[Pregunta del día
Se acerca el periodo de divulgación intensiva del informe intermedio, y los resultados de las empresas inmobiliarias, en general, disminuyeron gravemente. La mitad de los ingresos de explotación de las empresas inmobiliarias disminuyeron en términos interanuales, y sólo el 10% de ellas lograron un crecimiento interanual positivo del beneficio neto. Hasta el 24 de agosto de 2022, entre el sector inmobiliario de Shenwan (un total de 116), 1) 30 empresas inmobiliarias anunciaron sus informes provisionales, con un descenso del 22,2% interanual en los ingresos y del 44,0% interanual en el beneficio neto atribuible. La mitad de ellas declararon un crecimiento negativo de los ingresos, 8 (27%) declararon un beneficio neto negativo, y el 68% de las que tenían un beneficio neto positivo disminuyeron en términos interanuales. 2) 80 empresas inmobiliarias anunciaron sus informes provisionales o sus previsiones de resultados provisionales, y el 48% de ellas declararon pérdidas y 42 un beneficio neto positivo, de las cuales sólo 8 (10%) declararon un crecimiento positivo del beneficio neto en términos interanuales.
De los diferentes tipos de empresas inmobiliarias, 1) el rendimiento de las empresas privadas pérdida grave; en comparación con las empresas inmobiliarias privadas, las empresas estatales centrales, aunque no una gran pérdida de beneficios, pero el rendimiento de una disminución significativa es también un hecho indiscutible. De las 39 empresas privadas que han anunciado sus informes provisionales o sus previsiones de resultados provisionales, el 56% sufrió pérdidas de beneficios; el 51% de las empresas estatales centrales obtuvieron beneficios, pero tuvieron un crecimiento interanual negativo de los beneficios netos. 2) Nueve de las 20 principales empresas inmobiliarias anunciaron sus resultados, y sólo Jinke Property Group Co.Ltd(000656) sufrió pérdidas, mientras que el resto de las principales empresas inmobiliarias obtuvieron beneficios, excepto C&D International (+160% interanual) y Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) (+4,1% interanual). Sin embargo, a excepción de C&D International (+160% interanual) y Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) (+4,1% interanual), todas ellas experimentaron diferentes niveles de descenso.
El descenso o la pérdida de rendimiento colectivo de las empresas inmobiliarias se debe a seis razones principales.
1) Reducción significativa de los ingresos por liquidación debido a factores externos: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Risesun Real Estate Development Co.Ltd(002146) , Bi Guiyuan, Xuhui Holdings y otras empresas inmobiliarias mencionaron en sus previsiones de resultados que la epidemia y los factores de desaceleración del mercado provocaron retrasos en el progreso de la construcción, lo que a su vez condujo a una disminución del importe del reconocimiento de ingresos en el primer semestre del año. 30 empresas inmobiliarias de la categoría A que han anunciado sus informes provisionales informaron de una disminución del 22,2% interanual en los ingresos totales, y la mitad de ellas experimentaron un nivel diferente de disminución de ingresos. Los ingresos de explotación disminuyeron a diferentes ritmos interanuales.
(2) Escaso beneficio bruto de los proyectos de traspaso y continua presión sobre el margen de beneficio bruto: China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Risesun Real Estate Development Co.Ltd(002146) , Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) , Huay Uan Property Co.Ltd(600743) y otras empresas inmobiliarias indicaron en la previsión de resultados que el descenso del beneficio se debía a la disminución del beneficio bruto del negocio inmobiliario, lo que se tradujo en un descenso interanual del margen de beneficio bruto. 30 empresas inmobiliarias de la clase A que han anunciado sus informes provisionales tienen un margen de beneficio bruto global del 17,7%, y la mitad de ellas experimentan un descenso interanual del margen de beneficio bruto. El margen de beneficio bruto medio se redujo en 2,3 puntos porcentuales en comparación con el mismo periodo del año anterior.
(3) Aumento de la escala de los cargos por deterioro de activos: Las empresas inmobiliarias que han aumentado la escala de los cargos por deterioro de activos mencionados en las razones de la disminución del rendimiento o las pérdidas incluyen a BIGWEALTH, XUHUI Holdings, HONGYANG Real Estate, Jianye Real Estate, etc. Como resultado de la continua desaceleración del mercado inmobiliario, las empresas inmobiliarias generalmente promovieron el retorno de las ventas mediante recortes de precios y promociones, y la mayoría de ellas registraron pérdidas de activos tras una evaluación exhaustiva de los retornos de las ventas y el tamaño de los activos. 30 empresas inmobiliarias de acciones A registraron una pérdida combinada de deterioro de activos de 400 millones de RMB, un aumento significativo del 812% interanual. Por ejemplo, se espera que Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) , que dio a conocer su previsión de resultados, tenga una pérdida por deterioro de hasta 2.900 millones de RMB. Los datos de Kerry muestran que el 53% de las 100 principales empresas inmobiliarias en el primer semestre de este año, el precio medio de venta cayó en diversos grados interanuales, y entre las 20 principales empresas inmobiliarias Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) y Xuhui Holdings, todas cayeron más del 10%.
