Introducción / perspectiva básica del informe
En 2022, debemos centrarnos en el papel potencial de la renovación urbana en la inversión inmobiliaria. El alcance de la renovación urbana incluye la transformación de “tres distritos y una aldea”, es decir, la antigua zona residencial, la antigua zona de fábrica, la antigua zona residencial y la transformación de la aldea urbana, y la escala de inversión impulsada es mucho mayor que la transformación de la antigua zona residencial única. El 14º plan quinquenal establece por primera vez un índice cuantitativo para la renovación urbana en el plan quinquenal, que se centrará en la dirección del desarrollo en el futuro. En la actualidad, sólo 2 provincias y 6 ciudades han anunciado una escala de inversión de casi 5 billones de yuan (incluido el valor estimado) durante el 14º plan quinquenal, y la escala de inversión a nivel nacional en el futuro puede superar aún más las expectativas (la proporción de la población y el PIB correspondientes a 2 provincias y 6 ciudades en todo el país está cerca del 16%). La ciudad inteligente y la ciudad ecológica son áreas potenciales que superan las expectativas. En la actualidad, un gran número de empresas inmobiliarias han participado activamente en la transformación de las antiguas fábricas, las zonas urbanas y las aldeas urbanas, y se espera que la inversión inmobiliaria desempeñe un papel más importante de lo esperado. La inversión inmobiliaria superará las expectativas y ayudará a alcanzar el objetivo de crecimiento del 5,5%, y el rendimiento de los activos de capital se espera que aumente constantemente a lo largo del q1; Se espera que el rendimiento de los bonos a 10 años aumente aún más al 3,2% al final del primer trimestre y al comienzo del segundo trimestre.
La renovación urbana es el contenido clave del 14º plan quinquenal, y la cobertura de “tres distritos y una aldea” es mucho mayor que la de la transformación de las antiguas zonas residenciales. En la actualidad, el mercado ha previsto plenamente la construcción de viviendas de alquiler subvencionadas, pero la percepción de la escala potencial de inversión para la renovación urbana sigue siendo insuficiente.
El Secretario General ha publicado un artículo en la revista qiushi, en el que se señala que “para mejorar la estrategia de urbanización, la seguridad de la vida y la salud de las personas deben ser los objetivos básicos del desarrollo urbano, promover mejor la urbanización centrada en las personas y hacer que la ciudad sea más saludable, segura y habitable”, la renovación urbana es una de las partes importantes de la tarea de “nueva urbanización”.
Por definición, en abril de 2021, la Comisión Nacional de desarrollo y reforma publicó la tarea clave de la nueva urbanización y la integración de las zonas urbanas y rurales en 2021, en la que se aclaraba que el contenido principal de la renovación urbana era “promover la transformación de” tres distritos y una aldea “en las zonas urbanas antiguas, como las antiguas zonas residenciales, las antiguas fábricas, los antiguos barrios y las aldeas urbanas”. Por definición, no es difícil encontrar que la cobertura de la renovación urbana y la escala de inversión impulsada son mucho mayores que la transformación de un solo distrito antiguo.
Desde el punto de vista de los objetivos de planificación, el 14º plan quinquenal establece por primera vez un índice cuantitativo para la renovación urbana en el plan quinquenal, que exige que “se complete la reconstrucción de 219000 zonas urbanas antiguas construidas antes de finales de 2000, se complete básicamente la reconstrucción de las antiguas fábricas de las grandes ciudades, se transforme un gran número de antiguas calles y se transforme un grupo de aldeas urbanas de acuerdo con las condiciones locales”.
Se espera que la inversión anual media de 800000 millones de viviendas antiguas sea una de las direcciones importantes de la renovación urbana durante el 14º plan quinquenal, y que 219000 viviendas antiguas urbanas se completen antes de finales de 2000 durante el 14º plan quinquenal. Según los informes de trabajo del Gobierno a lo largo de los años, los planes de renovación de las antiguas zonas residenciales a finales de 2019, 2020 y 2021 fueron de 19.000, 39.000 y 56.000, respectivamente (la escala de la antigua reforma antes de 2019 es muy pequeña, por lo que no se tiene en cuenta aquí). Según este cálculo, de 2022 a 2025 sólo quedan 105000 parcelas por construir, y el inventario de las antiguas parcelas por construir ya no es grande, por lo que el efecto de atracción posterior de la inversión después de la atenuación de la energía cinética de la construcción debe centrarse en la observación de la inversión derivada del proceso de construcción. En cuanto a la escala de las inversiones, los ministerios han revelado los datos pertinentes sobre la transformación de las antiguas zonas residenciales en diferentes ocasiones, el número de antiguas zonas residenciales en China que se van a transformar es de unos 219000, con más de 42 millones de residentes y una superficie de construcción de unos 4.000 millones de metros cuadrados, y la inversión total estimada es de 4 billones de yuan, por ejemplo, el período de transformación de cinco a ños, la inversión anual adicional es de unos 800000 millones de yuan.
