Los informes de los institutos de investigación de las principales empresas de corretaje de China minimizan la diferencia de información entre los inversores particulares y las instituciones y permiten a los inversores particulares conocer antes los cambios en los fundamentos de las empresas cotizadas.
El sector en su conjunto experimenta actualmente un flujo de caja ajustado y está sometido a una mayor presión financiera y operativa. A finales del año fiscal 21, los fondos monetarios del sector inmobiliario ascendían a 1,3 billones de RMB, lo que supone un descenso del 11,8% interanual y un resultado negativo por primera vez en cinco años, debido principalmente a las escasas ventas superpuestas al endurecimiento del crédito en el segundo semestre del año pasado, lo que se tradujo en una escasa rentabilidad de las ventas y en la falta de financiación de las empresas inmobiliarias, con un flujo de caja de financiación neto negativo por primera vez en el año (-329700 millones de yuanes). El flujo de financiación de las empresas inmobiliarias mostró una salida neta en el 21 y el 22T1 consecutivamente, en parte debido a la llegada de la ola de amortización de la deuda, que aumentó los gastos de amortización de la deuda de las empresas inmobiliarias, y en parte debido al continuo desapalancamiento de la industria, que frenó el crecimiento de la escala de financiación de las empresas inmobiliarias y la tasa de crecimiento fue menor que la demanda de amortización de la deuda. Entre los flujos de caja de financiación, el efectivo recibido de los préstamos + el efectivo recibido de la emisión de bonos/el efectivo pagado por el reembolso de la deuda fue tan bajo como 0,93 en el año fiscal 21, que fue el más bajo de la historia; se recuperó ligeramente hasta 1,10 en el 22T1, que todavía era bajo.
Con un elevado stock de deuda, una mayor demanda de servicio de la misma y una financiación cada vez más reducida, las empresas inmobiliarias seguirán enfrentándose a una mayor presión sobre el servicio de la deuda a corto plazo. Desde la perspectiva del stock de deuda principal, la escala actual de intereses de las empresas inmobiliarias asciende a 17,2 billones de yuanes. Los pasivos corrientes con intereses de las empresas inmobiliarias son préstamos bancarios, bonos y fideicomisos, etc. El saldo de los préstamos de promoción inmobiliaria (12,56 billones de yuanes a finales de marzo de 22, que representan el 73%), el saldo de los bonos chinos (1,81 billones de yuanes a finales de junio de 22, que representan el 11%), el saldo de los bonos extranjeros (1,24 billones de yuanes a finales de junio de 22, que representan el 7%) y el saldo de los fideicomisos invertidos en la industria inmobiliaria (1,57 billones de yuanes a finales de marzo de 22 1,57 billones de yuanes, es decir, el 9%).
En cuanto a los vencimientos de los distintos tipos de deuda, el 57% de la deuda que vence en el 2S22 procederá de bonos; el 64% de los bonos que vencen proceden de empresas inmobiliarias privadas. el vencimiento combinado de los bonos y fideicomisos chinos y extranjeros en el 2S22 es de aproximadamente 654000 millones de RMB (de los cuales los bonos chinos y los bonos extranjeros representan el 35% y el 22%), y el vencimiento en el 1S23 y el 2S23 es de 574100 millones de RMB y 391500 millones respectivamente. en el 22 El 64% del volumen de vencimiento de los bonos chinos en el extranjero en el segundo semestre del año correspondió a empresas inmobiliarias privadas, el 11% a empresas centrales y el 25% a empresas estatales locales; además, las 30 principales empresas inmobiliarias representaron el 40%. El próximo año, el 70% de los vencimientos de bonos extranjeros en China provendrán de empresas inmobiliarias privadas; las empresas inmobiliarias TOP30 representan el 44%. En julio, el vencimiento de los bonos y fideicomisos extranjeros fue de 131000 millones de yuanes, lo que supone el 70% de los bonos; en agosto, 111700 millones de yuanes, lo que supone el 60% de los bonos. El 7%, el 30% y el 63% del vencimiento de los bonos correspondieron a empresas centrales, empresas estatales locales y empresas inmobiliarias privadas en julio, y el 20%, el 29% y el 51% en agosto. La presión sobre las empresas privadas para que paguen sus deudas sigue siendo fuerte.
