Comprar una casa es un gran problem a para muchas familias, aunque la probabilidad de que se encuentre con la casa antes de la entrega es muy pequeña, pero se encontró con una posible pérdida no es pequeña. Lo que es más preocupante es que los compradores de viviendas no sólo no pueden conseguir una casa, sino que también pagan préstamos hipotecarios a los bancos a tiempo.
Recientemente, el tribunal popular intermedio de la ciudad de Jiaxing, Provincia de Zhejiang, emitió un caso de preocupación, debido a la quiebra de la propiedad, los desarrolladores se declararon en bancarrota, el Tribunal decidió que los desarrolladores asumen la responsabilidad del reembolso de los préstamos restantes, no los compradores de viviendas. Anteriormente, un caso de la ley suprema exigía a los desarrolladores que pagaran sus hipotecas a los bancos. Sin embargo, estas decisiones en favor de los compradores de viviendas, han experimentado giros y giros, diferentes tribunales tienen diferentes interpretaciones de las disposiciones jurídicas, la interpretación judicial.
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Según el sitio web de Jiaxing Zhongyuan, en 2014, el Sr. Xu de Shanghai compró un conjunto de villas en Jiaxing y prestó 3,92 millones de yuan en préstamos hipotecarios bancarios. El Sr. Xu paga el primer pago después de que el Banco conceda el préstamo al desarrollador, el desarrollador no puede entregar la casa a tiempo debido a problemas de capital, lo que resulta en el fracaso del proyecto. En 2018, el desarrollador presentó una solicitud de liquidación de quiebras al Tribunal. Después de la investigación del Administrador de quiebras, el proyecto en cuestión no se completó para su aceptación y no se ajustó a las normas de entrega.
Más tarde, en la bancarrota de los desarrolladores, no hay esperanza de que la vivienda, el Sr. Xu ya no puede obtener la propiedad de la vivienda y dejar de pagar al Banco. En 2020, el Banco de préstamos demandó al Tribunal que siguiera pagando los préstamos restantes.
El Tribunal de Primera Instancia consideró que: El artículo 38 del contrato de préstamo y garantía para la compra de viviendas personales “Toda controversia que surja entre el prestatario o el hipotecador y el vendedor u otro tercero en relación con la calidad, el precio, la propiedad, las condiciones o cualquier otra cuestión relativa a los bienes inmuebles después de la concesión del préstamo no será pertinente para el prestamista, que tendrá la opción de seguir ejecutando el presente contrato o de exigir al prestatario que reembolse la totalidad o parte del préstamo en virtud del presente contrato por adelantado.” En consecuencia, el Tribunal dictaminó que el contrato de préstamo se había rescindido y el Sr. Xu devolvió más de 2,2 millones de yuan del principal y los intereses (incluidos los intereses de penalización) del préstamo bancario.
En otras palabras, el Sr. Xu no sólo perdió el caso, sino que el Tribunal también lo condenó a rescindir el contrato de préstamo con el Banco y a devolver más de 2,2 millones de yuan una vez, se puede decir que “perdió a su esposa y a sus soldados”. Sin embargo, el Sr. Xu se opuso a la decisión de Primera Instancia y tuvo un cambio dramático en la segunda.
Jiaxing Zhongyuan second instance believed that the dispute focus of the case is the individual Buying Loan and guarantee contract dismissed after Mr. Xu should bear the remaining Loan repayment Responsibility. El párrafo 2 del artículo 21 de la interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la ley aplicable a los casos de controversias relativas a contratos de compraventa de viviendas comerciales (en adelante, la interpretación judicial) dispone que el contrato de compraventa de viviendas comerciales también se rescindirá después de que se confirme que el contrato de compraventa de viviendas comerciales es inválido o se cancele o rescinda. El vendedor devolverá al garante y al comprador, respectivamente, el principal y los intereses del préstamo de compra y del Fondo de compra recibidos.
“Debido a que el desarrollador entra en el procedimiento de liquidación de quiebras y no puede entregar la casa al Sr. Xu, lo que hace que el contrato de venta de la casa comercial se disuelva, el Sr. Xu aboga por la cancelación del préstamo de compra individual y el contrato de garantía, la base es suficiente, debe apoyar, por lo que el desarrollador debe asumir la responsabilidad del reembolso del préstamo restante.” En última instancia, la decisión de segunda instancia del Tribunal Central de Jiaxing, el Banco propuesto por el Sr. Xu para devolver el préstamo restante, el pago de intereses y otras solicitudes no pueden establecerse, no apoyan.
