[Pregunta del día
La esencia de la alta rotación de las empresas inmobiliarias es la alta rotación del capital, cuyo núcleo es cómo minimizar la ocupación de los fondos del proyecto por unidad de tiempo, o maximizar el rendimiento de los fondos propios por unidad de tiempo. Por lo tanto, la velocidad de retorno de los fondos propios es el verdadero sentido de la velocidad de rotación.
La alta rotación es el resultado inevitable del aumento del precio del suelo y del rápido apalancamiento de las empresas inmobiliarias en el mercado inmobiliario chino. El modelo de alta rotación de las empresas inmobiliarias nació en 2008. La llamada rotación significa “no presionar sobre los bienes”, tomar un terreno, iniciar la construcción, venderlo rápidamente y volver a invertirlo tras un rápido retorno del capital. La razón más fundamental del modelo de alta rotación es el aumento del precio del suelo. En los últimos diez años, de 2011 a 2021, la tasa de crecimiento anual compuesto del precio medio de las transacciones de suelo alcanzó el 11,0%, mientras que la tasa de crecimiento anual compuesto de los precios de los inmuebles fue solo del 6,6%, siendo la tasa de crecimiento global de los precios del suelo más rápida que la de los precios de los inmuebles. La rentabilidad global de los proyectos inmobiliarios se está reduciendo gradualmente, y para los promotores, la rentabilidad de los recursos del suelo ya no es aplicable al mercado en esta etapa. La alta rotación de los proyectos tiene un significado práctico más evidente, ya que puede mejorar la eficiencia del uso del capital, permitiendo que el dinero limitado cree más valor en un tiempo limitado.
La relación entre el suelo y la propiedad en todas las clases de energía ha seguido una tendencia a la baja desde 2013. El aumento del precio del suelo en relación con el de la propiedad ha reducido en cierta medida los márgenes de beneficio en las ciudades de todos los niveles energéticos, y también ha repercutido en las empresas inmobiliarias que antes apostaban por “acaparar suelo para aumentar su valor”. En estas circunstancias, el precio relativamente alto de los terrenos acaparados y la reducción de los márgenes de beneficio provocada por el aumento de los precios de los terrenos, entonces, desde la perspectiva del ROE, la mejora del índice de rotación es una de las formas eficaces de aumentar la rentabilidad global de las empresas. El modelo de “alta rotación” fue adoptado por un número creciente de empresas inmobiliarias entre 2013 y 2018.
En 2008, Vanke, una de las principales empresas inmobiliarias, propuso el modelo “5986”, que se consideró el punto de partida de la alta rotación. En 2010, Vanke logró un gran avance de 100000 millones de dólares en ventas aplicando el modelo de alta rotación, lo que desencadenó un boom de alta rotación en el sector, haciendo de 2010 el primer año de alta rotación. Entre 2012 y 2018, el número de proyectos en BIG crece a un ritmo superior al 35%, alcanzando un nivel máximo del 102% en 2017. Entre 2010 y 2017, las ventas de Beyoncé crecieron a una tasa anual compuesta del 54%, encabezando las listas de ventas de las inmobiliarias chinas en 2018 y llevando al extremo el modelo de alta facturación. El período 20082018 se considera una década de oro del desarrollo inmobiliario, acompañado por el aumento de la escala de las empresas inmobiliarias de alta facturación representadas por BIGUYUAN. Esta fase se caracterizó por dos rasgos principales: en primer lugar, un enfoque dirigido por el promotor que hacía hincapié en una alta rotación desde la adquisición del suelo hasta la venta, recuperando así el flujo de caja rápidamente; y en segundo lugar, el uso del apalancamiento para obtener financiación de bajo coste de fuentes externas cuando era posible. Con la tendencia continuada de desapalancamiento en el sector financiero a partir de 2017, los canales de financiación para las empresas inmobiliarias se estrecharon aún más a partir de 2018. Bajo la presión de las políticas y la presión del aumento del suelo más rápido que el de los precios de la vivienda, el modelo de doble altura de alta rotación acompañado de un alto apalancamiento parece haber alcanzado un punto de inflexión.
Reducir los costes, acortar el tiempo que transcurre desde la adquisición del terreno hasta la construcción y la preventa, y acelerar el ritmo de la retirada del servicio puede ayudar eficazmente a las empresas inmobiliarias a mejorar su propio volumen de negocio. El índice de rotación del capital propio significa el número de veces que se puede girar el capital propio en un año, y cuanto antes sea positivo el capital propio, mayor será el índice de rotación del capital propio. Es importante aclarar aquí que el tiempo positivo de los fondos propios no es el mismo que el tiempo positivo del flujo de caja del proyecto, hay una cierta diferencia de tiempo entre ambos, el tiempo positivo de los fondos propios es anterior al tiempo positivo del flujo de caja del proyecto. Hay tres indicadores clave que afectan al tiempo de retorno positivo de los fondos propios: 1) el coste del proyecto, que sólo tiene en cuenta el coste del terreno y el de la construcción, pero no el coste del capital y los diversos impuestos; 2) el tiempo que transcurre desde la adquisición del terreno hasta la construcción y la preventa; 3) la rapidez de la retirada de la venta. Si una empresa inmobiliaria puede reducir los costes de los proyectos, acortar el tiempo que transcurre desde la adquisición del terreno hasta la construcción y la preventa, y acelerar la velocidad de la puesta en marcha de las ventas, sus proyectos de desarrollo podrán alcanzar un volumen de negocio más extremo.
