Introducción / perspectiva básica del informe
Desde el punto de vista del tiempo de puesta en marcha, el 14º plan quinquenal ha establecido un índice cuantitativo para la renovación urbana, lo que significa que la renovación urbana se ha iniciado de manera ordenada, y la renovación urbana es una variable fuerte y rápida de la inversión inmobiliaria. Sobre la base de la estimación de la escala de inversión anterior y la planificación de la inversión actual, se prevé que la escala de inversión de la renovación urbana en el período de 14 a 15 años supere los 10 a 12 billones de yuan, y la escala media de inversión de la renovación urbana en el período de 2 a 2,5 billones de yuan por año. Si se estima que la inversión en bienes raíces e infraestructura representa el 70% y el 30%, la contribución al crecimiento anual de la inversión inmobiliaria es de aproximadamente el 7% - 8%. Esperamos que la inversión inmobiliaria en 2022 supere las expectativas y mantenga el crecimiento anual de la inversión inmobiliaria en un 5,4% de juicio, los activos de capital a corto plazo se espera que el crecimiento constante de los sectores relacionados con el rendimiento continúe; Se espera que el rendimiento de los bonos a 10 años aumente aún más al 3% en Q2.
Se prevé que la renovación urbana en los 15 años siguientes atraiga entre 10 y 12 billones de dólares de inversión, lo que podría dar lugar a un aumento constante en 2022.
En la columna de construcción de la nueva urbanización del 14º plan quinquenal se señala que la renovación urbana en el 14º plan quinquenal debe "completar la reconstrucción de 219000 antiguas zonas urbanas construidas antes de finales de 2000, básicamente completar la reconstrucción de las antiguas fábricas de las grandes ciudades, transformar un grupo de grandes bloques antiguos y reconstruir un Grupo de aldeas urbanas debido a las condiciones locales". En la actualidad, el sistema objetivo de renovación urbana del 14º plan quinquenal tiene objetivos tanto subjetivos como objetivos. Significa que la renovación urbana ha comenzado de manera ordenada. La renovación urbana no es sólo una fuerte variable de inversión inmobiliaria, sino también una rápida variable, se espera que en 2022 desempeñe un papel de atracción en la inversión inmobiliaria.
A partir de la comparación de la escala de inversión anterior, en febrero de 2022, Li Xiaolong, Director General de la Oficina General del Ministerio de vivienda y construcción, dijo: "a finales de 2021, 411 ciudades de todo el país habían ejecutado 23.000 proyectos de renovación urbana, con una inversión total de 5,3 billones de yuan". El concepto de renovación urbana a nivel nacional se presentó sistemáticamente en 2019, por lo que se prevé que la inversión media anual se sitúe entre 1,5 y 2 billones de dólares. Se prevé que la escala de las inversiones aumentará aún más después de que la renovación urbana se incluya por primera vez en el plan quinquenal.
Sobre la base de la estimación de la planificación de la inversión de algunas ciudades locales y de nuestras estadísticas, algunas provincias o capitales provinciales han publicado el objetivo de construcción o la lista de proyectos de inversión en renovación urbana a través de diferentes canales. Las capitales provinciales y los municipios directamente dependientes del Gobierno central incluyen Guangzhou, Chengdu, Wuhan, Nanchang, Qingdao y Shenzhen. De acuerdo con nuestra estimación y Estadística, la escala de planificación de la inversión en renovación urbana en las regiones mencionadas ha alcanzado los 4,7 billones de yuan. Considerando que el PIB de las regiones mencionadas representa sólo el 16% de todo el país y la población representa sólo el 16% de todo el país, creemos que la escala de inversión en renovación urbana en el período de 14,5 millones de yuan a más de 1,2 millones de yuan, y la escala media de inversión en renovación urbana en el período de 2 a 2,5 billones de yuan al a ño, más que el nivel medio de inversión antes de 2021. Además, teniendo en cuenta la fuerte demanda de crecimiento estable en 2022 y la perturbación de la situación epidémica en la etapa actual de la economía, existe la posibilidad de que la planificación de la inversión en renovación urbana avance la fuerza y contribuya al crecimiento estable.
Aunque en el documento oficial sólo se seleccionaron 21 ciudades como zonas piloto de renovación urbana, el Ministerio de vivienda y Construcción publicó en noviembre de 2021 la circular sobre el primer lote de proyectos piloto de renovación urbana y se seleccionaron 21 ciudades para llevar a cabo proyectos piloto de renovación urbana. No significa que la renovación urbana sólo se lleve a cabo en 21 ciudades. Por ejemplo, la provincia de Guangdong no es una zona piloto, pero en realidad está a la vanguardia de la renovación urbana en todo el país; Shanghai no es una zona piloto, sino que también promueve y establece un fondo de renovación urbana. Además, según las estadísticas del índice medio, desde 2021, más de 30 provincias y ciudades de todo el país han introducido políticas relacionadas con la renovación urbana, que son mucho más amplias que las ciudades piloto.
