El 8 de noviembre, la “segunda flecha” de la financiación de la empresa privada encendió instantáneamente la esperanza del mercado en las políticas de rescate inmobiliario, y la ansiosa expectativa de reparación de inmuebles no tuvo precedentes. Las acciones de a de bienes raíces y las acciones de Hong Kong de bienes raíces tuvieron un buen rendimiento, con el índice de acciones de a y de acciones de Hong Kong de bienes raíces subiendo un 10,6% y un 16,6% respectivamente en los últimos cinco días de negociación (11.08-11.14). Incluso, la reciente política inmobiliaria positiva se ha adelantado, y como resultado, el mercado de bonos se ajustó bruscamente el lunes, con el tipo de la deuda pública a 10 años subiendo rápidamente del 2,74% (el viernes pasado) al 2,84% (este lunes), es decir, 10 puntos básicos más en un solo día.
Se introdujeron políticas inmobiliarias positivas, cumpliendo con nuestra opinión anterior de que la propiedad no puede estar ausente del desarrollo económico de China.
Cuando las exportaciones, que apuntalaron los tres primeros trimestres del año, caigan por debajo de cero en términos interanuales, la actual ronda de mínimos inmobiliarios empezará por fin a normalizarse y a repararse, que es el punto de nuestro juicio anterior de que “puede estar llegando un cambio clave” en el cuarto trimestre.
A principios de año, el tipo del Tesoro a 10 años rondaba el 2,8%, y ahora el tipo del Tesoro a 10 años ha vuelto al 2,8% de nuevo, y los tipos del Tesoro han experimentado una montaña rusa desde principios de año.
La lógica principal del mercado de bonos que captamos antes se verificó: la dirección de los tipos de interés este año se mantiene a raya gracias al sector inmobiliario.
Las expectativas de la política inmobiliaria han sido muy claras, no hay discusión al respecto. La pregunta más importante ahora es: ¿qué otras políticas de rescate inmobiliario habrá en el futuro antes de que el sector inmobiliario de China pueda finalmente dar paso a un nuevo desarrollo normal?
Para juzgar el futuro de la política inmobiliaria de China y la tendencia actual, podríamos formular tres preguntas.
Primera pregunta, ¿cuál es el quid del problema de la actual ronda inmobiliaria?
La regulación inmobiliaria de China ha pasado por múltiples ciclos, todos los cuales pueden resumirse invariablemente como miniciclos de demanda, es decir, ciclos que fluctúan debido a la contracción y la expansión de las ventas de inmuebles terminales.
A diferencia de los ciclos anteriores, la contracción del actual ciclo inmobiliario se debe a la resonancia entre la oferta y la demanda. La venta de inmuebles ha disminuido (por el lado de la demanda) y la liquidez de las empresas privadas de vivienda es escasa (por el lado de la oferta). La escasa liquidez de las empresas privadas de vivienda afectó a la finalización y la entrega, lo que a su vez mermó las expectativas de los residentes en cuanto a la propiedad de la vivienda. A medida que las expectativas de los residentes en cuanto a la compra de viviendas disminuyan, los precios de las mismas también lo harán. El sector inmobiliario tiene fuertes atributos financieros de “compra al alza, no a la baja”, los precios de la vivienda han caído más de la cuenta, las ventas inmobiliarias han tardado en repuntar y el flujo de caja de las empresas inmobiliarias se ha vuelto a reducir.
Se puede ver que la actual ronda de descenso cíclico de los bienes raíces, detrás de la demanda no es simplemente insuficiente, pero la oferta y la demanda de resonancia superpuesta. Por ello, esta ronda de velocidad de enfriamiento de los bienes raíces, los datos de los diversos aspectos de la gran caída, rara vez ocurrió en la historia.
La lógica subyacente de la resonancia entre la oferta y la demanda, el alto apalancamiento de las empresas inmobiliarias se suprime, el flujo de caja de la cadena inmobiliaria está bajo presión, y el flujo normal de “ventas – financiación – adquisición de terrenos e inversión – ventas” se interrumpe, lo que es el origen de esta ronda de problemas inmobiliarios.
Segunda pregunta, ¿es suficiente la política de reparación de la financiación de la empresa privada por el lado de la oferta?
La política inmobiliaria desde este año, la dirección de la flexibilización ha sido relativamente clara. No sólo la demanda de políticas basadas en la ciudad para ajustarse es floja, las restricciones de financiación inmobiliaria se están relajando, sin embargo el precio del mercado no ha dado una respuesta positiva durante mucho tiempo.
Hasta principios de noviembre de financiación de la empresa privada “segunda flecha” de expansión, para las empresas privadas de vivienda de financiación de la señal de reparación de flujo de caja es muy clara, el mercado es significativamente el precio de reparación de bienes raíces.
El mercado es tan diferente de las diferentes políticas de retroalimentación, sólo porque las limitaciones de las ventas de la ciudad de baja energía abierta, no puede realmente estimular eficazmente los residentes para la compra de las expectativas de la vivienda, las ventas de bienes raíces son difíciles de estabilización sustancial, el flujo de caja de bienes raíces no puede mejorar efectivamente.
Sólo para resolver el problema de efectivo de financiación de la empresa privada no es suficiente, creemos que para arreglar la ronda actual de los problemas de bienes raíces, la necesidad de resolver sustancialmente el dilema actual de liquidez de bienes raíces. Además de reparar las limitaciones de tesorería de la financiación de la empresa privada, también es necesario promover el retorno de las ventas finales de viviendas, cortando la retroalimentación negativa entre las expectativas de los residentes y la tesorería de las empresas inmobiliarias.
Tercera pregunta, ¿el futuro mercado también marcará las buenas políticas inmobiliarias?
Creemos que hay tres tipos de políticas inmobiliarias positivas que pueden surgir en el futuro.
La ronda actual del sector inmobiliario se enfrenta a problemas de liquidez y sigue necesitando más medidas de alivio de la liquidez inmobiliaria en este momento, que es uno de ellos.
Otra razón importante por la que la ronda actual de la propiedad está excesivamente estresada es la epidemia. Afecta a las expectativas de ingresos de los residentes y también a la venta de propiedades, después de todo, la propiedad depende de los escenarios de venta fuera de línea. El arreglo de los bienes raíces de las expectativas de la política a los datos realistas, pero también necesitan la epidemia para mejorar con, este es el segundo.
En respuesta a la tendencia a la baja a largo plazo de los bienes raíces, debilitar los atributos financieros de los bienes raíces a nivel macro, controlar el comportamiento de alto apalancamiento de las empresas inmobiliarias y remodelar el patrón de la industria inmobiliaria, que es el enfoque de la política a largo plazo de los bienes raíces, este es el tercero.
Mirando hacia atrás, la dirección de la actual ronda de “camino a la redención” inmobiliaria de China está clara, pero el camino es largo y difícil.
Riesgos: la evolución de las epidemias supera las expectativas; los riesgos geopolíticos; la regulación política supera las expectativas.
