Event: Recent various levels of City Real Estate Regulation relax, including the first - line City of Guangzhou Lower 20 BP Housing Loan rate.
Conclusión básica: sobre la base de la fuerza de la política, el espacio de la política y la demanda real, la reciente relajación es sólo "un pequeño comienzo", la propiedad no se ha recuperado; Seguir sugiriendo que se espera una mayor flexibilización sustancial en todas las regiones, incluida la reducción de los tipos de interés hipotecarios, la reducción de la relación de pago inicial, el ajuste de las normas de suscripción de viviendas, la relajación de las restricciones a la compra y venta y otras políticas de la demanda, incluida la aceleración de La construcción de viviendas de Seguridad, la relajación de la gestión de los fondos de preventa, la optimización de las tres líneas rojas y otras políticas de la oferta, incluida la promoción moderada de la demanda de inversión. En circunstancias neutrales, se espera que el auge inmobiliario al final del q1 o al comienzo del Q2 toque Fondo.
1. En los últimos tiempos, la relajación sustancial del control inmobiliario, principalmente para las ciudades de segundo y cuarto nivel, pero también hay una ciudad de primera línea en Guangzhou. Como nuestro informe anterior "Real Estate is expected to be substantially Loose - the Housing Construction Ministry 2022 Working meeting signal" predicted: "Real Estate is expected to seek substantially Loose, especially Limited Purchase limit sales limit Loan and other Demand end Policy possible Loose," recently all areas have been released as scheduled. Desde el punto de vista regional: las ciudades de segundo y cuarto nivel se aflojan más obviamente, las principales medidas incluyen la reducción de los tipos de interés de los préstamos, la reducción de la proporción de pagos iniciales, el aumento de la cantidad de préstamos del Fondo de previsión, la relajación de las condiciones de los préstamos del Fondo de previsión, las subvenciones a la compra de viviendas y los descuentos de los préstamos, etc. Además, en las ciudades de primera línea, los seis principales bancos estatales de Guangzhou han reducido la tasa de interés de la primera suite en 20 BP, Beijing, Shanghai y Shenzhen sólo siguen temporalmente el 20 de enero 5 años LPR reducido 5 BP.
2. Desde el punto de vista de la fuerza de la política, la actual ronda de regulación inmobiliaria es obviamente más fuerte que en el pasado, aunque recientemente se ha aflojado, pero sólo "abrió una pequeña cabeza", la propiedad no se ha recuperado. En el informe anterior analizamos que esta ronda de regulación inmobiliaria a través de la gestión de la concentración de préstamos, tres líneas rojas, la concentración de la oferta y la demanda de bienes raíces, impuestos y otros medios, desde ambos extremos de la fuerza conjunta, la intensidad de la regulación es obviamente mayor que antes. Esto promueve el mercado inmobiliario para enfriar al mismo tiempo, también causó un gran impacto en la confianza de los residentes, las empresas inmobiliarias. Desde principios de este a ño, la disminución de la superficie de transacción de 30 viviendas comerciales y 100 tierras urbanas ha sido de aproximadamente - 24,7% y 42,1%, respectivamente, sin ninguna mejora significativa, lo que indica que el efecto de las políticas existentes, como la reducción de 5 BP en el período de cinco años anterior, es limitado, y también indica que la reciente relajación puede ser sólo un "pequeño comienzo", La recuperación de la propiedad en el futuro requerirá un mayor estímulo político (142 BP a los nueve meses y 244 BP a los 27 meses, respectivamente, para los dos últimos ciclos de reducción de las tasas hipotecarias).