En el proceso de desarrollo de la renovación urbana de la primera línea a la tercera y la cuarta línea, la proporción de la inversión inmobiliaria o la inversión en desarrollo inmobiliario aumentó gradualmente al 70% y la inversión en infraestructura están involucradas en la renovación urbana. La lógica deductiva es la siguiente:
Según la interpretación de los indicadores estadísticos de la Oficina Nacional de Estadística, la inversión en desarrollo inmobiliario se refiere a la inversión realizada por las empresas de desarrollo inmobiliario este año en proyectos de construcción de viviendas, proyectos de desarrollo de la tierra, as í como en edificios de bienestar público y gastos de adquisición de tierras. De acuerdo con las respuestas a las preguntas de la Oficina de Estadística sobre las estadísticas de inversiones y bienes raíces, las empresas de desarrollo inmobiliario incluidas en el ámbito de las estadísticas son todas las unidades jurídicas de desarrollo inmobiliario con actividades de desarrollo y explotación, y las unidades jurídicas que se ajusten al ámbito de las estadísticas pueden incluirse en Las estadísticas, pero no se limitan a las empresas que cotizan en bolsa. De acuerdo con las normas estadísticas anteriores, la proporción total de la participación de las empresas inmobiliarias en el proyecto de renovación urbana (incluido el desarrollo inmobiliario en el ámbito de actividad) se considera un índice aproximado de la proporción de inversión inmobiliaria en la inversión en renovación urbana. Si tomamos algunas ciudades típicas de la provincia de Guangdong como ejemplo: en 2021, los proyectos anunciados en el plan de renovación urbana de Shenzhen fueron tomados como muestras, y el área de desmantelamiento del proyecto fue tomada como el objeto estadístico, la proporción total de área del proyecto que incluye la responsabilidad de la empresa de desarrollo inmobiliario fue de alrededor del 53%. En la renovación urbana de Guangzhou, los datos representan el 77%; La proporción de datos en la renovación urbana de Dongguan es del 72%; En promedio, tomamos la provincia de Guangdong como área de muestra para estimar aproximadamente la proporción de inversión inmobiliaria en renovación urbana en todo el país de alrededor del 60% - 65%.
Desde el punto de vista de la situación actual de la inversión en renovación urbana (incluida la inversión específica, la planificación de la renovación urbana, el establecimiento de fondos de renovación urbana, etc.), las ciudades de primera y segunda línea siguen siendo la principal fuerza de desarrollo, por ejemplo, el 14º plan quinquenal de Guangzhou indica claramente que "la escala de inversión del proyecto de renovación urbana en el 14º plan quinquenal alcanzó los 331500 millones de yuan"; Shanghai ha establecido un fondo de renovación urbana de 90.000 millones de dólares para apoyar la construcción conexa. Sin embargo, desde el punto de vista del alcance experimental actual de la renovación urbana, abarca básicamente todas las regiones del país, por lo que la futura renovación urbana puede ampliarse aún más de las ciudades de primera y segunda línea a las ciudades de tercera y cuarta línea, y es probable que las ciudades de tercera y cuarta línea adopten la transformación de barrios antiguos y la demolición de viviendas, etc. para formar la inversión inmobiliaria, se prevé que la proporción de la inversión inmobiliaria en ellas aumente aún más al 70% en el futuro.
Se espera que la renovación urbana contribuya entre el 7% y el 8% al crecimiento de la inversión inmobiliaria y mantenga el crecimiento anual de la inversión inmobiliaria del 5,4%.
Sobre la base de las estimaciones anteriores, se prevé que la escala de inversión de la renovación urbana en el período de 14 a 15 años supere los 10 a 12 billones de dólares, y que la escala media de inversión anual supere los 2 a 2,5 billones de dólares. Si se estima que la inversión en bienes raíces e infraestructura representa el 70% y el 30%, se prevé que la renovación urbana contribuya entre el 7% y el 8% al crecimiento anual de la inversión inmobiliaria.
En general, esperamos que la inversión inmobiliaria en 2022 supere las expectativas y mantenga el crecimiento anual de la inversión inmobiliaria en un 5,4% de juicio, en este contexto, se prevé que el crecimiento constante de los activos de capital relacionados con el rendimiento de las placas continuará; Se espera que el rendimiento de los bonos a 10 años aumente aún más al 3% en Q2.
Consejos de riesgo: la muestra de empresas de renovación urbana de algunas ciudades se desvía de la de todo el país; La inversión en renovación urbana no es tan fuerte como se esperaba.
