En marzo, Zhengzhou, Harbin y Fuzhou emitieron sucesivamente documentos o afirmaron que el ajuste de la política de restricción de préstamos, compras o ventas se había convertido en la primera capital provincial que ajustaba la política de restricción de bienes raíces, lo que también significaba que el ajuste de la política de la demanda inmobiliaria se estaba extendiendo de la Ciudad de 34 Líneas a la ciudad de 2 líneas con mayor presión del mercado.
Según las estadísticas del Centro de investigación de datos de búsqueda de viviendas de zhuge, a finales de marzo, más de 70 ciudades de todo el país habían ajustado las políticas relacionadas con los bienes raíces este año, lo que entrañaba ajustar las restricciones a la compra y venta, reducir la proporción de pagos iniciales, aumentar la cantidad de préstamos del Fondo de previsión, reducir la tasa de interés de los préstamos hipotecarios y conceder subsidios para la compra de viviendas.
Wang yeqiang, Director del Comité profesional de bienes raíces de la sociedad económica urbana de China y Director de la Oficina de investigación teórica del Instituto de civilización ecológica de la Academia China de ciencias sociales, dijo a los periodistas económicos del siglo XXI que el ajuste de la política actual tiene en cuenta los factores de rescate, as í como una cierta tendencia a "aflojar", pero una explicación más apropiada es un comportamiento de "Optimización". "el Gobierno central ha profundizado aún más la comprensión de la orientación funcional del mercado inmobiliario. En la tendencia de la diferenciación del mercado inmobiliario, se hace hincapié en la aplicación de políticas basadas en la ciudad para apoyar el mercado de la vivienda comercial a fin de satisfacer mejor las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas, fortalecer la orientación de las expectativas, la política de regulación inmobiliaria más completa, más detallada y más centrada en las personas".
Afectados por la situación epidémica, las expectativas del mercado, los fundamentos de las empresas inmobiliarias y otros factores, la industria inmobiliaria sigue estando en un "Valle". Los expertos entrevistados creen que más ciudades seguirán optimizando las políticas restrictivas para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. ¿ cuáles son las principales características del ajuste de la política en el lado de la demanda de bienes raíces de las ciudades de tercer y cuarto nivel a las capitales provinciales de segundo nivel? ¿Por qué las tres capitales provinciales tomaron la iniciativa en el ajuste de las políticas? ¿Qué ciudades podrían seguir en el futuro?
Las tres capitales provinciales tomaron la iniciativa en la optimización de la regulación y el control.
El 1 de marzo, Zhengzhou publicó la circular sobre la promoción del círculo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria, centrándose en el apoyo a la demanda racional de vivienda, la mejora de la oferta del mercado de la vivienda, el aumento del apoyo a la financiación del crédito y otros cinco aspectos de las nuevas políticas. Entre ellos, Zhengzhou ajustó la política de restricción de préstamos para reducir la carga del consumo de vivienda individual. En particular, las instituciones financieras bancarias aplican la política de préstamos para la primera vivienda a las familias que poseen una vivienda y han liquidado los préstamos correspondientes para la compra de viviendas, a fin de mejorar las condiciones de vida y volver a solicitar préstamos para la compra de viviendas comerciales ordinarias. Además, se propone aumentar la inversión en préstamos hipotecarios personales para vivienda y reducir los tipos de interés de los préstamos para vivienda.
Li yujia, investigador principal del Centro de investigación de políticas de vivienda de la provincia de Guangdong, piensa que después de este ajuste de políticas, el estándar de reconocimiento de la primera suite de Zhengzhou cambió de "reconocimiento de la vivienda y préstamo" a "reconocimiento de la vivienda y préstamo", lo que hace que Zhengzhou se convierta en la primera ciudad en cancelar "reconocimiento de la vivienda y préstamo".
Zhengzhou also proposed that when Children and relatives are working and Living in Zheng, elderly people are encouraged to go to Zheng to care for elderly and allow them to buy a New Housing by their Families. Esto se interpreta como un ajuste de la política de compra limitada. Yan yuejin, Director de investigación del Think Tank Center, dijo que el reglamento aumenta el número de familias elegibles para comprar.