(4) Disminución de los intereses capitalizados y aumento de los gastos financieros por la suspensión de las obras: Debido al impacto de la suspensión anormal de las obras de algunos proyectos de algunas empresas inmobiliarias, los gastos de intereses que ya no cumplen los criterios de capitalización se cargan a las pérdidas y ganancias corrientes según las normas contables, por lo que algunas empresas inmobiliarias han incurrido en mayores gastos de intereses en el primer semestre, que se cargan a los gastos financieros corrientes. 30 empresas inmobiliarias con acciones A que han anunciado sus informes provisionales disminuyeron en un 10,3% hasta 1.880 millones de yuanes los intereses capitalizados en el primer semestre. El ratio global de costes financieros aumentó 0,7 puntos porcentuales, hasta el 2,3%, con un incremento interanual de los costes financieros del 10,1%, hasta los 6.580 millones de RMB.
(5) Aumento del número de proyectos cooperativos que dan lugar a una mayor proporción de beneficios/pérdidas de los accionistas minoritarios: En los últimos dos años, la cooperación entre las empresas inmobiliarias se ha convertido en la norma, a través de la cual las empresas inmobiliarias pueden utilizar relativamente menos capital para aprovechar una mayor escala de ventas, y también les ayuda a adquirir terrenos de manera eficiente, diversificar los riesgos y complementar las ventajas de cada una en el desarrollo de proyectos. Sin embargo, los intereses minoritarios/beneficio neto mejoraron significativamente en 8,3 puntos porcentuales respecto al año anterior, hasta el 24,5%.
(6) Pérdidas netas de divisas debidas a las fluctuaciones de los tipos de cambio: Varias empresas inmobiliarias como BIGWEALTH, XUHUI HOLDINGS, TIME CHINA, CZW PROPERTY, YAGULE, Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) , Tahoe Group Co.Ltd(000732) y otras mencionaron en sus previsiones de resultados que las pérdidas de divisas eran también una razón para la disminución de los beneficios y las pérdidas. La pérdida de cambio está relacionada con la depreciación del tipo de cambio del RMB frente al dólar estadounidense. Por ejemplo, Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) prevé que la deuda de la empresa en dólares estadounidenses debido al impacto de la caída del tipo de cambio del RMB frente al dólar estadounidense generó pérdidas de cambio de unos 250 millones de yuanes; Tahoe Group Co.Ltd(000732) mantuvo préstamos en moneda extranjera denominados en dólares estadounidenses e intereses, etc. generó pérdidas de cambio de unos 553 millones de yuanes, en comparación con las ganancias de cambio de 100 millones de yuanes en el mismo período del año anterior, por lo que las fluctuaciones del tipo de cambio provocaron cambios significativos en el rendimiento. El tipo de cambio medio del dólar estadounidense frente al RMB se depreció aproximadamente un 5,7% frente al dólar, pasando de 6,37 en diciembre del año pasado a 6,73 en julio de este año. En consecuencia, las empresas inmobiliarias que deban reembolsar su deuda en dólares durante el año se verán afectadas en cierta medida, con 143900 millones de dólares de deuda que vence para las empresas inmobiliarias en el segundo semestre de este año, asumiendo un mayor riesgo de cambio en comparación con el nivel del tipo de cambio en la fase de emisión. Aunque la pérdida de cambio representa un porcentaje relativamente pequeño del beneficio neto, aumenta la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias, teniendo en cuenta su liquidez relativamente escasa en estos momentos.
[Comentario final de hoy
En cuanto al rendimiento del mercado en general, el sector inmobiliario de Shenwan subió hoy (25 de agosto) un 0,51%, con una rentabilidad relativa del -0,32% respecto al CSI 300; el sector inmobiliario del Hang Seng subió un 1,58%, con una rentabilidad relativa del -2,05% respecto al índice Hang Seng. El sector inmobiliario de Shenwan, las empresas centrales, las empresas estatales locales y las empresas privadas aumentaron un valor medio del 1,46%, 0,81%, 0,56%. El sector se levantó hoy, el Consejo de Estado mencionó los bienes raíces, por un lado, mencionó “seguir liberando LPR reforma y el efecto de transmisión”, ya que este año, la LPR 5 años ha acumulado 35BP abajo, pero no es suficiente para resolver el dilema actual de bienes raíces, aunque para promover las tasas de hipotecas siguen cayendo, pero no logró impulsar los préstamos de los residentes a mejorar, creemos que LPR Por otro lado, se menciona que “permitir a las localidades utilizar el crédito y otras políticas en función de cada ciudad para apoyar razonablemente la demanda de vivienda rígida y mejorada”, lo que sigue emitiendo señales positivas y se espera que se relajen aún más las políticas de restricción de compras y préstamos en todo el mundo.
Desde el rendimiento de las acciones individuales, las principales empresas de vivienda de la acción A hoy subieron y bajaron un promedio de 1,70%, los tres primeros son Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , arriba y abajo de 8,15%, 3,46%, 2,86%, para el flujo de caja y la calidad del informe financiero de las empresas privadas regionales y las empresas de vivienda líder sólido. Los principales valores inmobiliarios nacionales subieron y bajaron una media del 2,76% hoy, siendo los tres primeros C&D International Group, China Overseas Land Development y China Resources Land, que subieron y bajaron un 6,70%, un 4,80% y un 4,75% respectivamente, todas ellas empresas estatales centrales regionales y sólidas líderes
