Hasta la fecha, se han publicado informes anuales de las principales empresas inmobiliarias, muchas de las cuales son representantes del desarrollo estable de la industria, pero no han escapado a la disminución del destino de la tasa bruta de interés.
Según las estadísticas incompletas del primer reportero financiero, incluido el informe de rendimiento no auditado, hasta la fecha un total de 30 empresas inmobiliarias a gran escala revelaron el Estado de funcionamiento en 2021, excepto Yuzhou, Li Gao, las otras 28 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa tienen diferentes grados de disminución de la tasa bruta de interés, En el informe anual top10 empresas inmobiliarias, la tasa bruta de interés de China sea real estate, Vanke disminuyó más de 6 puntos porcentuales; El margen bruto de 14 empresas inmobiliarias fue inferior al 20%, y la ciudad verde cayó 5,5 puntos porcentuales a menos del 20%.
En general, la industria atribuyó la disminución de la tasa bruta de interés a los elevados precios anteriores arrastrados, superpuestos a los nuevos límites de precios de la vivienda, lo que dio lugar a una doble compresión. Se espera que esta situación se restablezca a medida que el mercado de la tierra se vuelva más racional. Muchos gerentes de empresas inmobiliarias mencionaron que el mercado de la tierra en el segundo semestre de 2021 tiene un mejor margen de beneficio.
¿Sin embargo, este proceso de reparación puede llevar a las empresas inmobiliarias a las Alturas del pasado? Li Xin, Presidente de China Resources Land, dijo: “todo el mundo está de acuerdo en que el nivel de la tasa bruta de retorno a alrededor del 20% o más es un consenso”, “cada situación es diferente, pero el objetivo del nivel de la tasa bruta no es muy diferente, el retorno a la Tasa bruta de retorno al 30% o más no es muy posible”.
La tasa bruta de interés de la mitad de las empresas inmobiliarias se redujo al 20% 23457 inferior
Según las estadísticas incompletas del primer reportero financiero, incluido el informe de rendimiento no auditado, hasta la fecha un total de unas 30 empresas inmobiliarias revelaron el Estado de funcionamiento en 2021, 28 empresas inmobiliarias cotizadas tienen diferentes grados de disminución de la tasa bruta de interés.
Las estadísticas anteriores del Think Tank de Yihan muestran que a mediados de 2021, la tasa bruta media de interés de las 50 empresas inmobiliarias típicas cubiertas era de alrededor del 23,2%. Hasta la fecha, 20 empresas inmobiliarias por debajo de este objetivo, la rentabilidad general disminuyó aún más; De ellos, 14 han sido inferiores al 20%, representando casi el 50%.
Concretamente, en la actualidad se ha publicado el informe anual de las empresas inmobiliarias top10, que incluye biguiyuan, Vanke, sino – sea real estate, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Resources Land, Longhu Group, el margen bruto ha disminuido.
Entre ellos, en comparación con el mismo per íodo de 2020, la mayor disminución del margen bruto fue Vanke, del 29,2% del año anterior al 21,8%, una disminución de 7,4 puntos porcentuales, varias empresas de valores dijeron que la disminución “superó las expectativas”. Conocido como el “Rey de los beneficios”, el índice de bienes raíces de China sea cayó en segundo lugar, el margen bruto cayó 6,5 puntos porcentuales del 30% en 2020 a cerca del 23,5%, el margen de beneficio neto cayó más de 7 puntos porcentuales al 17,78%.
China Resources Land, Longhu Gross Interest Rate DROPS relatively Small, are about 4%, respectively 27%, 25.3%; En el período que abarca el informe, la tasa bruta de interés de la propiedad de inversión de ambas empresas alcanzó el 68,2% y el 74%, respectivamente, mientras que la tasa bruta de interés de la propiedad de desarrollo disminuyó a alrededor del 23%.
Además, el margen bruto de 14 empresas inmobiliarias se situó por debajo del 20%, de las cuales 9 cayeron por debajo del nivel del 20% en 2021. Greentown cayó más de 5 puntos porcentuales a 18,1 por ciento de casi 24 por ciento. Cabe señalar que, si bien el margen bruto general de Seazen Holdings Co.Ltd(601155) se mantuvo en el 20,4%, el margen bruto de sus operaciones de desarrollo inmobiliario se redujo en aproximadamente 4 puntos porcentuales en comparación con el año anterior y también se redujo al 17,7%.
De hecho, la tasa bruta de interés de las empresas inmobiliarias alcanzó un máximo gradual en 2018, luego entró en el canal descendente, no ha abierto el proceso de retorno. Sinolink Securities Co.Ltd(600109) \
Según el Grupo de reflexión Yihan, de las 50 empresas inmobiliarias típicas que siguió, 33 se centraron en un margen bruto de entre el 25% y el 35% en 2019 y entre el 20% y el 30% en 2020.
