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El 15 de agosto, el tipo de interés del FML se redujo en 10 puntos básicos, hasta el 2,75%, superando las expectativas; de enero a julio, el aumento acumulado de los préstamos a medio y largo plazo a los residentes fue de 2,1 billones de yuanes menos. con el mercado inmobiliario que se mantuvo aletargado en julio y agosto, ¿hay margen para que bajen los tipos hipotecarios?
El mercado inmobiliario actual sigue siendo flojo y necesita urgentemente una bajada de los tipos de interés para estimular la demanda. En julio de 2022, la superficie de venta de inmuebles comerciales cayó un 28,9% interanual, lo que hace que la temporada baja sea aún más lenta. En los siete primeros meses de este año, la inversión en promoción inmobiliaria cayó un 6,4%, y el sector inmobiliario ha entrado en un círculo vicioso de "descenso de las ventas - dificultades en el funcionamiento de las empresas inmobiliarias - aumento de la presión del endeudamiento - falta de confianza en los compradores de viviendas - nuevo descenso de las ventas", y es urgente liberar la demanda de viviendas, impulsar las ventas del sector y avanzar hacia un círculo virtuoso impulsado por la recuperación de las ventas. La reducción de los tipos de interés es la clave para estimular la demanda.
Los tipos de los préstamos para la vivienda tienen margen para bajar en comparación con los mínimos históricos. En julio de 2022, los tipos principales de los préstamos para la primera y segunda suite en 103 ciudades clave eran del 4,35% y el 5,07%, respectivamente. Históricamente, el límite inferior de los tipos de interés de los préstamos personales comerciales para la vivienda era del 3,43%. Los tipos de interés actuales en las ciudades de primer nivel, como Pekín, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, son LPR más puntos de 55, 35, 20 y 30 pb para la primera suite y LPR más puntos de 105, 105, 60 y 60 pb para la segunda suite, lo que supone una diferencia mínima de 122 y 162 pb respectivamente con respecto al suelo histórico. Las ciudades de segundo nivel, como Tianjin y Chongqing, tienen tipos de interés LPR más puntos de -20 pb para la primera suite y LPR más puntos de 60 puntos básicos, una diferencia mínima de 82 y 162 puntos básicos, respectivamente, con respecto al límite inferior histórico, con margen para que los tipos de mercado bajen con respecto a los mínimos históricos.
En abril, el mecanismo de autorregulación de los precios de los tipos de interés del mercado estableció un "mecanismo de ajuste de los tipos de depósito basado en el mercado", por el que los bancos ajustan de forma independiente los tipos de depósito con referencia al rendimiento del Tesoro a 10 años y al LPR a un año. Alcanzó el 2,32% y el tipo de interés de los nuevos depósitos a plazo fijo contratados fue del 2,5%, 16 puntos básicos menos que un año antes.
Baja morosidad de los préstamos hipotecarios residenciales y margen de maniobra a la baja de los tipos de interés más puntos. Los tipos de las hipotecas residenciales se forman añadiendo puntos al tipo LPR, y la adición de puntos por encima del tipo base está relacionada con la prima de riesgo del préstamo. Desde el punto de vista de la calidad de los préstamos, la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios personales se ha mantenido durante mucho tiempo en torno al 0,3%, lo que es significativamente inferior a la tasa de morosidad de la industria manufacturera, el comercio mayorista y minorista, los servicios informáticos de transmisión de información y las industrias de software, etc. Incluso si el tipo de interés más punto a la baja puede cubrir totalmente la prima de riesgo de los préstamos hipotecarios para viviendas.
En conjunto, el segundo semestre del año puede ser propicio para un descenso de los préstamos para la vivienda. Dado que el FML superó las expectativas de un recorte de tipos de 10 puntos básicos en agosto, cabe esperar un recorte de los tipos de interés a 5 años durante el año. En la actualidad, las ciudades de primer nivel, la segunda suite y el límite inferior histórico de al menos 122 y 162bp diferencia, las ciudades de segundo nivel al menos 82 y 162bp diferencia, con el fin de reservar el espacio de la política por 6 veces para el descuento, se espera que sea una ciudad de primer nivel las tasas hipotecarias y 20bp espacio hacia abajo, las ciudades de segundo nivel y 15bp espacio hacia abajo.
Consejos de riesgo Los tipos de interés de las políticas caen por encima de las expectativas; las ventas inmobiliarias no son las esperadas; la recuperación económica no es la esperada.