3. Desde el punto de vista del espacio de políticas, la primera y la segunda línea generalmente restringen la compra y la venta, el espacio de relajación es más grande, la tercera y la cuarta línea y la mayoría de los siguientes no restringen la compra y la venta; La tasa nacional de interés hipotecario y la relación de pago inicial siguen siendo elevadas, cada ciudad de línea tiene un mayor espacio para la reducción. Teniendo en cuenta que la proporción de ventas de bienes raíces por debajo de la línea 34 es de casi el 7%, la superposición de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios se redujo a la tasa de recuperación de bienes raíces de 2 a 5 meses, si el seguimiento "una segunda línea de restricción de la compra y La venta de relajación + la tasa de interés de los préstamos hipotecarios por debajo de la línea 34 y la reducción de la relación de pago inicial", el auge inmobiliario se espera que toque el Fondo al final de q1 o Q2, o incluso una recuperación completa.
En primer lugar, la política de restricción de la compra y la venta de la primera y segunda línea tiene un gran espacio de relajación: en la actualidad, las ciudades de primera línea generalmente limitan la compra y la venta, 25 de las 31 ciudades de segunda línea también limitan la compra y la venta, y la mayoría de Las ciudades de tercera y baja línea no limitan la compra y la venta. En segundo lugar, la tasa nacional de interés hipotecario y la relación de pago inicial sigue siendo alta, la tasa de interés hipotecario, la tasa de interés de la primera Suite alrededor del 5,3%, la segunda Suite alrededor del 5,6%; La proporción de pago inicial, la primera Suite 20% - 50%, la segunda Suite 40% - 70%.
Si el seguimiento de la "primera y segunda línea de relajación de las restricciones de compra y venta + 34 y siguientes tipos de interés hipotecarios, reducción de la relación de pago inicial", se espera que el auge inmobiliario al final de q1 o Q2 toque el fondo inicial. Desde el punto de vista de la proporción de ventas de viviendas comerciales, en 2019 las ciudades de primera, segunda, tercera, cuarta y siguientes líneas representaron el 2,9%, el 29,1%, el 14,7% y el 53,4%, respectivamente. La tercera línea representa alrededor del 70% de las ventas de bienes raíces. Además, a partir de las dos primeras rondas de rendimiento, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios cayeron al Fondo de la recuperación inmobiliaria, con un intervalo de 2 a 5 meses. En general, si el seguimiento de la primera y segunda línea de la aparente relajación de los límites de compra, la tercera y cuarta línea y por debajo de la tasa de interés hipotecario y la relación de pago inicial, las expectativas neutrales, la actual ronda de auge inmobiliario se espera que al final del q1 o Q2 toque el Fondo, el punto optimista incluso puede ser significativamente más cálido.
4. Desde el punto de vista de la demanda real, la proporción de la demanda de inversión, la demanda rígida y la demanda de mejora de los residentes chinos puede estar cerca de 4: 4: 2; En vista de que "la vivienda no se especula" sigue siendo el tono principal, en la actualidad debe "liberar plenamente la demanda de vivienda de los residentes", en la medida de lo posible para satisfacer las necesidades inmediatas y mejorar la demanda (relajar la política del lado de la demanda, aumentar la construcción de viviendas de Seguridad, etc.), la demanda de inversión es la línea de base estable, promover moderadamente la recuperación (estabilizar los precios de la vivienda, estabilizar el período de previsión, etc.).
En cuanto a la proporción de la demanda de inversión, la demanda rígida y la demanda de mejora, los resultados de las diferentes encuestas son muy diferentes. En teoría, la demanda de bienes raíces puede dividirse en demanda rígida, demanda de mejora, demanda de inversión, pero en realidad estas demandas son difíciles de distinguir estrictamente, por ejemplo, muchos compradores de propiedades pueden mejorar la demanda y la demanda de inversión, en la actualidad, el mercado no tiene una opinión unificada sobre el cálculo de la proporción de tres grandes demandas. Por ejemplo, según un informe publicado anteriormente por el Centro de investigación e investigación financiera de los hogares de China (CHFS) de la Universidad de Finanzas y economía del suroeste, la proporción de la demanda de vivienda de inversión ha ido en aumento desde 2015, con sólo el 22% de la demanda rígida, el 22,9% de La demanda de mejora y el 55,1% de la demanda de inversión en las transacciones de vivienda de China en los tres primeros trimestres de 2018. De acuerdo con el retrato nacional de compradores de viviendas de 2018 publicado anteriormente por Shell Research Institute [2], la primera compra de viviendas (sólo necesita) representa entre el 60% y el 70%, la mejora de la demanda representa entre el 20% y el 30%, la demanda de inversión representa menos del 10%.