Entonces, ¿cuál es la presión sobre las empresas inmobiliarias para que paguen sus deudas? Lo vemos desde dos dimensiones. En primer lugar, la proporción de gastos de capital rígidos.22 La emisión/vencimiento de bonos más fideicomisos fue del 73% en el 1S22, mucho menos que el 118% del 1S21 y el 83% del 2S21. Desde la perspectiva de (varios tipos de escala de vencimiento de la deuda + inversión inmobiliaria) / fondos en lugar de las empresas inmobiliarias, la presión de los fondos de las empresas inmobiliarias en 22T2~T4 son relativamente grandes. Suponiendo que los fondos en vigor para las empresas inmobiliarias continúen con el ritmo de crecimiento del primer semestre (-25,3%), se prevé que la inversión inmobiliaria alcance un máximo histórico en el segundo semestre sobre la base de nuestra previsión de una tasa de crecimiento del 2,1% para todo el año retrocediendo hasta el importe de la inversión en el segundo semestre, que se espera sea del 121% (se prevé que sea del 125% y del 117% para el tercer y cuarto trimestre respectivamente). En segundo lugar, el déficit mensual medio de financiación del servicio de la deuda. Desde el segundo semestre del año 21, las empresas inmobiliarias han experimentado una importante disminución de los préstamos para pagar la nueva deuda, por lo que dependen principalmente de los rendimientos de las ventas para pagar la deuda que vence. Hemos calculado el actual déficit de financiación del servicio de la deuda del sector y, suponiendo que no mejore el actual entorno de financiación y venta, esperamos que los reembolsos netos mensuales de bonos + fideicomisos de las empresas inmobiliarias se sitúen en una media de unos 37.000 millones en el segundo semestre del año, apilados con otras deudas que van venciendo, se espera que la escala de reembolsos netos mensuales sea aún mayor. Según los datos del primer semestre de 2012, el volumen de reembolso neto de los bonos y fideicomisos fuera de China representó el 34% de la escala de vencimientos. Suponiendo que se mantenga el ratio de reembolso neto en la primera mitad del año, el promedio de reembolsos netos mensuales en la primera y segunda mitad del ejercicio 23 sería de 32.500 y 22.200 millones de RMB respectivamente. Según nuestros cálculos, la media mensual del volumen de reembolso neto/retorno de las ventas en el ejercicio 22 se situó en la franja del 6,3% al 15,7%, lo que supone un nivel históricamente alto y, como mínimo, indica un gran déficit de financiación en el conjunto del sector. Suponiendo una tasa de retorno de las ventas del 30%, en el segundo semestre de 2012 podría generarse un retorno medio mensual de las ventas de 353300 millones de RMB, lo que supone un volumen de reembolso neto/retorno de las ventas del 10,5%. Con tasas de devolución de las ventas del 20%, 40% y 50%, los reembolsos netos mensuales medios/retorno de las ventas son del 15,7%, 7,9% y 6,3%. Si las ventas siguen siendo inferiores a las expectativas en la segunda mitad del año, el déficit de financiación del servicio de la deuda será aún mayor.
En un momento en el que se está controlando estrictamente la tasa de crecimiento de los pasivos con intereses, las empresas inmobiliarias también deben prestar atención a la presión sobre las cuentas por pagar y los pagarés y otros vencimientos de financiación de la cadena de suministro. Los efectos a pagar del sector inmobiliario han crecido a un ritmo superior al 50% de 17 a 20 años. Tras los frecuentes impagos de papeles comerciales y los constantes riesgos de las empresas inmobiliarias, los efectos a pagar de las empresas inmobiliarias cayeron un 13,9% interanual a finales del ejercicio 21 y se desplomaron un 42,4% interanual en el 22T1. Según datos de la Bolsa de Letras de Shanghái, el número de papeles comerciales persistentemente vencidos de las empresas de proyectos inmobiliarios desde el año 22 aumentó considerablemente, pasando de 135 en enero a 1.666 en junio, lo que supone el 62,5% de todas las empresas con papeles comerciales vencidos, frente al 24,0%. Los proveedores empezaron a dejar de aceptar los papeles comerciales de las empresas inmobiliarias en peligro, o a plantear mayores exigencias en cuanto a la proporción y el ritmo de pago de las empresas inmobiliarias, y algunos de ellos incluso adoptaron operaciones de cash-and-carry para tratar de evitar las prácticas crediticias de las empresas inmobiliarias con problemas de liquidez, limitando los canales de financiación de la cadena de suministro en los que confiaban mucho las empresas inmobiliarias en el pasado. El papel comercial vencido implica una falta de liquidez para las empresas inmobiliarias, lo que suele ser un precursor del impago de la deuda, y creemos que la subsiguiente presión de liquidez y pago sobre las empresas inmobiliarias es mayor.
[Comentarios finales de hoy].
En cuanto al rendimiento del mercado en general, el sector inmobiliario de Shenwan ha caído hoy (29 de julio) un 1,69%, con una rentabilidad relativa del CSI 300 del -0,38%; el sector inmobiliario del Hang Seng ha caído un 1,13%, con una rentabilidad relativa del índice Hang Seng del 1,13%. El sector inmobiliario de Shenwan, las empresas centrales, las empresas estatales locales y las empresas privadas subieron y bajaron una media de -2,51%, -1,05%, -1,88%, respectivamente. Guanghui Logistics Co.Ltd(600603) subió durante tres días consecutivos, por el concepto de logística inteligente, las existencias de la cadena de frío. El Banco Central ha publicado hoy los datos de los préstamos relacionados con la vivienda, el saldo de los préstamos para la promoción inmobiliaria al final del segundo trimestre cayó un 0,2% interanual, la tasa de crecimiento de 0,2 puntos porcentuales menos que al final del primer trimestre, el saldo de los préstamos personales para la vivienda creció un 6,2% interanual, la tasa de crecimiento de 2,7 puntos porcentuales menos que al final del primer trimestre, lo que refleja que el apoyo crediticio anticipado todavía no se ha producido.
En cuanto al rendimiento de las acciones individuales, las principales empresas inmobiliarias de la clase A subieron y bajaron una media del -3,04% hoy, con los tres primeros puestos China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) y Gemdale Corporation(600383) , subiendo y bajando un 0,88%, un -1,83% y un -1,84% respectivamente, todas ellas empresas inmobiliarias de cabecera con alta seguridad. El anuncio de anoche, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) firmó un acuerdo de cooperación estratégica con China Merchants Ping An Assets, que recibirá 4.000 millones de dólares de intención de cooperación para establecer una cooperación en áreas como la revitalización de los activos bursátiles y el alivio de las empresas inmobiliarias en dificultades; Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) dio a conocer los resultados del ejercicio de su plan de incentivos de acciones; Gemdale Corporation(600383) tiene la intención de seguir comprando bonos corporativos para mantener la confianza del mercado. Los principales valores inmobiliarios nacionales subieron y bajaron una media del -2,50% hoy, siendo los tres primeros Yuexiu Property, China Resources Land y C&D International Group, que bajaron un 1,21%, un 1,50% y un 1,65%, respectivamente, para las sólidas empresas estatales centrales y regionales.