El 23 de marzo, 22 días después de que Zhengzhou emitiera un nuevo acuerdo sobre el control del mercado inmobiliario, el Gobierno de Harbin publicó un anuncio público en el que se decía que se suprimiría el "Reglamento de la Oficina del Gobierno de Kazajstán [2018] Nº 12", lo que significaba que Harbin ya no aplicaría la Política de restricción de ventas del distrito 6 de la ciudad principal, sino que también dejaría de aplicar estrictamente la política de aumentar las condiciones de los préstamos del Fondo de previsión y la política de crédito a la vivienda diferenciada.
Por lo tanto, Harbin se convirtió en la primera capital provincial de este año que anunció explícitamente la abolición de los documentos de política reguladora, especialmente la abolición de las restricciones a la venta.
Meng Xin, analista de la División de índices del Instituto de investigación, señaló a los periodistas económicos del siglo XXI que el lanzamiento de la política de apoyo a la demanda debe ser moderado, mientras que el mercado de la vivienda comercial apoya la demanda racional de vivienda, todavía debe contener resueltamente la especulación inmobiliaria, y la restricción de La venta es un medio importante para equilibrar el apoyo a la demanda racional de vivienda y frenar la especulación inmobiliaria.
Tao han, Director General Adjunto de Yi Ju en Harbin, dijo a los periodistas económicos del siglo XXI que Harbin había utilizado muchas herramientas de política, pero el mercado inmobiliario todavía no era optimista, lo que se convirtió en un importante telón de fondo de la ciudad para eliminar la restricción de ventas.
Fuzhou es la última capital provincial en introducir el ajuste de la política de la demanda. \ \ \ \ Las nuevas compras siguen estando limitadas por la política de venta. En comparación con Zhengzhou, la política de restricción de compras de Fuzhou es más flexible.
El ajuste de la política inmobiliaria ha entrado en la fase 2.0.
Zhengzhou, Harbin y Fuzhou se convirtieron en las primeras capitales provinciales en ajustar las políticas de préstamo limitado, compra limitada o venta limitada, formando una cierta importancia de la veleta de ajuste de la política inmobiliaria.
El ciclo de inventario inmobiliario es un indicador importante. Shanghai yiju Real Estate Research Institute data show, as of February this year, Zhengzhou, Harbin and Fuzhou were 12.9 months, 48.5 months and 19.6 months, respectively, during the same period of 32 Second - level Cities to the inventory Cycle of 14.8 months. Excepto que el ciclo de eliminación de inventario de Zhengzhou es ligeramente inferior al valor medio de las ciudades de segundo nivel, Harbin y Fuzhou son superiores al valor medio, de los cuales el ciclo de eliminación de inventario de Harbin es el segundo más alto de las 100 ciudades, después de Xining 50,6 meses.
Además, en febrero de este año Zhengzhou, Harbin y Fuzhou, el volumen de Negocios de la zona disminuyó en un 35%, 33% y 48%, respectivamente, en el mismo período Zhengzhou, Harbin y Fuzhou, el ciclo de eliminación de existencias aumentó en un 5%, 13%, 18%, respectivamente, En un 96%, 61%, 17%.
Según el índice de precios de 100 ciudades del sistema de índices inmobiliarios de China, los precios medios de las nuevas viviendas en Zhengzhou, Harbin y Fuzhou en febrero de este año fueron de 125000 Yuan / m2, 96.000 Yuan / m2 y 172000 Yuan / m2, respectivamente, una disminución del 0,08%, una disminución del 0,01% y un nivel. En el mismo per íodo, el precio medio de las nuevas viviendas de 100 ciudades fue de 162000 Yuan / m2, un aumento del 0,03% con respecto al mes anterior.
El bajo rendimiento del mercado inmobiliario es la razón común por la que las tres capitales provinciales ajustan sus políticas restrictivas. Además, las tres ciudades también tienen características de personalidad.
En las tres ciudades, el rendimiento del mercado inmobiliario de Harbin es relativamente pobre. Los datos públicos del Gobierno Municipal de Harbin muestran que el PIB de Harbin en 2021 fue de 535170 millones de yuan, un 5,5% más que el crecimiento del PIB nacional, 2,6 puntos porcentuales más bajo. Entre ellos, la inversión en desarrollo inmobiliario disminuyó un 14,6%.
