2021 es el primer año de las reit públicas en China. Las autoridades reguladoras y los principales agentes del mercado se reunieron en el consenso y trabajaron juntos para promover 11 reit públicas que se enumeran sucesivamente, y los inversores se suscribieron activamente. Después de la inclusión en la lista, el funcionamiento general fue estable y se logró un buen comienzo. Junto con el principal proveedor de servicios logísticos modernos de almacenamiento en el mundo, China Gold Fund ha lanzado el primer lote de reits públicos en la mayor escala de derechos de propiedad de China Gold Prosper reit (508056.sh). En la actualidad, el funcionamiento de los activos básicos es estable, los resultados de las operaciones de tres y cuatro estaciones en 2021 superan las expectativas del folleto, y a través de la generación fotovoltaica distribuida para ayudar a los objetivos de doble carbono. Al mismo tiempo, el Fondo y la empresa matriz de la República Popular China promueven continuamente la aplicación del proyecto piloto reits, cuyos activos básicos abarcan el parque industrial, la autopista, el ferrocarril, el Centro de datos, la energía limpia, etc. Sobre la base del éxito gradual del proyecto piloto, la forma de consolidar el funcionamiento normal del proyecto piloto y, al mismo tiempo, establecer un mecanismo de desarrollo a largo plazo de la infraestructura reits, ampliar continuamente el alcance de los activos básicos de conformidad con la estrategia nacional y promover el desarrollo sostenible y saludable del mercado son los Principales problemas a los que se enfrenta el mercado reits.
El sitio web oficial de la Comisión Reguladora de valores de China publicó hoy "promover a fondo el proyecto piloto reits de oferta pública, promover aún más el círculo virtuoso de la inversión y la financiación", junto con los ministerios pertinentes, seguir promoviendo el proyecto piloto reits de infraestructura, estudiar y formular normas para la ampliación de la oferta, y acelerar el aterrizaje del proyecto de vivienda de alquiler de Seguridad.
Introducir el mecanismo de ampliación de la oferta lo antes posible para promover la integración continua de reits en activos de alta calidad
En cuanto al mecanismo de ampliación de la oferta, la Comisión Reguladora de valores de China propone que se instruya a las bolsas para que elaboren rápidamente las normas de ampliación de la oferta de reits y soliciten oportunamente las opiniones del mercado.
En 2021, 11 reits se emitieron y cotizaron en bolsa y funcionaron sin problemas, pero en comparación con muchos reits con una escala de mercado madura de más de 100000 millones de yuan, la escala de gestión de activos de la oferta pública inicial de reits en China es menor, el efecto de la economía de escala y el efecto de la marca no son significativos. Los propietarios originales de los proyectos piloto son generalmente los principales líderes de la infraestructura en todas las industrias y poseen una gran cantidad de activos de infraestructura que cumplen con las normas de calidad. Por lo tanto, mientras que la ampliación de la cantidad de proyectos piloto reits, la introducción de un mecanismo de aumento de la oferta lo antes posible para promover los proyectos existentes para lograr la inyección continua de activos de alta calidad ayudará a promover el crecimiento constante de la escala del mercado, mejorar la liquidez, mejorar la estabilidad y crear las condiciones para que más fondos a largo plazo entren en el mercado.
La ampliación de la oferta de reits y la absorción continua de activos de alta calidad pueden lograr una situación beneficiosa para todos: los accionistas originales pueden lograr un círculo virtuoso de inversión y financiación para revitalizar los activos de alta calidad y aumentar la inversión en proyectos; Los gestores de fondos pueden adquirir activos en el momento oportuno mediante la ampliación de la oferta, optimizar la cartera de inversiones y diversificar los riesgos, lograr el crecimiento del valor bajo la capacidad de gestión, mejorar el flujo de caja distribuible de los fondos unitarios y permitir que los inversores compartan el crecimiento del flujo de caja a largo plazo y la mejora de la liquidez de los fondos. El aumento de la atención y la participación en el mercado desempeñará un papel más positivo en el apoyo a la fijación de precios y la liquidez de las reit, y transmitirá la fijación de precios del mercado de capitales a una infraestructura más amplia y al mercado inmobiliario, reflejando el papel de "anclaje" de la fijación de precios de Las reit y formando un ciclo positivo para promover la actividad del mercado y el crecimiento de las normas.
