¿Dónde está la propiedad? La regulación precisa de las políticas y la disminución de los fundamentos de las ventas han dado lugar a que algunas empresas inmobiliarias se enfrenten a una doble matanza del flujo de caja financiero y operativo, lo que ha dado lugar a una crisis del flujo de caja. Esta ronda de regulación y control es más precisa que antes, desde el lado de la oferta, el lado de la financiación, el lado de la demanda, el lado de la vivienda y otros aspectos del endurecimiento general. Tres líneas rojas, dos préstamos bancarios centralizados, la gestión y el control de los fondos financieros previos a la financiación de las políticas de financiación de las empresas inmobiliarias. El flujo de caja operativo también se ha visto obstaculizado por una supervisión más estricta de los fondos de venta previa a la venta. Al mismo tiempo, los gastos de los proyectos son relativamente rígidos, lo que da lugar a que las empresas inmobiliarias se enfrenten a la doble muerte del flujo de caja financiero y el flujo de caja operacional, la presión de contracción es mayor, la expansión es débil y la frecuencia de las tormentas eléctricas. Por lo tanto, el quid de toda la industria es que el flujo de caja no es suave, el lado de la demanda es demasiado débil, aunque en la actualidad hay algunas políticas de relajación de los préstamos para el desarrollo, los préstamos hipotecarios, los préstamos de la Caja de previsión y la supervisión de los fondos de venta anticipada en algunas ciudades, pero el aterrizaje de las políticas requiere tiempo y fuerza. Juzgamos que la política sigue siendo sólo la mitad, más dinero, la política de la demanda en el camino.
La contribución de la industria inmobiliaria a los ingresos fiscales locales ha aumentado constantemente, con un promedio provincial del 49,5% en 2020.
La contribución de la industria inmobiliaria a los ingresos fiscales nacionales se basa principalmente en los ingresos fiscales relacionados con los bienes inmuebles y los ingresos procedentes de la venta de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, que han alcanzado el 36% en la actualidad, y han aumentado en 2,67 PCT en 2015 – 2020.
La parte incremental se proporciona principalmente por los ingresos procedentes de la cesión de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. El grado de dependencia de los ingresos financieros de los gobiernos locales de la industria inmobiliaria es mayor, y las provincias más dependientes son Zhejiang, Hunan y Jiangsu. El más bajo es Ningxia, Mongolia Interior y Shanxi. En 2015 – 2020, la Dependencia de los ingresos fiscales locales de la industria inmobiliaria aumentó en todas las provincias de China, y el mayor aumento se produjo en las regiones económicamente más débiles de China Central y occidental, como Qinghai (29,2 PCT) / Hunan (26,8 PCT) / Shaanxi (23,7%).
La disminución de los ingresos fiscales debido a la disminución de los fundamentos inmobiliarios aumentará la relación de deuda local, afectará a la capacidad local de inversión y refinanciación, lo que dará lugar a una presión sobre el pago de intereses de la deuda de inversión urbana. A través de la siguiente cadena lógica: “reducción de los ingresos fiscales locales – aumento de la relación de deuda local – aumento de la volatilidad de la valoración de la deuda de inversión urbana – aumento del diferencial de tipos de interés – disminución de la capacidad de refinanciación – aumento de la probabilidad de impago no estándar – presión sobre El pago de intereses de la deuda de inversión urbana”, Tiene una serie de efectos negativos en las empresas de inversión de la ciudad. Las regiones con mayor ratio de deuda suelen tener un mayor margen de interés de la deuda de inversión urbana y una mayor frecuencia de impago no estándar.
En 2020, los ingresos procedentes de la transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal abarcan las provincias de Chongqing, Xinjiang, Hunan, Qinghai y Tianjin, que tienen un bajo múltiplo de intereses de vencimiento de los bonos de inversión urbana en 2022. Entre ellos, las finanzas locales de Tianjin, Hunan y Chongqing dependen en gran medida de la industria inmobiliaria, por lo que si la escala del mercado de la tierra disminuye, aumentará la presión sobre el pago de intereses de vencimiento de la deuda de inversión urbana en estas regiones.
Sugerencias de inversión: Creemos que los fundamentos siguen en el Fondo, pero la dirección de la política de flexibilización es clara, el mantenimiento de la placa de desarrollo inmobiliario “Aumento” de la calificación. Antes de que juzguemos que la actual ronda de políticas sigue siendo insuficiente, la reciente reducción de la proporción de pagos iniciales, la relajación de las políticas de cuatro límites, se espera que más políticas sean buenas en el camino, la dirección principal en la mejora de la financiación de las empresas, el lado de la demanda, etc. Creemos que “el lado de la política sigue siendo bueno – los fundamentos de la industria se espera que se recuperen – las empresas estatales centrales y las empresas privadas de alta calidad reanudan la recuperación de la tierra, la recuperación de la tasa bruta de interés de la tierra” es la lógica principal en 2022, alcanzará los fundamentos, El lado de la industria, la resonancia empresarial de tres niveles hacia arriba en la última etapa. Las empresas inmobiliarias con buenas calificaciones crediticias, abundante liquidez y buenas reservas de suelo son las principales opciones. Se recomienda prestar atención a las empresas inmobiliarias: a – Share Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) 00002 Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Norinco International Cooperation Ltd(000065) 6 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; H – Share China Overseas Development, Green City China, China Resources Land, Longhu Group, China jinmao, Xuhui holding Group, China Overseas macro Ocean.
Consejos de riesgo: el impacto de la epidemia supera las expectativas, las ventas superan las expectativas, la política fiscal inmobiliaria supera las expectativas, el impago del crédito de las empresas inmobiliarias y su impacto en el riesgo de proliferación.
