inicial y el precio de venta inicial, excepto que el precio de venta inicial se sustituye por el precio de venta inicial. Del mismo modo, el grado de calor de las transacciones debe juzgarse en la medida de lo posible sobre la base de la diferencia entre las transacciones de bienes, la diferencia entre los dos indicadores refleja la calidad de las parcelas.