Según nuestras estimaciones, la demanda de capital y la demanda de capital pueden representar alrededor del 40%. Las ideas de cálculo son las siguientes: la primera Suite puede definirse como la demanda de vivienda, de acuerdo con los datos de la Comisión Reguladora Bancaria y de seguros de China, más del 90% de los préstamos personales de vivienda de los bancos son préstamos de la primera suite, los nuevos préstamos personales de vivienda en 2021 ascendieron a 3,8 billones de yuan, de acuerdo con la proporción de préstamos del 70% y la proporción de compra de nuevas viviendas, aproximadamente el doble de la proporción de préstamos de vivienda / nuevos préstamos (según los datos del Fondo Nacional de previsión de la vivienda), Las ventas de la primera suite en 2021 ascendieron a unos 7 billones de yuan, lo que representa alrededor del 39% de las ventas anuales de viviendas comerciales de 18,2 billones de yuan. En consecuencia, la proporción de la demanda de capital se redujo gradualmente del 6% en 2016 al 4%, y si la demanda de capital se mantiene estable en alrededor del 25%, la demanda de capital se ha elevado del 14% al 36%, lo que se aproxima a la escala de la demanda de capital. En términos generales, la demanda de inversión es razonable entre el 10% y el 20%, mientras que en China casi el 40% es obviamente demasiado alta.
En general, los altos precios actuales de la vivienda se superponen con un control estricto para frenar la demanda y mejorar la demanda, la falta de demanda de inversión induce las ventas inmobiliarias "Cliff". Por lo tanto, la Dirección General de seguimiento debe ser "liberar plenamente las necesidades de vivienda de los residentes", satisfacer las necesidades inmediatas y mejorar las necesidades en la medida de lo posible (relajar la política de la parte de la demanda, aumentar la construcción de viviendas de Seguridad, etc.), y la demanda de inversión a corto plazo debe basarse principalmente en la estabilidad, promover moderadamente (estabilizar los precios de la vivienda, estabilizar las expectativas, etc.).
5. En general, la proporción de la cadena inmobiliaria en el PIB es de casi el 25%, el crecimiento estable no puede separarse de los bienes raíces, y la gran probabilidad de que se produzca una mayor relajación sustancial en el futuro. Según el método de gastos, los datos de los últimos tres años (2018 - 2020) muestran que la formación de capital inmobiliario y el consumo residencial representan el 8,7% y el 9,2% del PIB, respectivamente, y la proporción correspondiente de bienes raíces en el PIB es de aproximadamente el 18%. Si las finanzas de la tierra, el consumo de artículos para el hogar (alrededor del 4,2% y el 2,3% respectivamente) también se incluyen, la cadena inmobiliaria representará casi el 25% del PIB. Seguimos advirtiendo que el crecimiento constante actual no puede prescindir de los bienes raíces, y que la recuperación general de los bienes raíces requiere una relajación más amplia y vigorosa, y que la mayor probabilidad de que se produzca una relajación sustancial de la regulación y el control, incluida la reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, La reducción de la relación de pago inicial, el ajuste de las normas de concesión de préstamos hipotecarios, la liberalización de las restricciones a la compra y la venta y otras políticas de la demanda, as í como la aceleración de la construcción de viviendas de Seguridad, la relajación de la gestión de los anticipos, Optimizar la política de tres líneas rojas.
Consejos de riesgo: situación epidémica, intensidad de la política, entorno externo y otros cambios más allá de lo esperado