Harbin se centra principalmente en la industria terciaria, que representa el 66% del PIB en 2020. Tao han dijo que la epidemia tiene un gran impacto en la industria de servicios de Harbin, muchos compradores de viviendas de ingresos y flujos de efectivo inestables, desde el cuarto trimestre del a ño pasado hasta ahora, el mercado inmobiliario de Harbin para la compra de viviendas, el volumen de negocios más de 80 - 90 metros cuadrados entre El precio total de alrededor de 800000 Yuan, la mejora de la demanda tiende a ser conservadora.
La recesión del mercado inmobiliario se extendió al mercado de la tierra. Según los datos del Departamento de mercado de la empresa yiju Harbin, en 2021 había 34 casos de suministro de tierras de explotación en Harbin, lo que representa una disminución del 47,5% en comparación con el a ño anterior, y 28 casos de transacciones, lo que representa una disminución del 61% en comparación con el año anterior. En 2021, la relación entre la oferta y la demanda de tierras en Harbin era de 1,48, y la oferta era superior a la demanda. De enero a febrero de este año, Harbin Business Land no Supply no transaction, the Market into a Blank period. Los ingresos procedentes de la venta de tierras por el Gobierno disminuyeron.
Zhengzhou Real Estate Market also faces certain pressure. Los datos de Kerry muestran que, a partir de 2017, la oferta y la demanda de viviendas en Zhengzhou han estado en un Estado de exceso de oferta, el mercado inmobiliario del a ño pasado por la epidemia y las inundaciones, el volumen de Negocios de viviendas comerciales 9,48 millones de metros cuadrados, una disminución del 24,45%. Este año, el aumento de las viviendas no vendidas, la confianza general del mercado es insuficiente.
Fuzhou Market also Supply more than demand. In addition, Li said the Seventh National Census Data showed that the 10 - year Growth of the Permanent Population in Fuzhou was only 4 percent Higher que in Fujian Province, the population Aggregation degree was insufficient. El ajuste de la política de restricción de compras en Fuzhou también está directamente relacionado con la creación de una ciudad central nacional, el aumento de la concentración de la población y la promoción del desarrollo económico en Fuzhou.
En general, Li yujia cree que el ajuste actual de la política inmobiliaria ha entrado en la fase 2.0, desde las ciudades de tercer y cuarto nivel hasta las capitales provinciales de segundo nivel. \
La optimización de la política reguladora muestra "florecimiento multipunto".
Meng Xin a ñadió que la optimización de las políticas de restricción de compras, préstamos y ventas se basa principalmente en las ciudades de segundo nivel con mayor presión del mercado, y la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel siguen siendo flexibles en la restricción de compras, por lo que la optimización de las políticas de restricción de préstamos será un medio importante para ajustar las políticas restrictivas.
En los tres primeros meses de este año, el Centro de investigación de datos de búsqueda de viviendas de zhuge reorganizó el ajuste de las políticas locales, más de la mitad de las políticas están relacionadas con los préstamos hipotecarios, incluida la reducción de los tipos de interés hipotecarios, la reducción de la proporción de pagos iniciales, el aumento de la cantidad de préstamos del Fondo de Previsión (reducción de la proporción de pagos iniciales de préstamos del Fondo de previsión) o la relajación de las condiciones de los préstamos del Fondo de previsión, algunas ciudades para el talento, los agricultores urbanos y otros nuevos ciudadanos para comprar una casa para introducir políticas preferenciales orientadas, algunas ciudades están relajando
en la reducción de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, este año Hangzhou, Kunming, Shenzhen, Beijing, Shanghai, Fuzhou y otras ciudades han reducido la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, 23457 como Beijing en febrero, la tasa de interés de los préstamos comerciales de la primera suite se redujo al 5,15%, la tasa de interés de los préstamos comerciales de la segunda suite se redujo al 5, En marzo, la tasa de interés del primer conjunto de préstamos hipotecarios y la tasa de interés del segundo conjunto de préstamos hipotecarios fueron del 5,34% y el 5,6% en 103 ciudades clave supervisadas por el Instituto Shell, respectivamente, en comparación con diciembre del año pasado, la tasa de interés acumulada de 30 puntos básicos y 31 puntos básicos.
