Los préstamos a medio y largo plazo de los nuevos residentes en febrero provocaron preocupaciones sobre las ventas de bienes raíces, y la desviación entre las ventas de bienes raíces y los datos de inversión en enero y febrero suscitó nuevas dudas. Para lograr un crecimiento económico de alrededor del 5,5% este a ño, no podemos prescindir de la estabilidad del mercado inmobiliario. ¿Este artículo se centrará en responder a tres preguntas: Cuál es la situación actual de los bienes raíces? ¿Cuáles son las razones de la desviación de los datos inmobiliarios? ¿Cuándo aparece el Fondo del mercado inmobiliario?
1. La situación actual de los bienes raíces sigue siendo grave: el sentimiento de espera de los residentes sigue siendo fuerte, las empresas inmobiliarias siguen siendo cautelosas, la inversión en ventas inmobiliarias sigue siendo baja, el riesgo de impago de la deuda de las empresas inmobiliarias sigue siendo elevado
1. El sentimiento de expectación de los residentes sigue siendo fuerte, las ventas totales de bienes raíces disminuyen, la estructura se divide
En total, las ventas de bienes raíces siguen disminuyendo. De enero a febrero de 2022, el área de ventas y las ventas de viviendas comerciales disminuyeron un 9,6% y un 19,3%, respectivamente, en comparación con el mismo período del año anterior, continuando la tendencia negativa de crecimiento desde julio de 2021. Estructuralmente, hay tres grandes diferencias en las ventas de bienes raíces: bienes raíces comerciales dos casas, pequeñas y medianas empresas de vivienda dos grandes empresas de vivienda, una ciudad de primera línea dos ciudades de tercera y cuarta línea.
La razón principal de la actual recesión del mercado inmobiliario es la falta de voluntad de los residentes para comprar una casa. El crecimiento de los ingresos se ha ralentizado y el ahorro preventivo ha aumentado. Los préstamos para la compra de viviendas necesitan un flujo de caja estable como garantía de reembolso, pero el crecimiento de los ingresos de los residentes se ha ralentizado al mismo tiempo desde la epidemia. Y la recuperación asimétrica de la economía bajo el impacto de la epidemia exacerba el desequilibrio de la distribución de los ingresos, el empleo y la situación de los ingresos de las personas de ingresos bajos y medianos. Además, la situación del mercado inmobiliario y el riesgo de entrega rápida también hacen que los compradores de propiedades mantengan una actitud de espera.
2. Las empresas inmobiliarias siguen siendo prudentes en la adquisición de tierras y la inversión inmobiliaria sigue siendo baja
De enero a febrero, el crecimiento interanual de la inversión inmobiliaria cambió de negativo a positivo al 3,7%, no hay ventas, nuevos datos de construcción, etc. hay una gran desviación, causando dudas en el mercado. Hay tres razones principales: 1) en el método estadístico, la inversión inmobiliaria utiliza el "método de gastos financieros" para llevar a cabo las estadísticas, lo que da lugar a que algunos datos aparezcan después de la retención; Desde el punto de vista estadístico, los gastos de adquisición de tierras se incluyen en la inversión inmobiliaria, pero no en la formación total de capital de la troika, lo que puede perturbar los datos de inversión; En caso de escasez de fondos, las empresas inmobiliarias acelerarán la construcción de proyectos para cumplir las normas de venta anticipada, con miras a acelerar la recuperación de fondos.
En la actualidad, las empresas inmobiliarias siguen siendo cautelosas, la inversión inmobiliaria sigue siendo baja. De enero a febrero, la superficie de adquisición de tierras y el precio de transacción de la tierra disminuyeron un 42,3% y un 26,7%, respectivamente, y la superficie de nueva construcción disminuyó un 12,2% año tras año. Las empresas inmobiliarias operan con más cuidado. En primer lugar, algunas empresas inmobiliarias estallaron en el riesgo de deuda el año pasado, el modelo de apalancamiento ciego se ha reflejado. La cosa es que la cadena de capital de las empresas de vivienda sigue siendo tensa, enero - febrero de las empresas de vivienda en el lugar de los fondos cayeron un 17,7% año tras año, los préstamos bancarios a las empresas de vivienda siguen siendo prudentes, las ventas de bienes raíces también afectan a la recesión de las empresas de vivienda.
