En octubre, un total de 7 de las 22 ciudades llevaron a cabo una oferta concentrada de suelo, a saber, Guangzhou, Chengdu, Tianjin, Nanjing, Jinan, Suzhou y Wuxi. A partir de los resultados de las siete ciudades, creemos que existen las siguientes características: en primer lugar, la política relacionada con el suministro de suelo centralizado se ha relajado, y algunas ciudades tuvieron que romper el límite de suministro de suelo centralizado que no excedía de tres veces al año porque no podían completar el plan anual de suministro de suelo, y llevaron a cabo la cuarta ronda de suministro de suelo centralizado; en segundo lugar, las ciudades pueden evitar en su mayoría el fenómeno de la subasta abortada de grandes superficies formalmente, pero el tipo de prima que ha tocado fondo todavía puede reflejar el auge del mercado del suelo; en tercer lugar, en el mercado inmobiliario nacional, el mercado del suelo no es bueno. En tercer lugar, al caer el sector inmobiliario nacional en un frío invierno, se ha intensificado la divergencia entre la capacidad de inversión de las empresas y la capacidad de las ciudades para atraer inversiones, y algunas ciudades siguen sin poder salir de esta situación a pesar de que la política ha hecho hincapié en la prohibición de las inversiones urbanas para apoyar el fondo.
I. Desde la segunda mitad de 2021, el mercado del suelo ha seguido enfriándose, la aplicabilidad de la política centralizada de suministro de suelo ha cambiado y algunas ciudades han tenido que romper las restricciones de la política.
La intención original de la política de oferta centralizada de suelo era “estabilizar los precios de la propiedad, los precios del suelo y las expectativas”, lo que se ha desviado de la realidad actual del mercado del suelo, y como el mercado del suelo se enfrió repentinamente en la segunda mitad de 2021, las ciudades ajustaron a la baja la cantidad de suelo suministrado para evitar grandes subastas abortivas, pero este movimiento también llevó directamente a que el plan anual de suministro de suelo no pudiera contar con tres rondas de oferta centralizada de suelo. Esto se hizo. Por ello, a principios de este año, algunas ciudades anunciaron planes para llevar a cabo cuatro rondas de suministro de suelo centralizado durante el año.
Observamos que en octubre, las ciudades de Suzhou y Wuxi pusieron en marcha su cuarta ronda de oferta de suelo centralizada del año, superando el límite de no más de tres rondas de oferta de suelo centralizada al año. Además, en septiembre, la Oficina de Recursos Naturales y Planificación de Wuhan emitió un aviso en el que indicaba que tiene previsto seguir organizando tres lotes de oferta centralizada de terrenos en septiembre, octubre y noviembre, con lo que el número total de ofertas centralizadas de terrenos será de seis para el año; en el mismo mes, Changsha notificó oficialmente que su método de promoción de terrenos se ajustará y que ya no promoverá terrenos por lotes anuales, sino que actualizará su promoción con carácter anual. En este punto, la política de suministro de suelo centralizado en muchas ciudades se ha relajado en diversos grados. En nuestra opinión, el “sobrecalentamiento” del mercado del suelo a principios de 2021 ya no existe, y la política de oferta centralizada de suelo ha elevado el umbral de inversión para las empresas inmobiliarias hasta cierto punto, y el número de empresas inmobiliarias capaces de participar profundamente en la oferta centralizada de suelo es muy limitado en el entorno actual del sector. Por lo tanto, la relajación de las normas de suministro de suelo centralizado o la retirada del modo de suministro de suelo centralizado en algunas ciudades es una opción inevitable durante el descenso del mercado del suelo.
En segundo lugar, a partir de los resultados de la oferta centralizada de suelo en octubre, el calor del mercado del suelo se mantuvo bajo y la tasa de prima general de la oferta centralizada de suelo en muchas ciudades tocó fondo.