Las normas existentes de reits para la oferta pública de infraestructura en China definen claramente que los fondos de infraestructura pueden ser objeto de una oferta pública ampliada, al mismo tiempo que mantienen una flexibilidad suficiente para la forma de oferta pública ampliada. La Declaración de los proyectos piloto de reits para la oferta pública inicial, la oferta pública, el funcionamiento estable y la distribución sin tropiezos de dividendos sentaron las bases para la operación de oferta pública ampliada. Si podemos poner en marcha un mecanismo estandarizado y eficiente de aumento de la oferta tan pronto como sea posible, desempeñará un papel importante y positivo en la promoción de la integración continua del mercado de reits en activos de alta calidad y el aumento de la escala del mercado.
Sobre la base de la acumulación de conocimientos de los bancos de inversión de China, que actualmente participan en el mayor número de reits en todo el mundo, y de la investigación continua sobre el mercado interno de reits, el CICR seguirá investigando activamente y promoviendo los intentos de ampliación de reits con sus asociados en el marco de las políticas y los reglamentos.
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En cuanto a la ampliación del alcance de los activos básicos de reits, la Comisión Reguladora de valores de China propuso que se acelerara la ejecución del proyecto piloto de reits para la oferta pública de viviendas de alquiler subvencionadas.
La expansión del mercado de la vivienda de alquiler es la tendencia general en el contexto de la "no especulación de la vivienda" y la "combinación de alquiler y compra", y la mejora de la proporción de alquiler y compra es una de las principales melodías del desarrollo futuro del mercado de la vivienda en China. Entre ellos, la vivienda de alquiler garantizada es una infraestructura importante relacionada con el proyecto de sustento de la población, y la reits pública puede lograr el equilibrio de la seguridad y la comercialización en el ámbito de la vivienda de alquiler mediante un mecanismo de asignación de recursos orientado al mercado, lo que contribuye a lograr una oferta razonable y estable de tierras en el ámbito del arrendamiento de viviendas, una capacidad de gestión cada vez más perfecta de los activos de alquiler de viviendas, una combinación orgánica de mecanismos de inclusión en el mercado y retirada de inversiones. Atraer fondos orientados al mercado para mejorar la oferta de viviendas de alquiler de Seguridad, crear un modelo operativo y sostenible de inversión y financiación de viviendas de alquiler, lograr un buen ciclo de inversión y financiación y aplicar un mecanismo a largo plazo de bienes raíces.
En julio de 2021, la Comisión Nacional de desarrollo y reforma, la Comisión Reguladora de valores de China, los comités ministeriales pertinentes, las bolsas de valores y las asociaciones comerciales promovieron activamente el proyecto piloto de reits para viviendas de alquiler de Seguridad y organizaron organizaciones de mercado para seleccionar los proyectos piloto. En cuanto a la investigación y la solución de los problemas clave, muchas provincias y ciudades también han publicado documentos de política para alentar a las reit públicas a apoyar el desarrollo del mercado de la vivienda de alquiler garantizado.
El CICR participa activamente en la investigación y el debate pertinentes, aprovecha la rica experiencia y las reservas profesionales acumuladas por los miembros del equipo de reits en el ámbito de las reits de alquiler de viviendas y la inversión de capital en el proyecto de arrendamiento de viviendas, aprovecha las ventajas estratégicas sinérgicas de los departamentos, explora y diseña el Mecanismo de gobernanza y el marco de modelos de reits que se adaptan a las características de la industria de la vivienda de alquiler garantizada, y presta servicios empresariales de toda la cadena de reits de oferta pública a los asociados. Participar activamente en la preparación y aplicación de proyectos piloto de viviendas de alquiler subvencionadas, esforzarse por lograr la puesta en marcha de proyectos piloto lo antes posible, a fin de garantizar la gestión de las viviendas de alquiler subvencionadas reits.