En cuanto a la reducción de la proporción de pagos iniciales, como la disposición de Yulin de este año para que los nuevos ciudadanos compren la primera Suite y la segunda suite del préstamo comercial aumentó al 80% y al 70% del precio total del contrato de compra, respectivamente; En marzo de este año, la Oficina de vivienda y construcción de Wenzhou en la red de la ciudad de Wenzhou pidió una respuesta pública a la plataforma política, la primera suite de Wenzhou Business Loan Prime payment ratio cayó al 20%; Antes y después del Festival de primavera, algunos bancos de Chongqing comenzaron a realizar el pago inicial de la primera suite en un 20%, la segunda suite en un 40%.
En cuanto al aumento de la línea de préstamos del Fondo de Previsión (reducción de la proporción de préstamos del Fondo de previsión de pagos iniciales), en enero de este a ño el Mar del Norte depositará y pagará a las familias de los trabajadores la segunda Suite o la segunda solicitud de préstamos del Fondo de previsión de la vivienda de la proporción mínima de pagos iniciales del 60% al 40%; En enero, Ningbo aumentó la cantidad de préstamos del Fondo de previsión de la primera suite de las familias de dos o tres hijos elegibles de Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) yuan a 800000 Yuan. A partir de marzo de este año, Nanning First Suite y Second Suite Fund Fund Loan maximum amount increased to 700, 000 Yuan and 600, 000 Yuan respectively;
Jinan, Qingdao, Zigong, Zhuzhou, Jinzhong, Zhongshan, Xinxiang, Tangshan, Nanchang, Xuancheng y otras ciudades, pero también para el Fondo de reserva de préstamos o condiciones de préstamo del Fondo de reserva para ajustar, o aumentar la cantidad de préstamos, o reducir la dificultad de uso.
Además, para apoyar el mercado de la vivienda comercial a fin de satisfacer mejor las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas, ayudar a los talentos, los agricultores urbanos y otros grupos específicos a resolver los problemas de vivienda, promover el consumo de vivienda, Zhuhai, Baoding, Yulin, Luzhou, Nanchong, Guigang, Shaoxing, Yanji, Nanxun, Hengyang y otras ciudades han introducido políticas de subsidios de vivienda este año.
La dirección y la fuerza de la optimización de la política inmobiliaria varían de un lugar a otro. Xu xiaole, analista Jefe del Instituto Shell, dijo a los periodistas económicos del siglo XXI que la situación del mercado inmobiliario, la estructura de la población y la demanda real de vivienda de las diferentes ciudades son diferentes, lo que determina que las diferentes políticas de control entre las diferentes ciudades son diferentes, lo que también se debe al desempeño de las políticas urbanas.
¿Cuál es el efecto del ajuste de las políticas de las principales ciudades? A juzgar por los datos y las entrevistas, el efecto actual puede ser relativamente limitado.
Zhengzhou una person a de la empresa inmobiliaria le dijo al reportero del informe económico del siglo XXI, \ Zhengzhou New
Según el índice de precios de 100 ciudades del sistema de índices inmobiliarios de China, el precio medio de las nuevas viviendas en Zhengzhou en marzo fue de 124000 Yuan / m2, una disminución del 0,27% en comparación con el mes anterior, mientras que el precio medio de las nuevas viviendas en 100 ciudades de todo el país fue de 162000 Yuan / m2, un aumento del 0,03% en comparación con el mes anterior.
Tao han señaló que la situación actual en Harbin sigue siendo repetida y que los efectos de la política no están claros. Taohan piensa que la política actual de Harbin ha llegado al Fondo, pero el poder adquisitivo de los compradores de viviendas sigue siendo difícil de construir bajo un fuerte apoyo, similar a la débil ciudad de segunda línea de Harbin afectada por la epidemia, la industria, los ingresos, la población y otros factores, puede ser de 3 a 5 meses antes de que el mercado se enfrente al Fondo, durante el cual los precios de la vivienda o seguir bajando. El mercado de Harbin necesita más tiempo para repararlo.
