Puntos de inversión
La política de control local sigue suelto y se extiende rápidamente, y el ajuste de la política de la demanda es más frecuente. En septiembre del año pasado, el mercado inmobiliario marcó el comienzo de una “política de fondo”, desde 2022, la política de calefacción sopla con frecuencia, casi 60 ciudades de todo el país han relajado la política de regulación inmobiliaria, principalmente en la fase inicial de las ciudades de tercera y cuarta línea, se ha ampliado a Las ciudades de segunda línea caliente. Desde el punto de vista de la ciudad representativa, en marzo Zhengzhou relajó las restricciones de compra, los ancianos vinieron a Zhengzhou a unirse a la familia para la vejez, permitiéndoles confiar en la familia para comprar una nueva vivienda; Wuhan First, Second Suite Loan rate Cut down about 40 basis. La línea divisoria, al norte de Guangzhou y Shenzhen cuatro ciudades de primera línea siguen principalmente LPR para reducir la tasa de interés hipotecario. Diecisiete ciudades de segundo nivel han aplicado políticas de relajación inmobiliaria, que incluyen la reducción de la proporción de pagos iniciales, la reducción de los tipos de interés de los préstamos, el aumento de la atracción de talentos, la concesión de subvenciones para la compra de viviendas, el aumento de la cantidad de préstamos del Fondo de previsión, etc. las políticas son ricas. Un total de 39 políticas de flexibilización inmobiliaria fueron emitidas en 32 ciudades de tercer y cuarto nivel, centrándose en la flexibilización de las condiciones de los préstamos del Fondo de previsión y la concesión de subvenciones para la compra de viviendas, de las cuales 6 ciudades de tercer nivel redujeron la proporción de pagos iniciales de préstamos hipotecarios. En cuanto a la fuerza de la política, en la actualidad, las ciudades de segundo y tercer nivel emiten con frecuencia señales de política, las ciudades de primera línea tienen menos medidas de política eficaces, y los bienes raíces aún no han dado la bienvenida a una política a gran escala. Además de Shanghái, el reciente desempeño de los bienes raíces urbanos de primera línea sigue siendo bajo, un mayor espacio para la relajación de las políticas. La aplicación de la política es mayor en 7 ciudades de primer y segundo nivel, 6 ciudades de tercer nivel, las tasas de interés de los préstamos se ajustan principalmente por debajo de las ciudades de primer y segundo nivel, y la proporción de pagos iniciales se ajusta principalmente por debajo de las ciudades de tercer nivel; La fuerza de aplicación de la política es moderada en 7 ciudades de segunda y tercera línea, principalmente para relajar las condiciones de préstamo del Fondo de previsión; La aplicación de la política es menor en 5 ciudades de segundo nivel, 14 ciudades de tercer y cuarto nivel, con el fin de relajar las condiciones de los préstamos del Fondo de previsión, aumentar la cantidad de préstamos del Fondo de previsión, la concesión de subvenciones para la compra de viviendas y la política de registro de hogares.
La estabilización de la economía requiere la estabilización de la propiedad, y la relajación de la política de control de la propiedad es la defensa del objetivo de crecimiento económico anual del 5,5%. En cuanto a la proporción del PIB, los bienes raíces y su cadena industrial representarán alrededor del 16% del PIB de China en 2020. Desde el punto de vista de la inversión, la inversión en desarrollo inmobiliario representa el 27,3% de la inversión en activos fijos en 2020. Desde el punto de vista de la composición de los ingresos financieros locales, el gobierno local depende de la financiación de la tierra, y los ingresos procedentes de la venta de tierras y el impuesto especial sobre bienes raíces representarán el 37,6% de los ingresos financieros locales en 2020. El sector inmobiliario es un pilar importante de la economía china, la estabilidad de la economía necesita bienes raíces estables, este a ño para lograr un crecimiento económico de alrededor del 5,5%, no puede prescindir de la estabilidad del mercado inmobiliario.
Sin embargo, en la actualidad, el grado de relajación de la política no es suficiente para impulsar la débil demanda de bienes raíces, la política inmobiliaria todavía tiene una mayor expectativa de mejora. La situación actual de los bienes raíces sigue siendo insatisfactoria: el entusiasmo de los residentes por la compra de viviendas es débil, las empresas inmobiliarias siguen siendo cautelosas, la inversión en ventas de bienes raíces sigue siendo baja, el riesgo de la deuda de las empresas inmobiliarias sigue existiendo, la situación epidémica superpuesta se recupera, la difusión supera Las expectativas, la confianza del mercado sigue siendo insuficiente y el período de juego de la política se calienta, creemos que el grado actual de relajación de la política no es suficiente para impulsar la demanda de bienes raíces débiles. Si el mercado de la nueva vivienda quiere salir del círculo vicioso del crédito, la clave radica en la mejora del lado de la oferta; La clave de la recuperación de la vivienda de segunda mano es la relajación de la política de restricción de préstamos. Desde el punto de vista de la nueva vivienda, el riesgo de crédito de las empresas inmobiliarias sigue empeorando la cadena industrial, las expectativas de la demanda, la confianza de los acreedores en el reembolso de las empresas inmobiliarias es insuficiente, lo que afecta a la oferta de nuevas viviendas; La gente no confía en que las empresas de vivienda entreguen casas más rápidas, el entusiasmo por la compra no será alto. Si no se eliminan los riesgos en el lado de la oferta, los efectos de la política en el lado de la demanda serán limitados. Desde el punto de vista de la vivienda de segunda mano, debido a que la mayoría de las ciudades calientes de la política de precios de préstamos de segunda mano no se ha aflojado, la cantidad de préstamos de los residentes sigue siendo limitada, la simple reducción de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios para aumentar el entusiasmo de Los residentes por comprar viviendas de segunda mano no es muy importante. En la actualidad, el “Fondo del mercado” de los bienes raíces aún no ha aparecido, esperamos que esta ronda de relajación de la política se fortalezca aún más.
Sugerencias de inversión: a corto plazo, en el proceso de promoción de la reforma de la estructura de la oferta de vivienda, el aumento de la oferta de viviendas de alquiler de Seguridad es el tema principal de 2022 en China. A medio y largo plazo, con la contracción de algunas empresas de vivienda de riesgo, se optimizará El patrón de la industria, y se espera que aumente la cuota de mercado de las principales empresas de vivienda con financiación, ventajas operacionales y liquidez suficientes. Se recomienda que se preste atención a las principales empresas que ya han emitido oficinas y tienen un alto crédito en el sector de la vivienda de alquiler: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , 00002 , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Tianma Microelectronics Co.Ltd(000050) .
Consejos de riesgo: la relajación de la política de regulación inmobiliaria no es esperada; La disminución de la industria continúa, las ventas no están a la altura de las expectativas; El riesgo de crédito de la industria se extiende continuamente; La epidemia se repite y se desarrolla más de lo esperado.