Y para la caída del margen bruto, la industria tiene un claro pronóstico y consenso. Seazen Holdings Co.Ltd(601155)
Según las estadísticas de Sinolink Securities Co.Ltd(600109) En el sector manufacturero, el margen bruto fue del 20,53% y el margen neto del 7,96% en 2021.
La continua disminución de los márgenes brutos sigue siendo un incentivo para que las industrias en auge se enfrenten al peso de la regulación.
A partir de 2015, los precios de la vivienda de las ciudades de primera línea comenzaron a aumentar rápidamente, el mercado de la tierra se activó simultáneamente, la inversión de las empresas inmobiliarias aumentó considerablemente. En 2016, las ciudades de primera línea en varios meses consecutivos de la tasa de prima de la tierra más del 100%, mientras que el “Rey de la tierra” frecuente. Los datos muestran que más de 350 “reyes de la tierra” aparecieron en todo el país en 2016.
El calor del mercado de la tierra aumentó rápidamente los precios del suelo. Guosheng Securities Research report showed that in 2016, the average floor Price of the New Soil Storage was about 13.000 Yuan / m2, The peak in recent years. Junto con el calor de la ciudad viene la orden de restricción de precios de la nueva casa promulgada sucesivamente en todas partes, muchas ciudades restringen el aumento del precio de registro de la nueva casa, después de 2018 “la vivienda no se revuelve” propuso formalmente, el control de la industria durante mucho tiempo bajo alta presión.
Por lo tanto, las parcelas de alto precio en el mercado coincidieron con el avance de la política de límites de precios, el proyecto es difícil de alcanzar el precio de venta correspondiente como se esperaba, el margen de beneficio se ha visto gravemente exprimido. Dongxing Securities Corporation Limited(601198) \ \ Research Report sho
Esta es la misma respuesta a las preguntas de los ejecutivos de las empresas inmobiliarias sobre la caída de los márgenes brutos. Chen xuping, CEO del Grupo Longhu, dijo que el beneficio bruto de la propiedad ha disminuido en los últimos años, principalmente debido al mercado de la tierra más caliente en el primer semestre de 2017 – 2018, y ahora los proyectos están entrando en el canal de liquidación.
En cuanto a la caída de los beneficios netos de más del 45% de Vanke, Yu Liang mencionó que en los últimos años, la competencia en el mercado de la tierra, el nivel de los márgenes brutos de la industria tuvo un impacto significativo, aunque la empresa en la industria se dio cuenta antes de que el rápido crecimiento terminaría, pero no se deshizo firmemente de la inercia del alto crecimiento. “Cuando la escala de búsqueda sigue siendo popular, la competencia por la tierra se está intensificando, la inversión de algunas ciudades se está adelantando, el juicio del mercado es demasiado optimista, algunas expectativas de inversión de proyectos no se han realizado, lo que conduce a la disminución de la tasa bruta de interés.
“.
Además, desde el segundo semestre de 2021, la crisis crediticia de algunas empresas inmobiliarias ha dado lugar a un fuerte endurecimiento de los canales de financiación de la industria y a una disminución del mercado de ventas superpuestas, muchas empresas inmobiliarias para acelerar la recaudación de fondos, el aumento de la liquidez y la apertura de un modelo de reducción de precios y promoción de ventas, una vez más, la compresión del espacio de beneficios.
“A partir de la segunda mitad del año pasado, todo el mercado se enfrió rápidamente. Para la empresa, vivir con seguridad debe ser la primera prioridad.” Wang xiaosong admitió recientemente en la reunión de rendimiento, a partir del día nacional del año pasado, la nueva ciudad ha sido una serie de proyectos de presión de desinversión, o la proporción de pago inicial de los clientes más altos para dar un cierto descuento, el cuarto trimestre de las ventas mensuales en más de 20 mil millones, El nivel de flujo de efectivo de la rápida recuperación, al mismo tiempo, el precio medio de las ventas y la rentabilidad también se vieron afectados en consecuencia.
En cuanto a la fuerza que ha entrado en la fase de desapalancamiento en 2019, la promoción de precios es un medio importante para acelerar las ventas y promover el retorno de los fondos en los últimos a ños. El precio medio de venta se redujo de más de 10.000 yuan en 2018 a 8.600 Yuan / m2 en 2020, y El margen bruto se redujo del 36,4% en ese momento al 25,2% en 2020. En 2021, a medida que aumentaba la presión sobre la liquidez, el margen bruto se redujo al 14,1% a medida que continuaba la reducción de los precios para “mantener la liquidez a corto plazo en lugar de centrarse en la rentabilidad”.