Las siete ciudades que llevaron a cabo una oferta centralizada de suelo en octubre no tuvieron una gran superficie de subastas abortadas, pero el bajísimo tipo de prima del suelo reflejó que el calor del mercado del suelo no se recuperó. Guangzhou fue la única ciudad de primer nivel que lanzó una oferta concentrada de suelo en el mes, con una tasa de prima de sólo el 0,5%, en comparación con el 5,60% y el 6,55% de las dos primeras rondas de este año, y tres parcelas fueron abortadas y dos se dieron por terminadas a principios de la ronda, lo que dio lugar a una tasa de rotación de sólo el 75,00%. Entre las restantes 6 ciudades de segundo nivel, Tianjin, Jinan, Suzhou y Wuxi tuvieron 0 tasas de subasta abortadas; Chengdu tuvo 44 de sus 48 parcelas vendidas y 4 abortadas; Nanjing tuvo 31 de sus 46 parcelas vendidas, 1 abortada y 14 pospuestas. En cuanto a los tipos de prima, todos los lotes vendidos en Jinan, Suzhou y Wuxi se vendieron a precios de reserva, mientras que los tipos de prima globales en Nanjing, Chengdu y Tianjin fueron del 2,58%, 0,44% y 0,13%, respectivamente. En general, a excepción de una parcela en Nanjing, la mayoría de las parcelas restantes se vendieron al precio de reserva y un pequeño número se vendió con una prima baja, por lo que el mercado del suelo sigue siendo muy indiferente.
Tres, el Ministerio de Finanzas emitió un aviso en septiembre, prohibir estrictamente la compra de tierras a través de las empresas de propiedad estatal y otras formas de aumentar los ingresos de transferencia de tierras, pero a partir de la realización del próximo mes de la oferta de tierras concentradas, algunas ciudades de la ciudad para invertir en el papel de la parte inferior sigue siendo prominente.
De la lista de empresas de adquisición de suelo en las siete ciudades con oferta concentrada de suelo, se desprende una clara diferenciación en la capacidad de las ciudades para atraer inversiones. Como ciudad de primer nivel, la oferta concentrada de suelo de Guangzhou atrajo la participación de grandes empresas inmobiliarias de marca como Poly, China Railway Construction Corporation Limited(601186) , China Construction Real Estate y China Resources Land, manteniendo el tema principal de las empresas estatales centrales. Además, Wuxi también atrajo cinco adquisiciones de terrenos por parte de dos grandes empresas inmobiliarias de marca, a saber, Greenland y Poly, lo que muestra signos de un repunte en el calor en comparación con la última ronda de oferta de terrenos concentrados, que estuvo dominada por empresas locales.
Entre las restantes ciudades, Chengdu, Nanjing y Jinan tuvieron en general una mayor participación de las empresas de inversión urbana. Nos preocupa que el 24 de septiembre el Ministerio de Finanzas haya emitido un aviso sobre el refuerzo de la gestión de los “tres fondos públicos” para controlar estrictamente los gastos generales, en el que se menciona que “está estrictamente prohibido reservar tierras mediante el aumento de las deudas, no aumentar los ingresos por transferencia de tierras mediante la compra de tierras por parte de las empresas estatales, y no compensar el déficit de ingresos fiscales mediante la creación de nombres falsos”. Al mes siguiente de la emisión de la circular, se notificó a los tres gobiernos de la República Popular China (RPC) y a la El mes siguiente a la publicación del anuncio, el papel de la inversión en las ciudades no se debilitó, lo que refleja la falta de atractivo de las ciudades para la inversión interna. Por el contrario, los resultados de Tianjin en esta ronda de oferta concentrada de suelo han mejorado, ya que sólo cuatro de los 17 lotes vendidos fueron ganados por las CIC, y otros cuatro conjuntamente por las CIC y las empresas centrales privadas o estatales, lo que supone una mejora significativa respecto a la anterior ronda de oferta concentrada de suelo, en la que el 80% de los lotes fueron ganados por las CIC. Suzhou también atrajo a varias empresas privadas y empresas inmobiliarias de marca en esta ronda de oferta concentrada de suelo, con un total de ocho empresas privadas que participaron y adquirieron parcelas. La amplia participación de las empresas privadas es un importante indicio de la diferencia en el calor del mercado del suelo de la ciudad.
