Informes de los institutos de investigación de las principales empresas de corretaje de China, lo que minimiza la diferencia de información entre los inversores particulares y las instituciones y permite a los inversores particulares conocer los cambios en los fundamentos de las empresas cotizadas mucho antes.
Los ingresos de China por la concesión de derechos de uso del suelo de propiedad estatal en 2020 y 2021 serán de 8,41 y 8,71 billones de RMB, respectivamente, lo que supone un aumento del 15,9% y del 3,5% interanual, respectivamente. La dependencia global de la financiación de la tierra, medida por los ingresos de las concesiones de tierras del Estado/(ingresos públicos locales + ingresos de los fondos de la administración local), es del 44,3% y del 42,5%, respectivamente.
La dependencia media de la financiación del suelo de las 92 ciudades que hemos contabilizado en 2020 es del 46%. De ellas, el 34,3% se encuentra en ciudades de nivel 1, mientras que las ciudades de nivel 2 y 3 y 4 están más o menos igualadas, con un 45,8% y un 46,2%. Salvo Guangzhou, las tres ciudades de primer nivel tienen una dependencia de la financiación del suelo inferior al 30%, con una fuente de ingresos más diversificada.
El 80% de las capitales de provincia superan el nivel medio de dependencia de la financiación del suelo. La dependencia media de la financiación del suelo de las capitales de provincia es del 44,9%, siendo Nanning (61%), Changchun (60%), Guiyang (58%), Nanchang (56%), Guangzhou (56%), Xi’an (56%), Nanjing (53%), Fuzhou (52%) y Wuhan (52%) las que tienen una mayor dependencia de la financiación del suelo. Creemos que la relativamente baja dependencia de la financiación del suelo en las capitales de provincia está relacionada con el efecto de concentración, con incentivos más amplios para la planificación y las concesiones del suelo. Por ejemplo, en Guiyang, Nanjing, Guangzhou, Fuzhou y Wuhan, las capitales de provincia con un fuerte efecto sifón suelen ampliar o añadir nuevas zonas de desarrollo para aumentar la oferta de suelo, por lo que todas tienen una dependencia moderada de la financiación del suelo.
Encontramos los siguientes puntos en común entre las ciudades con alta dependencia de la financiación del suelo.
1) Ciudades con mayor urbanización o con un aumento medio más rápido en los últimos años: las que tienen una mayor cuota de financiación del suelo dependen sobre todo de los ingresos por financiación del suelo para impulsar el desarrollo urbano durante el proceso de urbanización acelerado. 21 años, el valor medio de la dependencia de la financiación del suelo entre las 64 ciudades de la muestra con índices de urbanización superiores al 80% fue del 44%, frente al 48% de las ciudades con menos del 80%. 31 ciudades de la muestra con índices de urbanización medios de diez años Entre las 31 ciudades de la muestra, el valor medio de la dependencia de la financiación del suelo era del 51% para las ciudades con una tasa de urbanización media de diez años superior a un punto porcentual, que era superior a la de las ciudades con una tasa de urbanización más lenta (44%).
2) Ciudades con un desajuste entre el desarrollo industrial y el urbano: el desarrollo industrial puede generar considerables ingresos fiscales para el gobierno, mientras que el desarrollo urbano genera ingresos por concesión de terrenos. El alto nivel de dependencia del suelo tiene su origen en el desajuste entre la industria y el desarrollo de la ciudad. Las ciudades que han pasado a tener un sector predominantemente terciario suelen tener un mayor nivel de urbanización, mayores ingresos fiscales procedentes de diversas industrias de servicios y una menor dependencia del suelo. La dependencia media de la financiación del suelo en las ciudades con más del 65% del sector terciario es sólo del 39%, mientras que la dependencia media de la financiación del suelo en las ciudades con menos del 45% del sector terciario es del 51%. Las ciudades con un sector predominantemente manufacturero suelen estar en un periodo de rápida urbanización, y la escala de uso del suelo y de inversión gubernamental es mayor que la del tercer sector, por lo que la dependencia de la financiación del suelo es relativamente alta. El valor medio de la dependencia de la financiación del suelo en las ciudades con una cuota del 45% o más en el sector secundario es del 57%, mientras que sólo el 35% de las ciudades con una cuota inferior al 30% dependen de la financiación del suelo.
3) La dependencia de la financiación del suelo y el aumento medio del precio de la vivienda muestran una evidente forma de “V”. Las ciudades con tasas de crecimiento compuesto superiores al 10% y las que tienen menos del 5% en los últimos años son más dependientes de la financiación del suelo.
10%, 5~10%, y
Las ciudades con 5,5, 47% y 48% respectivamente.
5) Ciudades con grandes construcciones municipales: Cuando las construcciones municipales superan la capacidad de financiación pública, suelen aumentar las concesiones de suelo. Suele haber fases, como los preparativos de Hangzhou para los Juegos Asiáticos, en los que las concesiones estatales de terrenos fueron mayores durante dos años consecutivos, lo que supuso una fuente de financiación para la construcción urbana. Creemos que un alto nivel de dependencia de la financiación del suelo tiene dos caras para el desarrollo de las ciudades. Si es alta a corto plazo debido a la construcción urbana, es un efecto positivo para el desarrollo de la ciudad. Al mismo tiempo, cuando el mercado del suelo disminuya significativamente en el futuro, cómo mantener estos enormes ingresos fiscales se convertirá en un problema, y el fisco podrá enfrentarse a una gran brecha, y si la oferta de suelo a través de una reducción significativa de los precios hará que el precio de la vivienda caiga, se enfrentará a una grave sostenibilidad y a los ingresos fiscales El problema de la transformación.
Comentarios finales de hoy]
En cuanto al rendimiento del mercado en general, el sector inmobiliario de Shenwan ha caído un 2,33% hoy (3 de agosto), con un rendimiento del -1,36% en relación con el CSI 300; el sector inmobiliario del Hang Seng ha caído un 0,74%, con un rendimiento del -1,14% en relación con el índice Hang Seng. En el sector inmobiliario de Shenwan, las empresas centrales, las estatales locales y las privadas cayeron una media del 2,24%, el 1,15% y el 1,36% respectivamente. El sector inmobiliario sigue debilitándose, por un lado, la confianza del mercado en la industria inmobiliaria en su conjunto sigue siendo escasa, los fundamentos de la industria todavía no han visto una recuperación evidente, las empresas inmobiliarias siguen apretando sus cadenas de capital; por otro lado, agosto marcó el inicio de la segunda mitad del mes de servicio de la deuda máxima, la crisis de trueno de las empresas inmobiliarias permea, superpuesta a la falta de confianza en el período del informe intermedio.
En cuanto a la evolución de los valores individuales, las principales empresas inmobiliarias de la clase A han subido y bajado una media del -2,90%, y las tres primeras son Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , que han bajado un 1,11%, un 1,65% y un 1,97% respectivamente. La corriente principal de las acciones de la vivienda nacional hoy subió y bajó un promedio de -1,44%, los tres primeros son Midea Land, Longhu Group, Bi Guiyuan, abajo 0,23%, 1,18%, 1,47%, son relativamente grandes relacionados con la financiación de apoyo a las empresas privadas de alta calidad, incluyendo Midea Land ayer para vender de nuevo el “19 Midea 04” bono (tamaño de la emisión El importe de la reventa ascendió a 1.100 millones de yuanes.
