Puntos de inversión
Los nuevos préstamos a largo plazo a los residentes en febrero ascendieron a 45.900 millones de yuan, lo que fue negativo por primera vez desde las estadísticas. Se espera un mayor cambio marginal en la política, centrándose en las oportunidades de inversión en acciones inmobiliarias.
La primera vez que la hipoteca es negativa, se debe principalmente a tres factores: la demanda es débil, los factores estacionales, el reembolso de la hipoteca con el aumento del saldo de la hipoteca a un cierto volumen. Es cierto que los fundamentos de la propiedad siguen debilitándose, pero eso no significa que los fundamentos de la propiedad y la demand a hipotecaria caigan abruptamente.
1. La demanda es débil. El volumen de ventas de viviendas comerciales disminuyó considerablemente a partir de agosto del año pasado, de agosto a diciembre en un solo mes en comparación con el mismo período, respectivamente – 19,7%, – 16,9%, – 24,1%, – 17,2%, – 19,6%. A partir de los datos de las 100 empresas inmobiliarias, las ventas de enero a febrero de este año también son débiles.
2. Factores estacionales. La cantidad de ventas en febrero es baja estacionalmente, y los nuevos residentes a medio y largo plazo también son estacionalmente bajos.
En 2017 – 2021 (excluyendo 2020), el promedio de préstamos a largo plazo a los nuevos residentes en febrero fue del 74% del promedio mensual de ese año, representando un promedio del 6% de los nuevos residentes a medio y largo plazo de todo el año.
3. En la actualidad, el reembolso de la hipoteca ha alcanzado un cierto volumen y las ventas se han reducido considerablemente, lo que puede dar lugar a un crecimiento negativo de la hipoteca. Es cierto que los fundamentos de la propiedad siguen debilitándose, pero eso no significa que la demanda hipotecaria se haya desplomado, y las hipotecas siguen creciendo a lo largo del año.
Supongamos que las ventas de febrero disminuyeron un 20% en comparación con el mismo per íodo del a ño anterior, se estima que la cantidad de préstamos hipotecarios emitidos en febrero fue de 228500 millones de dólares, mientras que la cantidad de reembolso hipotecario fue de 253200 millones de dólares, rmbs fue de 212000 millones de dólares, y el Aumento neto de las hipotecas fue de – 45.900 millones de dólares, lo que En la actualidad, el reembolso de la hipoteca ha alcanzado un cierto volumen, se estima que el reembolso normal en febrero es de 145300 millones de yuan, que es el reembolso mensual normal del principal y los intereses, relativamente estable, no se ve afectado por las fluctuaciones de las ventas; Todos los pagos tempranos de 57.900 millones de yuan, principalmente relacionados con las transacciones de viviendas de segunda mano; Parte de la indemnización anticipada de 49.900 millones de yuan, febrero – abril de cada año es relativamente alta, y la concesión de premios de fin de año, etc. El cálculo específico se refiere al informe de profundidad de 2019 “industria inmobiliaria serie de informes de profundidad 8: los residentes están apalancando a los residentes”.
Las hipotecas siguen creciendo este año. En casos extremos, suponiendo una disminución del 20% en las ventas a lo largo de todo el a ño, una estimación de 6,9 billones de hipotecas, un total de 4,5 billones de reembolsos hipotecarios y rmbs, las hipotecas agregadas netas de 2,4 billones de dólares siguen creciendo. Si el volumen de ventas se mantiene, y el reembolso de la hipoteca aumenta continuamente con el aumento del saldo, la hipoteca puede crecer negativamente después de 6 – 7 años.
Se prevén nuevos cambios en la política de la demanda. En la actualidad, el tipo de interés hipotecario se ha reducido, pero el alcance no es grande, el primer tipo de interés del 5,47% en febrero, sigue siendo considerablemente superior al LPR; La proporción de pagos iniciales ha cambiado, pero el alcance es limitado y es necesario seguir cambiando.
Reforma del lado de la oferta de la industria, tendencia clara. En la actualidad, la ventaja de la financiación de las empresas inmobiliarias de alta calidad es obvia, la participación en la mejora de la tierra, el tercer lote del año pasado para la concentración de la tierra, las empresas del Gobierno central para tomar alrededor del 70% de la tierra, el primer lote para el 40%. Los márgenes de beneficio del mercado de la tierra mejoraron debido a la disminución del calor de la competencia, la disminución de las primas y el ajuste de las normas de concesión de tierras. Las empresas inmobiliarias de alta calidad se beneficiarán relativamente y tendrán mayores oportunidades de desarrollo.
Sugerencias de inversión: en febrero, el crecimiento negativo de los préstamos a largo plazo de los residentes, se espera que la política de la demanda cambie aún más marginalmente. Reforma del lado de la oferta de la industria, tendencia clara. Los líderes de desarrollo recomendados consistentemente Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048)
Consejos de riesgo: préstamos hipotecarios y otros fondos apalancados para la compra de viviendas se han endurecido en gran medida, los cambios de política no son tan fuertes como se esperaba, el aumento del riesgo de crédito de la industria
