[Pregunta del día
En términos de estructura, la migración de la población también tiene un impacto en la demanda de vivienda, ya que las ciudades con una mayor afluencia neta de residentes urbanos permanentes tienden a generar más demanda de nuevas viviendas.
1) Podemos ver claramente que el crecimiento de la población en las ciudades de primer nivel se ha ralentizado significativamente en los últimos años. 0,3 millones de personas vivirán en Pekín en 2021, 23.000 más en Shanghai, 111000 más en Guangzhou y 48.000 más en Shenzhen. Según el plan director de la ciudad, las cuatro ciudades de primer nivel tienen un techo de población residente combinado de 87 millones, con un “saldo” de población residente global de sólo 3.727500, incluyendo Shanghái, que tiene un “saldo” de 105700 restantes del techo de población residente de 25 millones. Shanghái está a sólo 105700 personas del techo de 25 millones. En cuanto al control total de la población, las ciudades de primer nivel, en particular Pekín y Shangai, son las que menos libertad de establecimiento tienen. Argumentamos que existe un efecto de escala decreciente en el tamaño de la población urbana y las economías urbanas, y que cuando las ciudades alcanzan sus márgenes de crecimiento, los aumentos de población apenas mejoran la eficiencia urbana. Para las ciudades de primer nivel, el tamaño de la población es la base del desarrollo, y la calidad y la estructura de la población son la clave del desarrollo. Al mismo tiempo que controlan la afluencia de población, las ciudades de primer nivel también están liberalizando el umbral de asentamiento de talentos y atrayendo la afluencia de talentos de nivel medio y alto mediante el ajuste de sus políticas de asentamiento, lo que optimizará aún más su estructura de población y logrará un desarrollo urbano sostenible. Las ciudades de primer nivel están convirtiendo el dividendo demográfico en un dividendo de talento, entrando en una era de crecimiento plano paralelo y de optimización estructural.
(2) Entre las ciudades de segundo nivel, Wuhan, Chengdu, Chongqing, Xi’an y Hangzhou tienen una gran afluencia neta de residentes urbanos. Creemos que las ciudades de segundo nivel todavía están en la fase de competencia por el incremento de la población, y a medida que el desarrollo de la población de China se convierte en una fase de reserva, la forma en que cada ciudad atraiga el incremento de la “reserva” determinará el futuro patrón de competencia de la ciudad. En el pasado, las ciudades de primer nivel atraían a un gran número de personas en virtud de sus ventajas industriales, pero en los dos últimos años la gente ha empezado a “huir” de las ciudades de primer nivel, y las capitales de provincia más cercanas a sus ciudades de origen y con entornos humanistas similares se han convertido en una mejor opción. Wuhan ha experimentado una recuperación económica en la era post-epidémica, añadiendo más de un millón de nuevos residentes urbanos durante dos años consecutivos; Xi’an y Zhengzhou también han visto incrementos mayores en los últimos dos años; con el desarrollo del cluster de ciudades Chengdu-Chongqing, el atractivo poblacional de Chengdu y Chongqing también ha aumentado significativamente; Hangzhou, que tiene más recursos, también ha desarrollado un fuerte atractivo poblacional. 2021 la afluencia neta de población residente urbana a las ciudades de segundo nivel es de 307000 por ciudad, con Wuhan En 2021, la afluencia neta media de residentes urbanos en las ciudades de segundo nivel es de 307000 por ciudad, siendo Wuhan, Chengdu y Chongqing las que tienen una mayor afluencia neta, de 1,05, 720000 y 300000 respectivamente. (Cálculo: entrada neta de población urbana residente en el año T = tasa de urbanización en el año T * población residente en el año T – (T-1) tasa de urbanización en el año T * (T-1) población residente)
Desde la perspectiva de la migración de la población, la demanda media anual de nuevas viviendas es de 2,68 millones de pies cuadrados para una sola ciudad de nivel 1 y de 1,04 millones de pies cuadrados para una sola ciudad de nivel 2. Calculamos la nueva demanda de vivienda en cada ciudad basándonos en la nueva población urbana residente * superficie de vivienda per cápita en cada ciudad. Entre las ciudades de primer nivel, Pekín y Guangzhou tienen una demanda media anual de viviendas nuevas relativamente alta, de más de 3,5 millones de pies cuadrados; entre las ciudades de segundo nivel, Chongqing, Wuhan, Hangzhou y Xi’an tienen una demanda relativamente alta, de más de 13 millones de pies cuadrados. Entre las ciudades de tercer y cuarto nivel, Jinhua y Wuhu tienen una demanda media anual de viviendas nuevas de más de 3,5 millones de ping.
[Comentarios finales de hoy].
En cuanto al rendimiento del mercado en general, el sector inmobiliario de Shenwan subió hoy (1 de septiembre) un 1,22%, con un rendimiento del 2,08% en relación con el CSI 300; el sector inmobiliario del Hang Seng cayó un 0,29%, con un rendimiento del 1,50% en relación con el índice Hang Seng. El sector inmobiliario de Shenwan, las empresas centrales, las empresas estatales locales y las empresas privadas subieron y bajaron una media del 2,02%, 2,05% y 1,33% respectivamente. La mejora del descenso de las ventas, la política siguió relajando la mesa para impulsar el sector. Por un lado, según los datos de Kerry, en agosto las 100 principales empresas inmobiliarias para lograr las ventas de calibre completo de 602,3 mil millones de yuanes, básicamente anillo plano, la disminución interanual se redujo en 5,4 puntos porcentuales a 34,1%, pero acumulativamente, las 100 principales empresas inmobiliarias en enero-agosto cantidad de ventas de disminución interanual sigue siendo en un nivel alto de 47,6%, la industria en su conjunto la confianza está todavía en un nivel bajo, las ventas en la fase de tocar fondo. Por otra parte, la reunión ordinaria de ayer del Consejo de Estado de nuevo, el apoyo rígido y la mejora de la demanda de vivienda, local “una ciudad, una política” con una buena caja de herramientas de política, el uso flexible de la etapa de la política de crédito y préstamos especiales para proteger la entrega de los edificios. Creemos que se espera que la política de flexibilización de la demanda se refuerce aún más.
En cuanto al rendimiento de los valores individuales, las principales empresas inmobiliarias de la clase A subieron y bajaron una media del 1,02%, siendo las tres primeras Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Yango Group Co.Ltd(000671) y Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , que subieron y bajaron un 4,63%, un 1,86% y un 1,51% respectivamente. Las acciones de la corriente principal de la vivienda nacional hoy subió y bajó por un valor promedio de 1,14%, los tres primeros son China Jinmao, Midea Land, C & D Internacional, arriba y abajo por 7,23%, 3,09%, 1,65%, son las empresas privadas de alta calidad y estables empresas estatales centrales de liderazgo, que en la noche de ayer Kerry anunció la lista de ventas de agosto, China Jinmao, C & D Internacional tasa de crecimiento de las ventas de un solo mes se convirtió en positivo.