Al considerar los proyectos simultáneos, una empresa inmobiliaria puede invertir rápidamente su propio capital en el siguiente proyecto una vez que el anterior haya sido reembolsado, de modo que el capital sigue rodando. Cuando se acelera la velocidad de rotación del capital de cada proyecto, el efecto de acortar el tiempo de retorno de los fondos propios será más evidente cuando se superpongan varios proyectos. Por lo tanto, mientras las grandes empresas inmobiliarias sigan asumiendo nuevos proyectos y mantengan su capital de forma eficiente, el modelo de alta rotación puede seguir siendo más ventajoso.
Sin embargo, con la promoción continua del desapalancamiento, el endurecimiento de la financiación frontal, las dos concentraciones de préstamos bancarios, las tres líneas rojas y la regulación reforzada de los fondos de preventa han restringido el flujo de caja de las empresas inmobiliarias y la escala de las deudas, y las “dos concentraciones” de la oferta de suelo en el lado de la inversión han limitado el tiempo de las empresas inmobiliarias para comprar “materias primas”. Por el lado de la inversión, la oferta de suelo “dos veces centralizada” ha restringido el momento de la compra de “materias primas” por parte de las empresas inmobiliarias, reduciendo así la eficacia del uso de los fondos. Por el lado de la demanda, el auge de las ventas ha seguido disminuyendo, la velocidad de agotamiento ha caído en picado y el rendimiento es menor de lo esperado, todo lo cual apunta a la pérdida integral de los requisitos previos para la “alta rotación”. En particular, el estallido de la crisis de liquidez de las empresas inmobiliarias se ha convertido en el punto de inflexión del modelo de la industria, y el modelo de alta rotación de la industria inmobiliaria puede haber llegado a su fin.
El sector inmobiliario está en proceso de reforma de la oferta y de liquidación. Cuanto más rápido se expandan las empresas inmobiliarias en la anterior estrategia de alto volumen de negocio, más alto será el endeudamiento y más presión habrá para romper sus cadenas de capital en este momento. Creemos que el panorama futuro del sector puede cambiar a una cuota de mercado del 10% para las empresas puramente privadas y del 90% para los promotores con empresas estatales centralizadas + propiedad mixta. La mitad de las empresas inmobiliarias eliminadas cambiarán a negocios basados en la construcción, y la otra mitad será eliminada por completo.
[Comentarios finales de hoy].
En cuanto al rendimiento del mercado en general, hoy (29 de agosto), el sector inmobiliario de Shenwan cayó un 0,19%, con un rendimiento del 0,25% en relación con el CSI 300; el sector inmobiliario del Hang Seng cayó un 0,75%, con un rendimiento del -0,02% en relación con el índice Hang Seng. El sector inmobiliario de Shenwan, las empresas centrales, las empresas estatales locales y las empresas privadas subieron y bajaron una media de 0,19%, 0,50% y 0,64% respectivamente. La placa siguió cayendo, por un lado, en ausencia de catalizadores obvios, la transmisión de la política anterior todavía necesita tiempo, la industria está todavía en la etapa de tocar fondo, los datos de transacciones semanales de alta frecuencia nuevos y de segunda mano también no vio una recuperación significativa; por otra parte, el período de divulgación intensiva de informes se acerca, las empresas de bienes raíces en general, la disminución de rendimiento en serio.
Desde el rendimiento de las acciones individuales, las principales empresas de bienes raíces de la acción A de hoy, el valor promedio de -0,52%, los tres primeros son Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , arriba o abajo de 0,39%, 0,00%, 0,00%, de los cuales Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) el viernes para pagar la segunda fase de la nota a medio plazo 2020 interés anual de unos 130 millones. Los principales valores inmobiliarios subieron y bajaron una media del -1,08% hoy, siendo los tres primeros China Jinmao, Midea Land y Yuexiu Property, que subieron y bajaron un 0,60%, un 0,35% y un 0,30% respectivamente. Estados Unidos publicó su informe provisional, el beneficio neto básico cayó un 26,5% interanual, superando a la industria; hoy Yuexiu comunicado oficial de microblogging, Yuexiu junto con China Railway Group Limited(601390) para formar una empresa conjunta, el futuro se ampliará el desarrollo de la vivienda, las operaciones urbanas y otras áreas de cooperación.