3, los datos de alta frecuencia muestran que la epidemia de China se recuperó en marzo, las ventas de bienes raíces y el impacto de las empresas inmobiliarias. Desde marzo, el volumen de Negocios de la vivienda comercial en 30 ciudades grandes y medianas ha disminuido considerablemente, el volumen de Negocios de la tierra en 100 ciudades grandes y medianas ha disminuido, la tasa de prima ha disminuido considerablemente.
4, el riesgo de deuda de las empresas inmobiliarias no se ha liberado plenamente, 100 empresas inmobiliarias típicas de este año el valor de los bonos vencidos supera los Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) millones de yuan, y los bonos vencidos se concentran principalmente en el primer semestre. Aunque el Gobierno ha aumentado el apoyo a la financiación de las empresas inmobiliarias desde el cuarto trimestre del año pasado, este año todavía hay algunas empresas inmobiliarias conocidas, incluyendo 0 Yango Group Co.Ltd(000671) y Zhengrong, que han incumplido sustancialmente, lo que ha dado lugar a que los compradores de viviendas sigan preocupados por la entrega
La política de Estabilización de la propiedad se ha mantenido en vigor y el "Fondo del mercado" se ha puesto de manifiesto a mediados de año.
1. The Government relax Regulation and Control to meet the reasonable Housing and the reasonable financing needs of Housing Enterprises
En diciembre pasado, el mercado inmobiliario marcó el comienzo de una "política de fondo". Más de 50 ciudades han aflojado sus políticas de vivienda este año, incluyendo una reducción de los tipos de interés hipotecarios, pagos iniciales, flexibilización de las condiciones de los préstamos del Fondo de previsión, subsidios para la compra de viviendas, flexibilización de las restricciones a la compra y reducción de los impuestos sobre las transacciones. La política de financiación de las empresas inmobiliarias también se ha relajado y el entorno de financiación de las empresas inmobiliarias ha mejorado marginalmente.
2. Se prevé que el mercado inmobiliario se ajustará a corto plazo y que el mercado se cerrará a mediados de año.
En la actualidad, el "Fondo del mercado" inmobiliario aún no ha aparecido. Mirando hacia atrás en las dos primeras rondas del ciclo de relajación de la regulación inmobiliaria, podemos encontrar: 1) La relajación de las restricciones de compra y préstamo y la reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios y otras políticas de la demanda, el mercado se ha fortalecido, se espera que esta ronda de relajación de La política se fortalezca aún más. La tasa de interés de los préstamos hipotecarios es el principal indicador de las ventas de bienes raíces, la tasa de crecimiento de la zona de ventas de viviendas comerciales va a la zaga de la tasa media de interés de los préstamos personales para la vivienda durante 6 a 9 meses, y se prevé que los datos de ventas de esta Ronda reanuden el crecimiento positivo en unos dos años. Sin embargo, dado que el ciclo actual se enfrenta a un repunte de la situación epidémica y al impacto del riesgo de la deuda de las empresas inmobiliarias, la recuperación de la confianza del mercado llevará más tiempo y requerirá una mayor protección de las políticas. En tercer lugar, la estabilidad de los bienes raíces es la estabilidad de la economía, el Gobierno debe adoptar medidas para estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda, estabilizar las expectativas y promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria. En primer lugar, reducir adecuadamente los tipos de interés de los préstamos hipotecarios para reducir el costo de compra de viviendas; En tercer lugar, los gobiernos locales deben aplicar políticas urbanas para satisfacer las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas; En tercer lugar, satisfacer las necesidades normales de financiación de las empresas inmobiliarias, prevenir y resolver el riesgo de deuda de las empresas inmobiliarias; En cuarto lugar, seguir explorando el nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, insistir en el arrendamiento y la compra, acelerar el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo y promover la construcción de viviendas de Seguridad.
Consejos de riesgo: el repunte de la epidemia superó las expectativas, el control inmobiliario superó las expectativas