¿Por qué el veredicto es diferente?
In addition to the above Case, in December 2020, The Supreme People ‘s Court judged the case (2019) The Supreme famin 245 again, the Developer was sentenced to repay the mortgage to the Bank for the Housing Supplies that have been released from the Commercial Housing sales contract.
El caso también fue un revés. De acuerdo con la sentencia de la Ley Suprema, Wang y otros tres compraron una casa comercial y solicitaron un préstamo hipotecario de 73,97 millones de yuan al Banco. Más tarde, debido a que el desarrollador no entregó la casa de acuerdo con el acuerdo, Wang ya no pagó el préstamo y fue llevado a la Corte por el Banco. El Tribunal de Primera Instancia consideró que los promotores inmobiliarios no habían entregado la vivienda a tiempo, lo que hacía que se cancelara el contrato de venta anticipada de la vivienda comercial, lo que daba lugar a la rescisión del contrato de préstamo firmado por el Banco y Wang Mou, y que la rescisión del contrato no podía atribuirse a los compradores de viviendas, por lo que los promotores inmobiliarios debían asumir la responsabilidad de compensar las pérdidas bancarias en lugar de Wang Mou.
El Banco se negó a aceptar la sentencia y el caso fue juzgado en segunda instancia. El Tribunal de segunda instancia también se basó en la interpretación judicial de la Ley Suprema, pero determinó que, desde el punto de vista de las relaciones jurídicas, el comprador Wang moumoumou es el desarrollador encargado de devolver el principal y los intereses del préstamo al Banco, pero el desarrollador no ha reembolsado, por lo que la relación jurídica civil entre Wang Mou y el préstamo del Banco no se ha eliminado. El Tribunal de segunda instancia dictaminó que debía revocarse la sentencia de Primera Instancia y exigirse a Wang que reembolsara el préstamo al Banco dentro de los 30 días siguientes a la entrada en vigor de la sentencia.
Después de eso, el caso entra en el juicio final de la Ley Suprema. La ley más alta apoyó la sentencia de primera instancia, pensando que debido a que el desarrollador no entregó la casa de acuerdo con el plazo acordado, el “contrato de pre – venta de la casa comercial” fue rescindido, el contrato de préstamo entre el comprador de la casa y el Banco también fue rescindido porque el propósito del contrato no se puede realizar, por lo tanto, el desarrollador debe devolver el principal y los intereses del préstamo de compra al Banco, Wang moumou y otros tres no tienen la obligación de devolver.
De los dos casos mencionados no es difícil ver que, aunque la interpretación judicial de la Ley Suprema, pero el Tribunal de la responsabilidad del reembolso no es el mismo, sino que también conduce a una gran diferencia en los resultados de primera y segunda instancia. According to China Judgment document Network, because the property can not be delivered, buying People abandon repayment, after being brought to court by the Bank cases not in a few, in some cases, the Court requires Buying People to the Bank repayment.
¿Por qué la decisión del Tribunal es diferente? A este respecto, el Director Ejecutivo de Beijing Gold v. Law Firm, el abogado Wang jiahong, dijo que el análisis de China y Nueva latitud y longitud, porque la interpretación judicial de la ley suprema del artículo 21, párrafo 1, tiene una comprensión diferente. El contenido del párrafo 1 del artículo 21 es el siguiente: si una de las Partes en un contrato de compraventa de viviendas comerciales que utilice el préstamo garantizado como método de pago solicita la confirmación de que el contrato de compraventa de viviendas comerciales es inválido o cancela o rescinde el contrato, si la parte garantizada presenta una solicitud de litigio Como tercera persona con derecho de reclamación independiente, la controversia sobre el contrato de préstamo garantizado de viviendas comerciales se resolverá conjuntamente; Si no se presenta ninguna demanda, sólo se tramitarán las controversias relativas a los contratos de compraventa de viviendas comerciales. Si la parte garantizada entabla una acción judicial separada en relación con una controversia sobre el contrato de préstamo garantizado de una vivienda comercial, la controversia sobre el contrato de compraventa de una vivienda comercial puede examinarse conjuntamente.