En la actualidad, algunas provincias publican un plan de inversión más alto desde el punto de vista de los principales inversores, un gran número de empresas inmobiliarias han participado activamente en la transformación de las antiguas fábricas, las zonas urbanas y las aldeas urbanas, se espera que la inversión inmobiliaria forme una acción adicional. Según las estadísticas del índice medio, en la actualidad un gran número de empresas inmobiliarias se han establecido en el ámbito de la renovación urbana, la provincia de Guangdong es la provincia con la ventaja más obvia de la renovación urbana, por ejemplo, Shenzhen, un total de 21 empresas inmobiliarias han participado en la inversión en la renovación urbana de Shenzhen, de las cuales las empresas estatales representan aproximadamente un tercio, las empresas privadas también tienen un mayor entusiasmo por participar.
Según nuestras estadísticas, algunas provincias o capitales provinciales han publicado objetivos cuantitativos claros para la inversión en renovación urbana, incluida la planificación provincial de Liaoning, Henan, etc. Las capitales provinciales y los municipios directamente dependientes del Gobierno central incluyen Shenzhen, Guangzhou, Chengdu, Wuhan, Nanchang y Qingdao. La escala de planificación de la inversión en renovación urbana en las regiones mencionadas ha alcanzado los 4,7 billones de yuan durante el 14º plan quinquenal. Teniendo en cuenta que el PIB de las regiones mencionadas representa sólo el 16% del país y la población sólo el 16% del país, la escala de inversión a nivel nacional puede superar aún más las expectativas. Cabe señalar que, aunque el Ministerio de vivienda y construcción sólo seleccionó 21 ciudades para llevar a cabo el proyecto piloto de renovación urbana, creemos que la intención de la selección de ciudades piloto es explorar el sistema operativo de renovación urbana con ciudades típicas, no significa que la renovación urbana sólo se lleve a cabo en 21 ciudades. Por ejemplo, la provincia de Guangdong no es una zona piloto, pero en realidad está a la vanguardia de la renovación urbana en todo el país; Además, según las estadísticas del índice medio, desde 2021, más de 30 provincias y ciudades de todo el país han introducido políticas relacionadas con la renovación urbana, que son mucho más amplias que las ciudades piloto.
Desde el punto de vista de los campos específicos, el desarrollo de la zona, la ciudad inteligente y la ciudad ecológica son la dirección de la renovación urbana que puede superar las expectativas. El desarrollo de la zona se refiere a la transformación sistemática, la inversión, la construcción, el funcionamiento y el mantenimiento de la zona a cierta escala y relativamente fragmentada sobre la base de la planificación nacional y local. En la transformación de la aldea urbana, la transformación de la ciudad vieja, etc., cuando se refiere al contenido de la Ciudad, pertenece a la categoría de renovación urbana. En la planificación del trabajo, muchas provincias y ciudades consideran que el desarrollo de la zona es la dirección clave de la renovación urbana. Por ejemplo, la provincia de Fujian propuso “llevar a cabo el proyecto de renovación urbana, haciendo hincapié en la promoción de la transformación general de las antiguas zonas residenciales, los barrios y las zonas”. La provincia de Anhui propuso “promover la construcción experimental de unidades de renovación urbana (distritos)”. Chengdu City, Sichuan Province clearly “New Start of 30 Sub – District Renewal projects” Qingdao City, Shandong Province in Urban Renewal Planning “through the Promotion of Low – efficiency Sub – District re – Development, Further Optimization of Industrial layout, Perfect Urban function.
Smart City, Eco – City and other Hot areas in the future will also be the key Direction of the Future Urban Renewal, now has been mentioned in the Government work report of many provinces and Cities. En cuanto a las ciudades inteligentes, por ejemplo, la provincia de Shandong propuso “acelerar la renovación urbana, prestar más atención a mejorar el nivel de desarrollo urbano inteligente, verde, equilibrado y bidireccional; construir 1.200 comunidades inteligentes”.
La provincia de Henan propuso: “utilizar la tecnología digital para apoyar la gobernanza social, construir ciudades gemelas digitales, comunidades inteligentes, desbloquear el tráfico urbano, mejorar el nivel de inteligencia”. En cuanto a las ciudades ecológicas, el informe de trabajo del Gobierno de la provincia de Fujian propone que “se lleve a cabo el proyecto de continuidad ecológica y se construya sistemáticamente la zona ecológica de las zonas costeras y montañosas”; La provincia de Shandong propuso “liberar plenamente el valor de los recursos verdes urbanos y construir un espacio ecológico con montañas y ríos claros”.