Sin embargo, en opinión de Xiao yunxiang, analista senior del Instituto de investigación de políticas afines, medidas como la reducción de los precios y las promociones para el retorno rápido de los fondos reducirán el margen bruto a corto plazo, pero a largo plazo, si no hay grandes cambios en el contexto de la industria, el margen bruto En un pequeño retorno, mantendrá un intervalo relativamente estable a largo plazo.
Fix or Wai
Recientemente, el margen bruto de la industria para reparar el amanecer. En el segundo semestre de 2021, las empresas inmobiliarias, sujetas a la presión de la liquidez, suspendieron sucesivamente el ritmo de la adquisición de tierras, mientras que bajo la presión financiera de la tierra, el gobierno local aumentó el almacenamiento de tierras de alta calidad, muchas ciudades en 2021 el tercer lote de tierra concentrada para reducir el umbral del suelo. La disminución de los competidores, la superposición de la liberación de tierras de alta calidad, el nivel de beneficios de las empresas inmobiliarias con el período natural.
Zhang Zhichao, Director Ejecutivo de China Ocean real estate, dijo que alrededor del 50% de las parcelas tomadas en el segundo semestre de 2021 fueron hechas a precios de base o precios Premium muy bajos, y la tasa de rendimiento de varios proyectos es ideal.
“Shenzhen obtuvo cuatro en el segundo semestre del año pasado, Guangzhou tomó tres y Nanjing también tres. La escala y la calidad de la inversión en estas ciudades centrales fueron muy altas en el segundo semestre del año pasado, en comparación con las ventas de este año, incluyendo las ventas de este año, el objetivo de crecimiento constante, as í como los beneficios futuros han formado un buen apoyo.” Zhang Zhichao dijo.
Longhu también obtuvo tierras “más seguras y baratas” durante este período. Según Longhu Management revealed, after September last year, in its layout of more than 30 Core Cities, many plots are acquired under the Bottom Price, and concentrated Land Policy, “Land Premium rate in 10% ~ 15% on the top, which can guarantee the Developer has a Better Profit.”
Vale la pena mencionar que el control en los últimos años ha cambiado radicalmente las expectativas de las empresas inmobiliarias de invertir en tierras.
“Esta industria en el pasado es general, el precio de la tierra se ha elevado, también ha aumentado en los últimos dos a ños, es un proceso de aumento a largo plazo. “Pero después de julio del año pasado, no habrá un ciclo tan largo en el futuro”, dijo la dirección del Grupo Longhu.
Por lo tanto, en cuanto a la estrategia de acceso a la tierra en 2021, Chen dijo que debía centrarse en el margen bruto, la tasa neta de interés y otros indicadores de la línea de base, según los ingresos, la adquisición racional, siempre se adhieren al principio de inversión.
El Presidente de la Junta de Xu Hui Lin Zhong también dijo que el primer requisito de la disciplina de inversión de Xu Hui es que la tierra es para obtener beneficios, no para mantener el equipo, Chong escala.
En el segundo semestre de 2021, Vanke también cambió el modo de acceso a la tierra. “Hemos aumentado los requisitos de inversión, como el nivel de rentabilidad de los proyectos de inversión, la capacidad del equipo de negociación y la gestión posterior a la inversión”, dijo Yu.
Hay diferentes planes para cuándo se espera que el margen bruto se recupere. “En 2022, 2023, esperamos tener un rendimiento de beneficios más estable, esperamos que 2023 comience a restaurar el crecimiento”, dijo Yang Xin, Director Gerente de Xu Hui. Vanke dijo que la tasa bruta de desarrollo se mantendría en el 20% en los próximos dos años.
La Dirección de biguiyuan ha propuesto un punto de vista más cauteloso, toda la industria se encuentra ahora en la etapa de ajuste y liquidación, algunas empresas con mayor presión de liquidez también están llevando a cabo una gran venta de activos, a la espera de que este proceso de liquidación se acerca al final, o después de la liquidación, la industria entra en un Estado más estable, el margen bruto sólo puede volver a subir, y antes de esto, el margen bruto puede mantenerse en un Estado relativamente bajo.
Yu Xiaoyu, Director de investigación de Yihan Think Tank, cree que la situación actual a la que se enfrentan las empresas inmobiliarias en 2021 no es ideal, ya sea en el lado de la tierra, en el lado de las ventas o en el lado de los costos. 2021 puede convertirse en la parte inferior de los beneficios de Las empresas inmobiliarias. Se espera que esto se presente en 2023, es decir, en el informe anual 2022 de la empresa, y luego se estabilice.