Fuzhou Policy Adjustment is too Short, The effect still needs further Market Testing.
En opinión de Wang yeqiang, en las ciudades con un mayor ajuste de la política actual, la presión inmobiliaria en Harbin es mayor y más especial, por lo que bajo la Guía del espíritu de control de la aplicación de la política de la Ciudad, se propone abolir el "Reglamento de gestión política de Kazajstán [2018] Nº 12". Otras ciudades con mayor presión en el mercado inmobiliario también pueden adoptar este enfoque, o incluso adoptar políticas más relajadas basadas en la realidad.
El ajuste de la política de la demanda no es la única dirección
Independientemente de la fuerza del ajuste de la política, se ha convertido en un consenso de la industria que más ciudades seguirán el ajuste de la política inmobiliaria en el futuro.
Wang yeqiang dijo que el impacto de la epidemia, la presión económica actual es mayor. A finales del año pasado, la Conferencia de trabajo económico del Gobierno central y el informe de trabajo del Gobierno de este año subrayaron que el mercado de la vivienda comercial debía satisfacer mejor las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas, promover el círculo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria y profundizar la comprensión del Gobierno Central sobre la orientación funcional del mercado inmobiliario.
"Es una señal positiva para el mercado inmobiliario." Wang yeqiang dijo. Además, en la actualidad, el mercado inmobiliario en su conjunto se encuentra en un nivel bajo, y no cabe duda de que habrá más ciudades para seguir la política de relajación de las restricciones y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
En opinión de Li yujia, en la tendencia actual de los altos precios de la vivienda, las nuevas viviendas de gran tamaño y las viviendas de lujo, desde el punto de vista general de los ingresos y las expectativas, la necesidad de poder adquisitivo es débil. Para liberar e iniciar los requisitos, es necesario activar los requisitos mejorados. En el contexto de la promoción del consumo de vivienda, el apoyo a la demanda racional de vivienda y la promoción de un círculo virtuoso de la industria inmobiliaria, el ajuste de la política de restricción de la compra y la venta es más razonable, por lo que la política de restricción de la compra de las ciudades no calientes se ajustará.
Del mismo modo, Xu xiaole cree que las ciudades con mayor presión de inventario y menor resistencia al mercado, como las ciudades de segundo y tercer nivel en el Norte, pueden hacer ajustes en otras políticas restrictivas, incluida la restricción de las compras.
Wang yeqiang dijo que las ciudades de primera línea siempre han sido objeto de un estricto control de la política inmobiliaria, bajo la señal positiva de la política, las políticas demasiado estrictas en el período anterior se ajustarán moderadamente. Yan yuejin también cree que si el mercado urbano de primera línea se enfrenta a una mayor presión, también es posible ajustar la política, pero debido a que el poder adquisitivo de las ciudades de primera línea es relativamente suficiente, incluso si la política se ajusta bien, la fuerza no es grande. El ajuste de la política del lado de la demanda no es necesariamente la única dirección, como la relajación moderada de las condiciones de las empresas inmobiliarias para solicitar la venta anticipada de viviendas comerciales es también una de las formas de aliviar la presión financiera de las empresas inmobiliarias.
De hecho, en la actualidad se han introducido algunas políticas para las empresas inmobiliarias, como el 1 de marzo Zhengzhou publicó un nuevo acuerdo sobre el control del mercado inmobiliario, la proporción más baja del margen de licitación de tierras se reducirá al 20% del precio cotizado, la tasa de transferencia de tierras puede ejecutarse en un a ño Después del pago por etapas.
Xu xiaole cree que la política de rescate contra el riesgo de las empresas inmobiliarias es también la clave para el ajuste de la política futura.
Wang yeqiang cree que la dirección del ajuste de la política no implicará "tres líneas rojas" y la escala de préstamos bancarios y la proporción de "dos líneas rojas". Tanto la "Línea Roja de tres vías" como la "Línea Roja de dos vías" son medidas importantes adoptadas por el Gobierno central para tratar a las empresas inmobiliarias y resolver los riesgos del mercado, as í como la base y la premisa para promover el círculo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria.