En la actualidad, la inversión en renovación urbana presenta características más diversificadas en los arreglos de financiación, y los modos de recaudación de fondos de cada ciudad se formulan independientemente debido a la política de la Ciudad, pero la mayoría de las ciudades presentan proyectos de apoyo financiero local y de ajuste activo de la deuda especial. Características de la financiación multinivel de las instituciones participantes en el mercado.
En primer lugar, el apoyo financiero local, como Beijing, Shanghai y otras ciudades mencionadas, el Gobierno municipal y de distrito organizará fondos financieros para apoyar la transformación de las zonas antiguas, la renovación de viviendas antiguas, la transformación de las aldeas urbanas, etc. En segundo lugar, se alienta a los gobiernos locales a que participen en la renovación urbana mediante la emisión de bonos especiales, y se han adoptado disposiciones similares en los reglamentos de renovación urbana publicados en Shanghai, Chongqing y Shenyang. En tercer lugar, el capital social participa a través de la financiación a varios niveles, y las normas de renovación urbana de todas las regiones se refieren a la participación activa del capital social, y las fuerzas del mercado pueden participar mediante la inversión directa, la inversión indirecta y la construcción por encargo. En cuarto lugar, los gobiernos locales han establecido activamente un fondo de renovación urbana para orientar la emisión de fondos de renovación urbana por las ciudades, que en la actualidad ascienden a más de 200000 millones de yuan. A juzgar por la situación real actual, hay muchas empresas inmobiliarias que participan en la renovación urbana mediante la cooperación con la inversión urbana local, como el apoyo y la orientación del Gobierno y la participación activa de las empresas privadas. Vanke coopera estratégicamente con China Railway Construction Port and Navigation Bureau para participar en la renovación urbana, etc.
Además, creemos que si la política de crédito, como la concentración de préstamos, se ajusta aún más para satisfacer la demanda de crédito de la renovación urbana, también merece atención en el futuro. En primer lugar, la renovación urbana y la garantía de la vivienda son dos direcciones importantes de la inversión en políticas, y los préstamos de alquiler de viviendas de garantía no se han incluido en la gestión de la concentración de préstamos en la actualidad. Si la reforma se extiende a la renovación urbana en el futuro, se liberará la línea de crédito para la inversión pertinente y se prestará especial atención a los cambios de política en esta esfera en el futuro. En segundo lugar, en cuanto a la cuestión de si la participación de las empresas de construcción de capital en la renovación urbana debe incluirse en la gestión de la concentración de préstamos, creemos que también existe un cierto espacio de evaluación flexible bajo el tono general de “crecimiento constante”.
En 2022, la industria inmobiliaria se centrará en la política de inversión representada por la renovación urbana y en el dividendo de la política en el contexto de la combinación de alquiler y compra. Creemos que el futuro de las antiguas fábricas y la transformación de las antiguas zonas urbanas y otras zonas residenciales fuera de la transformación de la antigua Shenzhen New Land Tool Planning &Architectural Design Co.Ltd(300778) En segundo lugar, los dividendos de la política en el contexto de la “combinación de alquiler y compra”. En cuanto al “alquiler”, el sistema de alquiler a largo plazo, que se basa principalmente en viviendas de alquiler de Seguridad, se convertirá en un complemento importante del sistema de vivienda existente, y se prevé que la inversión inmobiliaria en 2022 sea de 300000 a 350000 millones de yuan, con una contribución del 1,4% al 1,7% al crecimiento de la inversión inmobiliaria. En cuanto a la “compra”, se prevé que en 2022 se relajará gradualmente la política de restricción de la compra y el préstamo en la esfera de la vivienda comercial, especialmente en las ciudades de primer y segundo nivel, a fin de satisfacer las necesidades de vivienda urbana de la población neta; La mejora razonable de la demanda hipotecaria de vivienda también se satisfará eficazmente, la relajación de la política de ventas estimulará la demanda para ayudar a estabilizar la inversión inmobiliaria, esta tendencia se ha realizado gradualmente en 2022.
Esperamos que la inversión inmobiliaria supere las expectativas y contribuya a alcanzar el objetivo de crecimiento del 5,5%, en este contexto, los activos de capital se espera que el crecimiento constante de los sectores relacionados con el rendimiento de q1; Se espera que el rendimiento de los bonos a 10 años aumente aún más al 3,2% al final del primer trimestre y al comienzo del segundo trimestre.
Consejos de riesgo: la inversión en renovación urbana no es tan fuerte como se esperaba.