\u3000\u3000 “Las disposiciones anteriores significan que, cuando un comprador demandó al desarrollador para que rescindiera el contrato de compra, si el Banco también se presentó y dijo que tenía una reclamación independiente, la controversia contractual contra el desarrollador y la controversia sobre el contrato de préstamo del Banco pueden tratarse conjuntamente; si el Banco no presenta una reclamación, el Tribunal sólo puede conocer de los casos en que el desarrollador rescinde el contrato, y el contrato de préstamo del Banco no se conoce al mismo tiempo, Naturalmente, el comprador todavía tiene que pagar el préstamo. Dijo Wang jiahong.
También explicó que, “El juez de este juicio generalmente piensa que la relación entre el comprador y el desarrollador es el contrato de compra y venta de la casa, el comprador y el Banco es la relación del contrato de préstamo, los dos contratos son dos relaciones jurídicas independientes, el contrato de compra y venta se cancela, no significa que el contrato de préstamo también debe ser cancelado, después de todo, el Banco ha concedido el préstamo al desarrollador, ha ayudado al comprador a pagar la casa.”
Wang jiahong cree que tanto el Tribunal Central de Jiaxing como la jurisprudencia de la ley suprema pueden resolver conjuntamente las controversias sobre contratos de compra y venta y las controversias sobre contratos de préstamo.
Tal sentencia, más en línea con el espíritu legislativo de nuestro país, también puede proteger los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas. Al mismo tiempo, en la misma demanda, la solución de controversias sobre contratos de venta y préstamos también ahorra recursos judiciales.
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¿Si la propiedad está podrida, los compradores de propiedades pueden desconectarse? Wang jiahong recordó que los desarrolladores no pueden entregar la vivienda, no significa que los compradores de viviendas puedan dejar de pagar a los bancos, y, si los compradores de viviendas rompen la oferta sin autorización, los bancos tomarán ciertas medidas, como demandar a los compradores de viviendas para que reembolsen, sellar las casas de subastas, el comportamiento no reembolsado también se registrará en los malos registros, tendrá un impacto serio en el crédito de los compradores de viviendas.
Desde el punto de vista práctico, Wang jiahong sugirió que, si se encontraba con un desarrollo incompleto, los compradores de viviendas podían demandar a los tribunales para rescindir el contrato de compra y venta de viviendas comerciales y, al mismo tiempo, demandar la rescisión del contrato de préstamo bancario, el Tribunal decidió rescindir el contrato de préstamo y ordenó que el principal y los intereses de los préstamos bancarios restantes fueran sufragados por los promotores inmobiliarios, los compradores de viviendas podían dejar de reembolsar los préstamos. De lo contrario, no puede dejar de pagar el préstamo a voluntad.
En cuanto a los pagos iniciales y las pérdidas de préstamos anteriores, los compradores de viviendas deben exigir a los desarrolladores que asuman la responsabilidad de la indemnización. “Por lo general, el fracaso de la propiedad se debe a que los desarrolladores son insolventes, incluso si los compradores de viviendas pueden obtener una sentencia ganadora también se enfrentarán a la posibilidad de que los desarrolladores no puedan pagar. Por lo tanto, se recomienda que los compradores de viviendas inicien una demanda para considerar cuidadosamente la posibilidad de sellar la propiedad de los desarrolladores para proteger sus derechos e intereses, de lo contrario puede ser el dinero, la vivienda dos vacíos.”
El 24 de febrero, la Oficina celebró una conferencia de prensa sobre la promoción de la vivienda y el desarrollo urbano y rural de alta calidad, en la que ni hong, Viceministro de vivienda y desarrollo urbano y rural, dijo que las empresas inmobiliarias debían hacer frente resueltamente al riesgo de retraso en la ejecución de proyectos inmobiliarios debido al Impago de la deuda. Este trabajo se basa en el objetivo principal de “garantizar la seguridad de los edificios, proteger los medios de vida de las personas y garantizar la estabilidad”, la legalización y la comercialización como principios, la compactación de la responsabilidad principal de las empresas, la aplicación de la responsabilidad administrativa del gobierno local, el mantenimiento de la estabilidad Social y la protección de los derechos e intereses legítimos de las personas que compran viviendas.
